一场土拍的隐藏信息：都是豪宅区，为什么前海很难超越深圳湾？
深圳狠下决心，要增加住宅供应。
今年宅地供应翻倍，就连前海都罕见地拿出一块纯住宅用地。
就在上周五，16家房企轮番激战103轮，最终龙光以总价116亿拿下，算算可售楼面价达到8.3万/平。
这场激烈的土拍，大众再次感受到了前海的热度。
当前海被赋予超越深圳湾成为顶级豪宅区的期望时，南方楼事却不得不说：真的很难。
作为特区中的特区，前海是毋庸置疑的城市中心。
而仔细研究前海的“路数”，它甚至在规避变成“豪宅区”。
深圳湾顶豪区的地位，恐怕未来很长一段时间里，都难以撼动。
哪怕前海终于卖宅地了，建在上边的房子，终究无法成为“真豪宅”。
这块备受关注的前海宅地，有两大要求是反豪宅的：
限制销售均价10.71万/平、套内建筑面积在90平方米套数以下不得低于整体的70%。
首先说价格。深圳中心地段新房10万+/平已成了标配，就连前海周边的二手房也早就迈过了10万的门槛。
数据来源：链家官网
毫无疑问，届时该项目又是众人“打新”的目标。
但这块地楼面价就高达6.3万/平，除去配建人才房成本，可售楼面价已高达8.3万/平。这样的利润空间，任何开发商都难以用豪宅的标准去打造该项目。
户型面积的限制，注定它只能成为改善型住房。试想想，哪家豪宅七成的房子面积不超过110平？（按照套内90平，使用率80%计算）
有意思的是，本应是最抢手的“前海宅地”，却不是首次遭遇尴尬。
时间拨回去年十月，前海时隔多年首次拿出一块带住宅性质的地块，却在拍卖的前一天终止出让了。
由于并未对销售价格与户型面积做限制，曾被业内认为有望突破前海豪宅价格天花板。
终止出让的原因众说纷纭。或说176亿的总价太贵，报名房企甚少；或说政府害怕出地王。
不管出于何种原因，这都在前海规划的掌握之中：专心搞城市中心，但不搞房地产。
南方楼事查询2019年年前海管理局公示的规划文件得知，建筑规模高达2350万㎡的前海，住宅仅仅只有323万㎡，占比13.8%。
（上下滑动查看具体情况）
这少得可怜的住宅，里面有一大部分都是保障房。
被各方寄予厚望的前海，吸引高质量能带来GDP贡献的企业和人才，是当前首要任务。
倘若房价先行，高成本吓得大家不敢来，这还怎么建设特区中的特区了？
作为城市新中心，未来前海终会成为通俗意义的“豪宅区”。
顶级豪宅会有，但前海却很难成为像深圳湾这样的“顶级豪宅区”。
具体原因，待南方楼事细细道来。
回顾前海和深圳湾近十年来的卖地史，就能发现两者的共同点：经济发展才是核心任务。
搞房地产？恕难奉陪。
据美联研究中心统计，2010-2020年前海与深圳湾共出让120宗地，其中仅3宗住宅用地，绝大部分都是商服用地。
（上下滑动查看出让地块一览表）
实际上，只要翻看一下南山十三五规划中对前海和深圳湾的定位，就懂了。
前海是倾全市之力打造的“特区中的特区”，而深圳湾手握两个总部基地——深圳湾超总+后海总部基地，是深圳当之无愧总部企业最密集的区域。
前海深港现代服务业合作区。面积约15平方公里，到2020年，基本建成基础设施完备、国际一流的深港现代服务业合作区、国家自由贸易试验区，具备适应产业发展需要的体制机制和法律环境，聚集一批具有世界影响力的企业，成为香港与内陆紧密合作的先导区、亚太地区重要的生产性服务业中心。
深圳湾总部经济区。面积约7.6平方公里，重点发展总部经济、金融业、互联网金融、软件信息服务业、商务服务业。全力打造后海金融中心、深圳湾超级总部基地、华侨城文化旅游产业中心，形成现代化国际化总部企业集聚区。
未来南山的GDP主要贡献，都将来源于这两个区域。而深圳湾所在的粤海街道办，早就被称作“宇宙最强街道办”，用7.59％的土地、14.39％人口贡献了南山区一半GDP。
（图片来源：晶报）
创造价值越高的区域，资源越集中，房子越值钱，这是不变的真理。
但同样是经济重区，为何说前海无法成为深圳湾那样的顶豪区？
答案都在这两张规划图里。
发现最大的区别没有？前海没有成规模的集中住宅区（前海规划图黄色地块为住宅用地），但深圳湾有，并且已经发展成熟。
也就说，深圳湾顶豪的地位早就有数个豪宅支撑，目前区域居住用地基本开发完成，没有多余宅地了。
当前海和深圳湾一起闷头专心搞经济的时候，宅地就像金子一样珍贵。早已成规模发展纯熟的豪宅区，就成了深圳湾手中的“王牌”。
毕竟，前海功能分区已清晰可见，未来实难再有深圳湾这样集中且占据资源优势的住宅区。
柴都分散了，火焰怎么抬得高？
顶豪往往是占据最核心顶级的资源，其中景观的重要性无需多言。
深圳最贵的景观是什么？海景。
哪怕是顶豪深圳湾一号，有景观和无景观的房源，单价差都能达到10万/平。
放大看两者的住宅分布，简直就是捡来的和亲生的区别。
前海占据一线海景资源的位置，全都给了商业项目，绝大部分都是写字楼。住宅不仅分散，还都在远离海景的边缘位置。
反观深圳湾，住宅与商务区沿着海岸线并排。
前段时间最火的烟花房，就是诞生在这片金灿灿的土地上。
数据来源：链家官网
哪怕是同样拥有那片海，前海与深圳湾依然有壁垒。
从方位上看，前海海景面朝西，而深圳湾海景面朝东南。
前海的一线海景豪宅，虽然说夕阳很美，但大概率都会遭遇西晒问题。而深圳湾看海的豪宅，却占据最佳朝向的优势——东南向。
看似是得天独厚的先天优势，但早在片区最初规划时，就已暗中埋下伏笔。
房子是用来住的，这句话放到豪宅更加适用。
有一说一，对于前海这种超高规格建设的新城市中心，该有的文化教育休闲娱乐景观等配套，自然是不会少。
2018年《前海城市新中心规划优化》中前海公共建筑群建议
毕竟在前海的规划里，居住人口规模是59万人，就业人口规模约 84 万人。
然而前海低至13.8%占比的住宅用地，其中还有大量保障房，那么在居住面积以及容积率上相对都会打折扣。
前海三大区域的定位分别是：桂湾核心商务区、前湾综合发展区、妈湾保税港片区。所有规划里，商务还是占据主体。
未来的前海是高大上的国际化城市中心，商务氛围难免会浓过居住氛围。
规划兑现的周期，也是衡量顶豪价值的重要砝码。
顶豪区是什么？最核心的地段、最好的产品、最顶级的成熟配套、最好的规划。这几大要素在时间轴上，一旦有明显的间隔落差，就很难成就一个完美的顶豪区。
深圳湾之所以是深圳湾，就是因为它全都具备了，也不需要时间再去证明。
这场顶豪区争夺战中，当下前海与深圳湾主要差距还在于——顶级成熟配套。
先看看深圳湾现状。
深圳湾位于16.2公里滨海休闲带的中部，自带天然生态景观和稀缺一线海景资源。这条滨海休闲带沿线分布了22个主题公园，串联起红树湾、深圳湾、蛇口等豪宅区。
以华润深圳湾项目为例，目前深圳湾的公共设施配套已经是深圳最顶级的配置。
图源：深圳房地产信息网
更别提还留了一手王炸——深圳湾文化广场。
据介绍，这是后海中心区“三横一纵”中最重要的“一横”，位于后海中心区核心文化设施带，是以创业路为轴线、人才公园公共岸线为生态资源，展现后海片区重要形象的空间场所，是未来城市商业文化多元功能综合发展的重要轴线。
深圳湾文化广场到底有多令人期待？看看这个定位就懂了：
活力共创的“城市之心”、面向未来的“湾区之星”，打造成具有滨水风情、人文气息、湾区魅力的“城市新客厅”........
一句话概括，它就是深圳湾乃至深圳面向世界的名片。
早在去年底，深圳湾文化广场就已经开工。作为深圳新时代十大文化设施，深圳湾文化广场里的深圳创意设计馆，定位跟前海的国家博物馆同样重要。
在顶级圈层眼里，深圳湾早就成了符号，也成了“习惯”。
南方楼事有粉丝朋友从深圳湾一号到华润悦府，兜兜转转换了几次房都没有离开深圳湾。
用他的话说就是：深圳湾才是真正能称作“住”的地方。
“住在深圳湾，就是享受了最好的深圳。这一点不管现在还是未来，都无法否认。”
深圳湾很好，但机会太少了。
近年来，深圳湾的新盘一只手都数得过来。供需决定房价，目前深圳湾二手房挂牌均价已突破20万/平，同比涨幅17%。
（来源：贝壳找房贝壳指数）
深圳最贵，但依然抢手。疫情之下看房条件受限，却丝毫不影响深圳湾豪宅的成交。
据乐有家研究中心统计，后海（深圳湾）片区年后成交量猛增，3月份甚至同比增加1.7倍。
2020年深圳湾成交数据一览（来源：乐有家研究中心）
贝壳找房上的带看次数，深圳湾片区4月份也出现了大幅增长，成为近一年里最高的月份。
用脚投票，是富豪们不动声色的默契。他们的首要选择，永远是最有价值最有潜力的地方。
据统计，2015-2018年间，后海（深圳湾）片区二手房价涨幅是各大豪宅区里唯一超过50%的。
继深圳湾一号和华润深圳湾（悦府/瑞府）之后，深圳湾顶豪格局几年没有变过。如今，深圳湾终于有新的顶豪要入市了。
最新消息，豪宅专家恒裕集团在深圳湾的项目马上就要卖了。
据悉，恒裕深圳湾作为片区最后一块含可售公寓指标的商业用地，可谓是抢得深圳湾顶豪门票的最后机会。
南方楼事第一时间搜集情报，为大家揭秘深圳今年最值得期待的顶豪到底长啥样。
1.最大580㎡，23米面宽的环幕海景
一看产品情况，就知道这顶豪地位没跑了。
深圳湾最核心的一线海景区域，已经没有多余的位置了。而恒裕深圳湾位于深圳湾一号与春笋中间，同享那片“最贵的海”。
就在深圳湾一号与春笋中间
为了不浪费这几近绝版的海景资源，据说恒裕深圳湾公寓都是环幕看海，采用2.45米宽幅玻璃幕墙，观海面宽高达23米！
据了解，恒裕深圳湾户型为160-580㎡2-5房。
稀缺一线海景、大户型……这不就是顶豪的硬性标准吗？依稀记得深圳湾瑞府最先秒光的户型，就是景观最好、面积最大的。
南方楼事找来了恒裕深圳湾景观实拍图，感受一下顶豪业主每天窗外的景观：内湾湖景、深圳湾海景、深港双城夜景……
恒裕深圳湾样板房效果图
2.不计成本，超强阵容的设计团队
既然是定位顶豪，背后的设计团队肯定不容小觑。
只是南方楼事万万没想到，就连幕墙、机电这些细节，恒裕都请了国际知名团队做顾问。
来感受一下这个阵容，许李严、SWA、YABU、CCD、SCDA……世界知名的高端项目，大多都出于他们之手。
恒裕集团为了打造世界标准的巅峰之作，由内到外都是顶级设计，可谓是不计成本。
拿几个小细节举例。
楼体外立面：采用进口德国奥托昆普品牌的不锈钢外立面，深圳两大地标平安金融中心和春笋同款。 这种材料不仅具备耐腐蚀/自洁功能，还在不同光线下都如钻石一般璀璨。
私人会所泳池：位于空中花园之上，每一个角度皆成风景，璀璨的城市夜景和超近距离的海景，都在脚下。
集中商业：8万平的商业综合体，却做到了层层退台与下沉广场的有机结合，极具生动趣味。
更不用说室内设计标准，清一色顶级品牌。
至于项目周边配套交通，想必也无需多说。只要记住都是深圳最好的，就对了。
比如前面提到最值得期待的深圳湾文化广场，就在恒裕深圳湾楼下，业主可零距离感受这张“世界名片”。
左右滑动查看深圳湾广场规划图
据悉，目前恒裕深圳湾已开放样板房，感兴趣的可预约参观。
以上仅为推广，不作为购房投资参考