福州科学城分析：南屿&上街，高新区&大学城，未来怎么发展？
最近高新区的热度很高，从国贸学原开盘到最近万达开业，关于高新区的话题一直不断，读者的讨论也很多，今天趁热来聊聊。
区域规划
说到闽侯，大部分的关注度还是在上街以及南屿，由于距离福州较近，同时规划了高新区。不过由于高新区的划分仅仅包括上街部分村落，导致目前上街变成依靠大学城，南屿依靠高新区。
从新区发展来说，这种局部不和谐略显争议，在去年底福州发布了上街大学城高新区组团（科学城）的公告。
可以说这份规划，更好地解决了目前上街与南屿的融合问题，把高新区与大学城融合，推出科学城，这样整个区域的规划也更统一和清晰。
从目前规划来看，面积104平方公里，高新区面积68平方公里，闽侯面积36平方公里。
区域体量
目前随着高新区的火热，经常会听到高新区会超越金山的观点，其实先不论未来房价是否会赶超金山，从对比的层面来说，两者就不是一个体量。
金山作为较早的一批新区，规划的面积是21.7平方公里，分为北侧工业区，南侧生活区。从体量来看，与东二环、五四北等类似，最多算一个福州板块。
看到面积的数据，会发现就算不考虑科学城的104平方公里，单单高新区就有69平方公里，对比不到22平方公里的金山，体量差距太大。
如果从科学城的规划来看104平方公里，目前南台岛面积142平方公里，其实从体量来看，这已经是一个行政区级别的体量。
至于这种大体量的新区，相对的整体配套肯定会更全面，但是周期以及风险也更大，毕竟福州这么多年的新区发展，成功的案例寥寥无几。
区域地形
对于福州而言，由于地形原因，导致四周都被山丘隔断，一定程度阻碍了城市的外扩，其中不少板块更是典型。五四北：三面环山，东二环：外扩即鼓山，马尾：被鼓山隔断。
科学城作为新区，虽然看上去面积很大，但是西侧同样被山隔断，导致整个区域的地形偏狭长，从整个形状看呈现一只脚（与意大利类似）。
从面积来看，104平方公里不小，但是如果更长远的发展看，想象与拓展空间依然不够大，当然对于福州的发展而言，目前的面积能开发完善，已经是够难得了。
区域交通
对于上街南屿而言，目前只有一条地铁2号线，位于北侧覆盖了上街一带，这也是目前上街与南屿最大的差异，由于地处郊区，所以地铁的重要性不言而喻。
当然对于南屿而言，也传出几次过江的地铁线规划，不过目前也仅仅是规划，还是需要等待实际落地，从传出的规划来看，地铁主要覆盖南屿南侧。
由于这样的两条线路，导致整个区域变成南北两侧与市区进出，中间带成了空白区，所以又传出一条轨道交通A1线，来串联整个区域的南北出行。
从几次公布的线路来看，也一直在调整路线，当然对于南屿的过江线，目前投诉较多的还是偏南，希望从浦上大桥走，能覆盖桥头堡的楼盘。
不过目前除了2号线外，全部的规划都没有实质落地，未来能否落地，以及建设周期，不确定性都非常大。只能说区域要发展，交通规划落地的可能性很高，但是依然需要长时间等待。
区域土地
对于目前上街南屿的新盘供应，以上街地铁沿线和南屿桥头堡的供应量最少，这也是购房者最看重的区域，不过由于是这几年的开发区域，导致目前新盘供应量并不多，这也是为何国贸学原、阅云台能做到高去化的一部分原因。
近期从闽侯的供应情况来看，上街主要在省委党校附近，高新区供应较少，今年的供应住宅地块榕高新2021-01位于两园。从位置来看，两个区域的优势都不大，周边发展也相对落后。
不过对于整个片区而言，是否没有土地了？看看地图。
上街：除了西侧大学城，地铁沿线和东侧沿江开发之外，省委党校周边，沙堤、浦口、新洲等都还有不少棚户区。
南屿：除了沿旗山大道两侧、旗山脚下之外，大部分区域都是棚户区。
从两个区域的开发轨迹来看，很契合交通做导向，这样导致目前区域虽然存在不少棚户区，但是供应量却无法跟上。
从这一系列棚户区来看，会发现都是没有公共交通覆盖的区域，不管是省委党校，还是南屿两园等，所以这里的交通规划，就很顺理成章的出现了过江的南屿线，但是依然无法覆盖省委党校、新洲等区域，所以A1线也相应出现。
至于这些规划的交通路线，是否是为了未来卖地做宣传，还是能顺利落地，购房者需要多评估，同时需要考虑就算能落地，需要的周期要多久。
区域核心
按目前的发展来看，从房价分布来看，上街地铁沿线靠近桥头堡，是区域最贵，比如中海寰宇天下、万科又一城等。
由于归属于高新区，加上地铁2号线覆盖，而且周边也规划了海西园，可以说从政策、交通、就业都是最有优势。
不过从目前科学城的几个规划来看，大学城上街单元、高新区南北AB单元、高新区南屿东编制单元。如果按现在的整体规划看，南屿的空间更大，加上狭长的地形，如果还是按北侧做核心，对于南侧的带动作用不会太强。
目前对比上街部分，由于不少区域已经被大学城占用，南屿的空间更大，不过目前南屿的不均衡也比较严重。虽然目前高新区火热，但是从房价和去化来看，也基本以桥头堡位置为主，靠近内部的旗山等区域，吸引力并不强。
在未来的发展里面，新的核心区是否能形成，以及带动效果会如何，也是购房者思考的地方。
区域对比
对于科学城的规划，目前主要的对比就是滨海新城，两个区域都以科技+教育做基础。如果按目前的状态来看，闽侯的已经有了人口优势，加上对于市区外溢刚需吸引力也更强，从发展势头来看更强。
不过在思考，如果要打造真正的新区，应该要从原来依靠市中心的观念剥离，但是从目前的定位来看，科学城的优势依然还是依靠与老城区的距离、人口外溢等。从短期的观念来看，还是按其他新区板块的模式，靠与老城区做联想。
相比而言，滨海目前以副中心自居，加上距离城区较远，也基本摆脱了依附，在观念层面更大，而且有都市圈加持，打造新中心的思想更强，只不过按福州目前的人口体量和招商引资，短期内这种副中心的形成难度太大。
只能说科学城成型的概念高，但是空间上限有限，滨海新城难度大，但是空间也很大。至于两者是都成功，还是取其一，还是看未来福州这座城市的吸引力了。