"独角兽之都"：疯狂的海淀和望京
"独角兽之都"：疯狂的海淀和望京
在过去一年，北京二手房均价总体上大概上涨了10%左右，从单价63500元/平米上涨到了接近70000元/平米。
但是虽然总体房价有所上涨，区域分布却严重不均衡，有些区域上涨幅度非常明显，而有些区域则涨幅有限，呈现出明显分化特征。
北京有两个片区的二手房房价上涨幅度最高：一个是海淀的“中关村地区”，另外一个就是朝阳的“望京地区”，这两个地区的涨幅至少都在15%以上，甚至部分楼盘涨幅超过了30%。
比如朝阳的“望京地区”，均价从68000元/平米上涨到了接近80000元/平米，一年的涨幅接近20%。
而部分项目从2021年1月份到9月份，二手房房价都已经超过20%了，像保利中央公园、融科橄榄城、东湖湾等项目，涨幅都非常大。
整个望京在2021年似乎都在涨价，类似的情况在海淀中关村地区也在出现，已经成为北京二手房涨幅最大的两个片区。
那么，为什么“朝阳望京”和“海淀中关村”这两个片区房价如此疯狂？最重要的原因在于这两个地区都是北京“独角兽企业”最为集中的片区。
根据2021年4月份北京公布的《2020北京独角兽企业发展报告》显示，中国的“独角兽企业”一共有240多家，北京就占了93家。
北京的“独角兽企业”全部分布在互联网高科技领域，估值超过2.6万亿，占全国独角兽企业总估值的43.3%以上。
北京已经成为是全球的“独角兽之都”，是全世界独角兽企业数量和规模最多的城市。
而北京的“独角兽企业”主要分布在两个片区：海淀区和朝阳区，居然占到了北京独角兽企业的80%以上。
其中海淀区的独角兽企业是48家，占到了整个北京的50%以上，全国的20%，是全国“独角兽企业”最多的片区。
而朝阳区的独角兽企业数量也已经达到了25-30家左右，占到整个北京的30%，朝阳和海淀合计已经超过了70家。
北京的“独角兽企业”在分布上，体现出了“北重南轻”和“相对聚集”的特征。
第一，以长安街为界，北京北城几乎占了90%以上，南城目前几乎还没有形成相对集中的“独角兽企业”聚集区。
只有亦庄地区目前有2-3家独角兽企业，未来要培育8-10家独角兽企业，亦庄是最有希望成为南城的“独角兽之都”。
第二，目前北京的独角兽企业主要集中在两个片区，一个是西北的“海淀西二旗”，另外一个就是东北的“朝阳望京”。
这两个片区已经形成了北京“独角兽企业”的聚集地。
西二旗地区主要以神州数码、联想集团、浪潮信息、百度、网易、新浪、搜狐、腾讯、滴滴等科技公司为代表，据说“码农规模”已经突破30万。
望京地区则主要以阿里巴巴、陌陌、携程、奇虎360、小米集团、高德、智联招聘、美团等科技公司为代表。
那么为什么北京“独角兽企业”大规模聚集于海淀西二旗和朝阳望京？
我们认为海淀西二旗主要依靠海淀的知名高校资源及政府的优惠政策推动的，海淀西北地区聚集了北京绝大多数的知名高校资源，包括清北。
高校林立能够给独角兽企业带来了更多的创新资源和人才资源。
同时政府的优惠政策非常大：
包括进京落户指标，优惠的税收政策，以及廉价的土地。后厂村路两旁的科技巨头，几乎是一家公司一栋楼，这比原来租住在中关村别人的写字楼里，成本大幅度降低。
而望京在2014年以后逐渐成为北京的“第二个硅谷”，原因则主要来自于两个方面：一个是“租金足够便宜”，另外一个就是紧靠“首都机场和中关村”，已经形成了“第二个中关村”的格局。
可以说，望京的崛起让朝阳逐渐摆脱了国贸CBD“依赖症”，朝阳的发展重心逐渐朝着东北方向转移，“第四使馆区”也选址于东北部的东坝地区。
随着一大批互联网和高科技公司迁入，望京地区也带来了大量人员的迁徙，望京已经开始显现出不堪重负的迹象。
最典型的就是望京地区的房价迅速上涨和房租提升，并同时会辐射望京周边的房价及房租的上涨。
综上所述，海淀“西二旗”和朝阳“望京”的崛起，都充分说明了板块“互联网化”，产业“高科技化”是推动一个片区房价迅速升值的核心因素。
“码农”和“科技民工”才是这个时代最有韧性的购房群体。
在未来的大城市中，什么样的板块，房地产升值潜力最强？一般而言，多数人会认为城市CBD的房子升值性最强，其实非也！
一个大城市，一般有四类典型的产业集聚区：
1、CBD（城市的中央商务区）
2、城市副中心（区域性商务商业中心）
3、高新技术产业区（高新区、科技城、科学城等）
4、制造产业区（经开区、工业区等）
在以往的经验中，CBD区及城市副CBD中心是城市发展最好的片区，但是随着移动互联网时代的到来，高新技术产业迅速超越，强中更有强中手。
一个城市中，往往“高新技术产业区”的房价潜力和投资潜力最大。比如上海张江、杭州未来科技城、武汉光谷、成都高新区、广州科学城等等。
而北京海淀科学城和望京科技城的崛起，对房价的推动完全超越了传统的国贸CBD和西城金融街，“高科技化”的板块被证明潜力超级强大。
未来城市的发展，“高科技化”要远远强于“金融化”和“商业化”，只有高科技中心区才具备高增长性。
而对于未来的北京来说，除了海淀中关村和朝阳望京外，以下几个“高科技”板块片区尤其值得关注：
第一个就是昌平南的未来科学城片区。
第二个是望京周边的东坝、金盏、孙河片区。
第三个是亦庄及台湖片区。
第四个是大兴的生物医药基地片区。
这些片区未来都将面临不同程度的“高科技化”，从而带来区域房价的高增长，是潜力最为突出的板块。
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