【地产麻辣烫】在变“香饽饽”前 ，不妨先搞懂“不再新批”的语境
日前，天津市规划局、市国土房管局、市建委联合发出关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知，今后该市不再新审批酒店型公寓项目。
文件摘要：
根据三部门联合发布的《市规划局市国土房管局市建委关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》显示，2016年1月1日，本市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（CB50137-2011）。
按照该国标要求，城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。鉴于市规划局、国土房管局、市建交委联合印发的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》（规建字【2011】707号）与上述国标不一致，经研究，决定该通知失效，失效后本市不再新审批酒店型公寓项目，失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理规划、国土方管、建设手续。
针对该文件，业界纷纷进行猜测解读。人们的普遍第一直观认知就是，被限了=稀缺了——要涨！？
暂且不要盲目跟风，接下来，我们回从以下两方面来分析一下这个文件的影响几何。
对应类型的地不再有
2011年，天津市规划局、市国土房管局和市建交委联合发布了《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，根据通知，酒店型公寓的规划用地性质为商业金融业用地，用地类别归属为住宿餐饮用地。酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年；酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%。
然而房地产行业有很多术语，在其字面意思的同时，多数都是有语境的。原文中有这么一句：「我市不再新审批酒店型公寓项目。」所谓不再新审批，其背景是天津此前执行的城市用地分类标准，跟住建部的国家标准不一致；因为跟国标不一致，所以要调整，所以要取消「酒店型公寓用地」；因为没有「酒店型公寓用地」，所以「不再新审批酒店型公寓项目」。
简而言之，就是在住建部的城市用地分类中，根本就没有「酒店型公寓用地」这一项，而此前天津却有，所以得取消。
那全国那么多酒店式公寓项目，都怎么来的？
其用地性质基本上都是商业用地，有些是旅游用地，有些甚至是根本就没有完整产权的土地。这些所谓的酒店式公寓项目，都不是按「酒店型公寓项目」来审批的，通常是以写字楼的名义来审批。
你或许要问，政府为什么不在文件中写得清楚点，让大家以为天津的酒店型公寓要灭绝了？这里要说明的一点是，以写字楼的名义审批酒店式公寓，是合法的，但是不能拿到台面上来说。
既然是合法的，真要是有关部门清查又能怎样？你想，以写字楼名义来审批，就得按写字楼的标准来规划建造吧，比如写字楼的一个标准层内没有那么多卫生间吧，写字楼不能接入管道煤气吧。
非住宅用地性质的酒店式公寓等「类住宅」项目，理论上是不能接入管道煤气的，但实际上能不能接入，要看地产商跟政府相关部门的关系。
通过上述分析，我们发现这次文件只是一个官方表述的正规化，而天津的酒店型公寓并不会因此而变得那么“稀缺”。
“香饽饽”未满
通过简单的调查我们不难了解到，目前天津市场上酒店型公寓整体在售规模不大，“新规对我们在售的项目基本没有影响，今后不再新批项目了，反而会使酒店型公寓更稀缺。”某在售酒店式公寓售楼代表对记者表示。但有业内人士认为，酒店型公寓是否稀缺不能一概而论。
进而有业内专家分析道，最早的酒店型公寓多以只租不售的整体运营方式作为商务楼宇或酒店的配套功能使用。随着房地产市场发展，逐渐出现了能够分割销售、用于居住的居住型和混合型公寓。目前，天津市场上酒店型公寓相对商品住宅来说数量规模和成交量都较少。经过2016年房地产市场高峰，酒店型公寓受到部分投资型购房者关注，得到较快消化，但目前市场整体清存周期仍较高。有数据显示， 2017年1月，该市酒店型公寓成交量占新建商品住宅成交量不足十分之一。
基于上述目前市场的存量现状，看上去仿佛是本来就挺少，以后就更少了，但其实影响并没有想象中大。
眼下，市场上一定会有借此次批文的热点炒作酒店型公寓的嫌疑，但不得不说近期未免不会迎来一波该类产品成交的上升，还希望大家尽可能的理性对待公寓市场。当然了，真的有需要也别硬憋着，那没必要。
公寓哥哥你睡着了吗
来源：德科地产频道
凤凰房产综合整理