【图解中报】祥生控股：降负增利的祥生，高质量发展还应补齐哪些短板？

● 权益销售面积的较快增长驱动权益销售额的增长

祥生控股2021年中期业绩公告显示，报告期内实现权益销售额496.8亿元，同比增长约30.4%，实现权益销售面积376.36万方，较去年同期增长28.3%，权益销售均价则从去年同期的12991元/㎡上升到21年中期的13200元/㎡，略增1.6%，销售均价保持稳定，可见，公司更多的依赖权益面积的增长撬动权益销售额增长。

●浙江省销售额贡献度仍最高，泛长三角城市深耕效果增强

销售额城市分布方面，权益销售额贡献度最高的为浙江省达55%，但较2020年的68.7%下降了13.7个百分点；泛长三角区域贡献度为35.4%，较2020年提高了12.6个百分点，报告期内业绩增长主要由该地区贡献。

单城市方面，大本营绍兴在此期间实现权益销售额88.1亿元，贡献度仍最高为17.7%；杭州实现权益销售额72.9%，贡献度为14.7%，持续居第二；但绍兴、杭州合计占比较2020年下降了5.8个百分点，公司除绍兴、杭州外的其他城市深耕效果增强。

●物业开发业务营收占比占主导，租赁业务营收则同比实现高速增长，或将成为公司第二大业务

此外，21年中期，祥生控股实现营业收入158.9亿元，同比增长19.6%，高于同规模企业增速中位值4.5个百分点。其中物业开发及销售业务同比增长19.7%，营收贡献度占主导、营收占比达99.3%。

值得关注的是，物业租赁业务虽占比较低但同比实现高速增长，同比增长率高达69.7%，主要系投资性物业租赁业务项目增加所致，随着租赁市场的发展及完善，市场空间的打开，公司的租赁这一相关多元化业务或将成为除地产开发与销售业务外的第二大业务。

●投销比较2020年有所提高，土储质量较同规模企业处于较低水平

报告期内，祥生控股通过招拍挂方式获取的土地16宗，权益规划建筑面积为142.92万方，较去年同期下降18%，权益成交额却同比上升 6.56%，主要系拿地成本提高所致。报告期内，祥生控股权益投销比为30.6%，投资力度未触及投资金额不超过销售额的40%的警戒线，且略高于2020年。

土储质量方面，公司布局的一二线城市主要有杭州、温州、宁波、济南等，总的来说公司一二线投资占比相对较低，报告期内占比仅为27.3%，低于同规模企业中位值42.9个百分点，这主要由公司推行1+1+X的投资策略，以浙江省为核心区域、以绍兴为大本营城市，重点布局一二线城市周边的三四线城市的打法导致。

● 平均融资成本持续下行，三道红线转为黄档，财务结构得到优化

截止报告期末，公司有息负债规模462.1亿元，较2020年末增加0.1%，随着公司融资渠道的拓宽和融资方式的多样化，公司平均融资成本持续下行，从2019年的9.3%下降至报告期内的8.6%，但仍高于同规模企业2.7个百分点，融资成本存在进一步下降的空间。

此外，三道红线相关指标也不断改善，从2020年的橙色档转为黄色档。在中期业绩发布会上，集团副总裁兼首席财务官谈铭表示，集团将通过控制有息负债的规模、加大股权合作的力度，以及通过加快利润结转来增加公司的权益等方式，用1-2年的时间，使公司的'三条红线’全部转绿达标。

此外，报告期内，祥生控股下列指标表现优秀：

1. 营收、利润双增长，其中净利润同比大幅增长135.6%，为同规模企业中位增速的7.5倍；

2. 应收账款周转率高达131.08次，约为同规模企业中位数的10倍，销售、回款几乎实现同步。

3. 城市深耕效果渐显，权益销售额合理性差值为195.81亿元，在以三四线城市为布局重点下，平均城市权益销售额达31亿元。

待改善的指标则有：

1.尽管控制建安等成本、销售均价稳步上涨，毛利率水平仍处于较低水平，报告期内公司毛利率为18%，低于同规模企业中位值5.67个百分点；

2.存货周转率低于同规模企业0.03次，去化速度相对较慢；

3. 经营活动现金流净额三年内两年为负，现金流有待改善。

业务发展预期上：

●期末累计土储充足、未开发项目可支撑公司1年左右的销售，深入布局已落子城市，库存变现风险小

截止报告期末，祥生控股土地储备总量2290万方，其中未开发规划建筑面积约520万方，在不考虑已开工未销售储备量下，可支撑公司1年左右的销售。此外，期末土地储备浙江省占比最高为44.6%，其次为安徽省占比为14.4%，综合考虑价格因素，土地储备分布与销售额分布匹配度高，随着深入布局已落子城市、品牌认知度和影响力的提高，库存变现风险小。