80亿存量住宅换换电梯都能要你命

丁祖昱评楼市，独家原创点评。电梯问题已经成为了每个电梯住宅必须要考虑的烫手山芋，存量住宅的电梯问题究竟何去何从，真还没有一个好的办法。

昨天上海证券报刊登了一篇文章，给出了一些有意思的数据和测算结果：我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米，按折旧价3407元/平方米计算，这些存量住宅总价值高达81.33万亿元。文章的意思是这么大的存量规模，旧房改造需求非常巨大，如果去做存量更新的投资，譬如住房加固、电梯安装与更新、外墙面修缮、水电改造、停车位建设等等，即便只做一小部分，也是非常大的一个产业。

这里我们也不用YY这里有多大淘金空间（说实话我并不认为有太大空间，关键还是钱的问题），今天我们就聊一聊之前大家最近关心的电梯好了，光换一遍都是很要命的事。

一般而言六层以上住宅基本都要配电梯，不过现在还没有住宅电梯配备总量的数据统计，目前只有总的保有量是可查的——352万台，假设其中一半用于住宅，也有176万台。设备保有量巨大，质量又是性命攸关，并且价值巨大，因此大家对电梯特别关注。再加上近来时不时爆出“电梯吃人”的事件，小区电梯质量事故也是层出不穷（还有很多事故因为没有死人也就按下不报）。随着使用年限攀升，电梯事故频发，严重事故也越出越多，因此住宅电梯的大修和更替必然被提上日程。

那么住宅用电梯到底有没有强制报废规定，我查了一下资料，确实没有。专家都认为一般住宅电梯能够使用15年，也有很多专家认为使用年限不等于报废年限，如果维护保养较好，使用几十年也没有问题。这倒是确有实例，有一些维护保养到位的百年电梯还在使用，这在一些保护建筑当中可以见到，而到国外，电梯使用年龄超过三五十年的也遍地皆是。但国外普遍的情况在中国可能不是那么一回事。原因有这样几个：

1、使用强度高。中国的住宅电梯用的“太狠”，其实还是人太多，现在一栋楼住几百户已经是普遍现象，高峰时段等电梯，十分二十分钟也是常事，导致很多住宅电梯长期处于高负荷运转。

2、配置标准低。一方面住宅电梯基本都是按照最低标准来，能省则省；另一方面配置数量也是按照最少来，比如在多年前相关标准没有规范的时候，很多楼就只有一部电梯，更是加大了电梯损耗速度。

3、维护保养差。保养一是物业管理公司，二是电梯厂家。从目前情况来看，物业不是不想维护电梯，而是专业技能欠缺，再加上居民过度使用，物业有心无力。而电梯厂商最多也只是按照规范要求做例行保养，现在设备制造的“重生产，重销售，不重维护”也是大家共识。并且还有很多后期保养费用支付不到位，保养自然也不到位。

4、运行监管弱。住宅电梯质量监管工作也缺位，大城市可能做的还好，对每部电梯都有编号，有年检，但是否真能做到位就天知道了，而中小城市在这方面就更加缺失了。当然这种情况不止在电梯行业当中发生，在哪块都是，否则就不可能出现天津港爆炸事件了。

因此，电梯问题已经成为了每个电梯住宅必须要考虑的烫手山芋，不管肯定不行，管了后真要报废那就有可能出现部分高层住宅没有电梯的奇葩情况（没钱安装新电梯，维修基金费用不够，政府财政没有出处），存量住宅的电梯问题究竟何去何从，真还没有一个好的办法。

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