周三企业说｜规模第一！上市房企存货大幅扩充

要闻速看

• 河北承德出台房地产“限购”政策，非本市户籍居民家庭限购1套住房，四区五县全面落实。

  点评：紧跟大流

• 新城首入太原竞得3幅商住用地、首开通过摇号31.9亿元竞得无锡滨湖商住地、龙湖首入深圳75.9%溢价率竞得盐田区沙头角商业地块。

  点评：不惜代价

• 杭州挂牌主城区4宗地块，总起价40.55亿元，含2宗宅地。嘉兴5月集中出让8宗土地，总面积达55万方。

  点评：积极推地

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存货这项指标在行业内鲜被提及，尤其在房地产市场的高速发展期。但是通过观察一些典型房企的存货指标，我们仍然能够发现一些行业的发展趋势，以及房企对未来市场的态度。这里的存货指的是房企的在建物业和已竣工物业之和，包括已售和未售的，其中在建物业中也包含一些未开发土地。下面将用以下三个指标来做简单分析：存货（含已售、未售）、存货周转率、已竣工存货。

存货同比增长22%，房企补仓积极

从各企业的存货指标来看，房企对于17年市场应该是非常乐观，至少有加速扩张规模的决心。截至2016年底，54家典型房企的存货总额达50666亿元，较上年同期存货总额增长22%。直接原因反映在另外两项数据: 2016年，房地产开发企业土地成交价款9129亿元，同比增长19.8%以及16年房地产住宅开发投资68704亿元，增长6.4%，增速提高0.4个百分点。可看出房企在增加了土地投资的同时，也加快了开工速度，因此存货增量明显。

从各企业的存货规模来看，12家房企存货超1000亿元，恒大、绿地、万科三家企业以超4000亿的规模位列前三甲，其中恒大以超6000亿的库存规模遥遥领先。企业在16年即新增了1.02亿平米的土储，加上自身2.29亿平米的土储，家底殷实，存货总量居首也不足为奇。

千亿企业中，融创的存货总量增速最快，也是行业内典型的乐天派。融创中国在2016年进行了多起大规模的并购，例如收购莱蒙国际7个项目公司股权、联想旗下融科智地42个物业项目权益，36.6亿接盘嘉凯城青岛项目等，直接使得企业16年的存货总量大幅增长，为未来的加速扩张打下了坚实的基础。

存货周转率提升明显，加速去化成共识

从房企的存货周转率这项指标来看，16年房企的营运能力进一步加强。2016年54家典型房企的存货周转次率达到0.41，较2015年提升了0.05。一方面是存货的大幅增长，一方面是存货周转率的快速提升，企业要加速周转来扩张规模已成定势。

已竣工存货占比稳定

从已竣工存货来看，16年企业已竣工存货总量同比上涨16%，低于存货总量22%的增幅，企业去化能向好，也从侧面反映了去年整个市场繁荣情况。且从整体来看，竣工存货占比较去年下降1个百分点，企业的营运能力已经普遍提高，尽管在16年企业通过招拍挂、收并购等方式补库存态度积极，但是凭借企业存货周转次数的提高有效的消化了较多的已竣工存货。

总    结

借助存货的相关指标，我们看到各家房企对于未来的前景态度乐观。存货放量，加速周转，扩张规模仍为主旋律，尤其是在今年，1-4月前3名及前30名房企的销售金额甚至突破去年的上半年，成绩非常亮眼。而另一方面，16年房企的存货周转率提升，已竣工存货保持稳定，证明其运营能力明显加强。

在今年新一轮的调控高压下，规模房企依旧表现不俗，该拿地的拿地，该并购的并购，在规模扩张这条路上走的愈发坚决，可以预见，17年规模房企的存货总量或将进一步逆市上扬。此外，为应对调控压力，企业的存货周转率也将有进一步的提升，企业规模发展更上一层楼。