中央会议定调地产，11月楼市依旧压力山大
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12月16日上午，统计局公布了前11月份全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，1-11月行业数据，销售持稳，1-11月销售面积同比增0.2%，维持正值；开发投资额同比增速虽维持降势，但依旧保持着两位数的高增长，房企新开工意愿略有不足，土地购置面积累计增速稳步回升，房企拿地态度依旧谨慎。
结合上周中央经济工作会议对于部署2020年住房领域的相关提法以及近期部分城市的政策变化，我大致有以下几点想法：
大力发展租赁，市场空间较大
首先，中央经济工作会议上重申了过去几年对房地产的相关要求：要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
总体来看，对房地产大方向没有变化，但是有几个点，我认为还是有必要关注一下：一是“全面落实因城施政”的提法，实际上是让各城市根据自身市场的实际情况来进行政策方面的调整，当然最终的目标还是“三稳”，但这里的“三稳”既包括不要让地价、房价和预期上涨，也包括不要让地价、房价和预期下降，我觉得这个“稳定”是相对的。
二是提及“大力发展租赁住房”，租赁市场其实有段时间没谈了，而且这两年租赁市场确实在发展过程中出现一些问题。这次重申租赁市场，和前两年刚刚提出租赁市场，我认为还是有显著差异的。实际上从反复重申中也可看出，未来租赁市场仍有比较大的空间。在“房住不炒”之后，居民购房的迫切性会显著下降，那么租房的占比，特别在年轻人中的占比还会进一步的提升，购房的年龄也会随之缓慢上升，租房市场仍需要进一步的规范发展，这一次强调租赁市场，还是别有深意的。
综上，当前中央经济工作会议的各项提法，其实也说明了之前对房地产调控也取得一定的成效，那么接下去，我认为，更重要的是要保持房地产稳定、健康的发展，然后也要保证其对经济的贡献度，主要还是要发挥压舱石的作用。
西安预售资金全监管过犹不及
随着中央经济工作会议的结束，12月13日，西安市住建局和西安住房公积金管理中心共同拟订了《西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿)》《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿)》，对商品房预售资金实行全程、全额监管。这个政策在全国各城市中，其实也算是比较少见的。
从政府的角度，肯定是担心年末将至，开发企业挪用资金，造成工程款延期，农民工工资拖欠等一系列支付问题，甚至会出现项目烂尾。当然这样的顾虑也和当前市场有一定关联，在楼市下行压力逐步增大之后，政府有这样的担心，其实也在情理之中。
但从另一个角度来讲，至少目前没有看到所谓的大面积烂尾情况的发生，这样“一刀切”的操作模式，实际上会对企业现金流产生比较大的影响，因为每个企业预先都会有现金流的计划和安排，而政策突然的变化无疑会打乱房企原先的节奏，从某种程度上来说，也可能会加剧房企现金流的压力。
那么对于房企而言，也许保住了西安的部分项目，但是可能会对全国其他城市的其他项目，产生意想不到的影响。
总体来看，西安资金监管政策的出台，的确有些极端和让人始料未及，如果其他城市跟进的话，对企业的影响无疑是巨大的。
因而政府还应具备一定的全局观，更应该从稳定市场的角度去思考，而不应该从管头，管脚，管钱，管细节这些方面，把企业全部束缚住，这个实际并非是经济工作会议的初衷。
1-11月销售面积同比增0.2%
从刚公布的前11月份销售情况来看，“银十”持稳后，11月销售面积、金额环比增幅均超10%，销售面积累计同比增速维持正值：单11月数据来看，与10月相比稳步回升，表现略好于去年同期，销售面积15654万平方米，环比增11%，同比增1.1%；销售金额14589亿元，环比增13%，同比增7.3%。
而从1-11月累计数据来看，面积、金额同比增速保持小幅增势，整体趋稳，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月份加快0.1个百分点。其中东部和东北地区销售面积虽同比齐降，但降幅均有收窄趋势，西部地区购房需求依旧坚挺，1-11月商品房销售面积为41238万平方米，增长3.8%。考量到年末将至，房企业绩冲刺在即，供应放量也会一定程度上带动12月成交的稳步增加，同时受去年基数较低的影响，全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局。
1-11月开发投资额仍将保持两位数增长
从11月单月开发投资额来看，本月全国房地产开发投资额小幅增长，为11662亿元，环比上升0.59%，同比增长8.4%。从累计数据来看，开发投资额增速高位维持，不过降势已定：2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点，维持下行趋势。就目前的市场情况来看，预期年内的开发投资额增速仍将维持两位数增长，不过介于整体金融环境趋紧的背景下，房企资金层面相对紧张，一定程度上抑制了其拿地投资的积极性，12月预期开发投资额累计增速仍将维持小幅微降或与本月持平。
房企新开工意愿略有不足
而从新开工这块来看，11月新开工面积为19560万平方米，较上月小幅回落1.84%，同比下降了2.88%，房企新开工动力略有不足。从累计数据我们也不难看出端倪，1-11月房屋新开工面积205194万平方米，增长8.6%，增速回落1.4个百分点，保持降势，这点也符合预期，随着年末将至，房企的重点主要聚焦于销售业绩和资金回笼，新开工意愿难免不足。
1—11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1—10月份收窄2.1个百分点，自7月以来，房企的拿地积极性还是有了稳步回升，降幅不断收窄，总体好于2019年上半年。不过随着楼市转冷，房企的拿地态度还是比较谨慎的，预期这样的趋势还将延续至12月。
下行压力仍在，但今年略好于去年
综合来看，可以发现，当前市场一方面销售整体趋稳，上涨动力略有不足；另一方面，年末将至，房企投资开发热情不高，新开工速度放缓，拿地态度相对谨慎，转冷迹象显著。预判2019年全年，我大体有如下几点结论：
一是按历年规律，12月都将有一轮放量，2019年全年销售面积、金额这两项指标高于去年基本已成定局，不过介于去年四季度销售情况并不乐观，即便今年略好于去年，整体行业下行压力仍然是比较大的。
二是房企开发投资额累计同比增速仍将逐月回落，不过仍处于10%以上高位。
三是下月新开工量有望与本月持平或保持小幅微增，土地购置面积增速维持增势，不过介于房企资金面趋紧，增速仍将保持负值，房企年末拿地态度还是较为谨慎的。
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