深度研究 | 万字长文解读农村土地流转如何推动三四线城市楼市发展
自2004年至今，中央一号文件连续16年聚焦“三农”问题，并将土地改革作为解决“三农”问题、实现乡村振兴发展的关键抓手。自2014年后，一号文件和各类农村相关政策均明确聚焦于土地改革，而2019年中国“土地日”的主题，也被定位了“严格保护耕地节约集约用地”。
近年来，全国多地着眼于农村土地流转、宅基地退出机制的有益探索，通过多地试点，农村集体土地流转已经取得阶段性成果，各地的土地流转市场逐步活跃。一方面，全面盘活“三块地”（耕地、宅基地和集体建设用地），可以让农民能够直接享受土地变现带来的红利；另一方面，在三四线销售回归平淡，国土部分类供地指标逐渐收紧，城市建设用地指标将愈发紧缺的情况下，土地流转对于缓解建设用地指标紧张也有着积极意义。在此背景下，土地流转所带来的正面推动作用更值得房地产行业所关注。
为进一步研究农村土地流转对三四线城市房地产的影响力，我们将从政策层面、土地流转规模、承包价格及其对人口和建设用地指标等产生的潜在影响方面逐一剖析，并以政策最为积极的安徽省城市（宿州）、人口流出大省河南城市（邓州）两个典型城市为例，从农民收入水平增加、城镇化人口提升以及退宅还耕带来的建设用地指标压力缓解等方面探究土地流转对房地产带来的一系列影响。
其中比较值得关注的结论有以下6点：
1、目前宅基地权利体系构建结束，集约有奖、退出有偿制度仍在探索。农用地改革经多年深耕已进入最后阶段，当前已处于体系完善和修补期，而本地宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。
2、农村土地流转比例已接近40%，总规模达到5.4亿亩。就各省份土地流转比例来看，上海、江苏、北京、浙江等经济发达的省市位于前列，流转比例均达到耕地总面积的50%以上，其中北京土地流转比例更是高达96%。较大的城乡收入差距、更加合理的土地流转补偿机制、以及高水平的集约化农耕能力，为这些省市农村土地流转带来了更高的积极性。
3、土地流转有望为三线城市带来150亿㎡供地指标、3000万城镇从业人口。对于三四线房地产市场而言，土地流转主要会带来两方面影响，一方面是对于建设用地指标的利好作用，退宅还耕、集体用地转让可带来更多建设用地指标，助力城市快速发展；另一方面，则是耕地流转可为三四线城市带来更多的城镇人口，并且土地转包、集体用地入股转让也可为这些新增城镇人口带来更多的资产性收入，支持这部分群体购房。
4、政策出台积极的宿州：产业转移助力城镇人口快速提升，楼市规模稳步增长。随着产业升级和转移的影响，宿州城市综合实力显著增强，人口回流现象逐渐显现。尤其是城镇人口增速迅猛，2018年达242.82万人，较2014年增加了37.5万人，城镇化水平快速提升，居民收入水平也有了明显增加。2017年商品房销售面积增至730.89万平方米，商品房销售额高达361.57亿元，较2015年实现了翻番。
5、人口流出严重的邓州：人口外流致城镇化率“虚增”，房价高涨风险不断累积。2018年邓州城镇化水平达到42.08%，较2017年同比增加1.8个百分点。但细究来看，城镇人口较2017年却并未增加，城镇化水平的上涨是由于农村人口的大幅减少导致的，人口的持续外流使得邓州购房需求越发疲软，房地产发展动力不足。但房地产市场却存在过热风险，在销售规模上涨的同时，商品房销成交均价更甚，2018年商品房成交均价增至5507元/平方米，同比2017年上涨48%，这一增幅明显高于城镇居民人均可支配收入增速，房价高涨风险不断累积。
6、受产业、经济、就业机会等因素制约，本地城镇化的农村人口只会是少数，但总量依旧可观。虽然土地流转规模日益上升,但是受地方产业、经济相对落后等因素影响，提供就业机会较少，加之近2年，三四线城市商品住宅价格有了大幅上升，如果在本地找不到合适的就业机会，一亩地不足1000元的土地流转费对于购房可谓杯水车薪，失去土地的村民有相当一部分流入薪水相对较高的一、二线城市就业，本地城镇化的农村人口只会是少部分，但由于人口基数庞大，三四线本地城镇化的农村人口总量依旧可观。
自2014年中央在33个县市试点集体建设用地入市、宅基地制度改革后，全国土地改革的步伐明显加速，从赋予“两权”抵押融资功能到提出“三权分置”、“建设用地增减挂钩”等政策再到延长承包年限、建立集体建设用地入市制度，并修改土地管理法，从政策、法律等多方面保障农民土地权益，促进乡村发展。土地流转方式也由单一化转变为多样化，农村土地经济也更有活力。在其中，受益最深的莫过于广大的三四线城市，土地流转不仅能切实增加本地农民收入，提高居民购买力，对推进城镇化建设有明显的促进作用，这对本地的房地产市场发展也是一重大利好。
1、政策动向：期限延长限制放开，提升农村集体用地交易价值
农村土地流转的合法地位始于1982年中央首次肯定包干到户、包产到户等多种形式的责任制，随后《土地管理法》的出台以及多次修改为集体建设用地入市流转提供了法律保障。进入2014年后，农用地三权分置、农村宅基地三权分置等制度相继提出，土地管理等相关法律也加快修订，为集体建设用地入市扫平障碍，土地管理制度逐步被完善，农村土地经济活力进一步被激发。
通过对改革开放以来土地流转政策的梳理，我国农村土地流转大致从三个方面进行推进：农用地的改革、宅基地的改革以及集体经营性建设用地的入市。时至今日，农用地改革经多年深耕已进入最后阶段，当前已处于体系完善和修补期，而本地宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。
2、意义：土地流转成为三农问题关键性突破点，有利于城镇人口增加、建设用地增长
20世纪90年代以来，国家经济实现了飞速发展，但全国农民人均纯收入却连续多年增长缓慢，城乡差距日益拉开，各类问题逐渐凸显。要发展农村经济、缩小城乡差距，就首先要从与农民、农业息息相关的土地入手。我国当前的经济体制是以社会主义市场经济为主，其发展的基础就是明晰的产权，但我国农村土地产权长期不明晰，无疑阻碍了农村生产要素市场化。因此，农村土地改革势必要进行。
2.1 土地改革是解决三农问题的关键性突破点，其根本是提高农民资产性收入
城乡一体化发展是解决“三农”问题的根本途径，而土地问题就是城乡化发展的核心。结合2001年~2018年城乡居民收入比值来看，2007年我国物权法将土地承包经营权正式确立为用益物权，同时大力度支持鼓励土地流转，与此同步，2007年后城乡居民收入差距也稳步缩小，到2018年城乡居民收入比值已经降至2.6附近，乡村居民收入增长速度已明显快于城镇居民。
2.2 推动农民进城增加城镇人口，退宅还耕释放建设用地指标
对于和土地密切相关的房地产市场而言，农村土地流转的推进也会推动这些城市的房地产市场发展。总的来看，其对房地产市场的利好有以下几个方面：
一是推动农村居民进城，增加购房需求。2018年国家出台相关政策提出要降低农民进城落户的门槛，享受城市同等的医疗、教育等各方面的福利，同时对农民进城买房给予补贴，并保障农民进城后依旧享受土地承包经营权和宅基地的资格使用权，积极引导农村居民流转土地。如安徽在2018年就有100万农业转移人口落户城镇，这些增加的人口显然也增加了房地产市场的购房需求。
二是退宅还耕释放建设用地指标，有助于增加大中城市土地供应。据农业部数据显示，截至2018年底，试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩。对于大中城市来说，这些集约出来的宅基地有一部分可转化为建设用地，直接增加本市建设用地指标；同时，国务院在2016年出台的省域城乡建设用地增减挂钩机制允许大城市与有结余建设用地指标的城市进行交易增加本市集体建设用地指标，进而缓解土地供应紧张的问题。
三是创新流转机制提高农民购买力，利好小城市房地产市场发展。托管、入股等创新流转机制相比单纯的出租来说，农民能够享受土地经营带来的增加红利，收入也相比之前的流转机制有所提升。作为三四线城市市场购房需求重要的组成部分，农村居民进城置业需求在购买力提升的影响下不会因为房价上涨而大幅锐减，这对于小城市的房地产市场而言是一个较大的利好。
随着农村土地流转进程的持续深入，以及相关的政策不断完善，全国农村土地流转规模越来越大，推动农村土地交易市场日益繁荣发展，助力农村土地使用效率不断提升，在提高农民资产性收入的同时，也释放了大量的农村劳动力进入城镇。目前，全国农村土地流转比例已经接近40%，意味着大量的农村壮劳力已经人地分离，在就业模式上完成了从农业人口到城镇人口的转变。就各省市差异来看，上海、江苏、北京等经济发达省市土地流转率排在全国前三的位置。
1、流转规模：农村土地流转比例已接近40%，总规模达到5.4亿亩
目前，全国农村土地流转比例已经接近40%，意味着四成左右农村家庭的壮劳力已经从农村走向了城镇。但是从全国角度来看，受城乡收入差异、集约化耕作水平等因素影响，各省份农村土地流转比例仍然存在较大差异，排在前列的要么是城市经济发展领先，城乡收入较大的省市，要么是人口向外流失严重，农村土地经营收入较低的黑龙江、河南等省份。
2016年以来，农村土地流转增长放缓但规模依旧可观，每年流转比例增长维持在2个百分点左右，规模增量也可继续保持在0.2亿亩以上。至2018年末，全国土地流转面积已经达到了5.39亿亩，接近四成土地已经被流转。随着农村土地流转规模的日益攀高，适合流转的土地、以及有能力承接更多土地流入的家庭和农村企业本应越来越少，土地流转面积增长也应当有所下降，但近年来土地流转规模增量的保持稳定，一方面说明相关政策的行之有效，相关政策补助、政策优惠落到了实处，另一方面，也说明农村土地集约化发展水平确实在日益增长，未来土地流转规模增长依旧可期。
2、价格走势：土地流转已成为农村收入重要来源，但近年来增速有所下滑
2018年，全国土地流转平均价格约为1023元/亩/年。按各省人均土地流转2平方米的中位数计算，每年可为土地流转家庭带来2000元/人的财产性收入。就增长速度变化来看，近两年全国土地流转价格增速有所下滑，2017、2018年土地流转价格增长均为2%，较2016年以前下降超过2个百分点。
这正与土地流转规模增长的放缓相一致，随着土地流转规模日益攀高，土地流转市场的供求关系开始渐渐偏向需求侧；再加上农村居民收入水平的不断提升，对于土地流转收入增长的敏感性也有所下降，以致土地流转价格增长速度有所放缓。
以流转收入处于全国中游水平的湖北省为例，对于将承包土地流转出去的家庭而言，2018年人均流转土地2.32亩，按湖北省843元/亩/年的水田价格估算，每年可带来约1960元的收入，仅占湖北省农村人均可支配收入13%，土地流转价格增幅的小幅变动对居民收入影响极小，再考虑到大多数外出务工家庭人均收入水平会高于农村平均水平，这些家庭对于土地流转价格增速的敏感性也会更低。
进一步联系农村居民人均可支配收入增长来看，土地流转价格增速一直远低于整体收入增长。在2018年，土地流转价格增长2%，低于全国农村可支配收入增速7个百分点；即便是在流转价格增速较高的2015、2016年，流转价格增速也和收入增速相差4个百分点以上。由此来看，随着农村收入水平的日益增长，未来土地流转收入在外出务工家庭收入中的占比会越来越小，农地与离地农民的牵绊关联渐渐淡化，农村土地流转也将更容易从转包、出租走向入股、转让，从而实现真正的农村土地集约化管理，并由此带来更多的建设用地腾换土地指标。
3、规模测算：土地流转有望为三线城市带来150亿㎡供地指标、3000万城镇从业人口
对于三四线房地产市场而言，土地流转主要会带来两方面影响，一方面是对于建设用地指标的利好作用，退宅还耕、集体用地转让可带来更多建设用地指标，助力城市快速发展；另一方面，则是耕地流转可为三四线城市带来更多的城镇人口，并且土地转包、集体用地入股转让也可为这些新增城镇人口带来更多的资产性收入，支持这部分群体购房。
3.1 土地集约：可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标
在农村土地使用上，目前农村宅基地浪费、空置的情况普遍存在，不少农村居民点面积已经明显大于人均150平方米相关规定。中国社会科学院农村发展研究所《中国农村发展报告（2017）》指出，新世纪第一个10年，农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了203亿平方米，相当于现有城镇用地规模的1/4。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米。对此，自然资源部在近年一再要求做好宅基地确权核查，即是为了做好农村土地管理工作，按照农村人口向城市转移的规模和速度，将闲置的农村居民点等复垦整理成农业生产空间或绿色生态空间。
在此背景下，三四线城市可通过耕地指标占补、农村集体经营性土地转让等方式，让临近城市的农田、农地转变为城镇建设用地，助力城市建成区更加有效率地扩张，从而盘活城市经济发展。结合保守测算结果来看，农村“退宅还耕”可为三四线城市带来86-149亿平方米的新增城镇建设用地规模，即便其中只有30%流转为商住用地面积，至少也可为三四线城市带来26亿平方米的新增供地指标，接近2018年全国房地产购置土地面积的9倍。
【测算说明】关于农村土地流转的规模预期测算，目前已经形成了较为成熟的测算方法，关键假设有两个，一个是农村居民点的人均占地面积，按《村镇规划标准》规定，最高为150平方米/人，最低为100平方米/人，本文取120、150㎡/人两值分别进行测算。另一个是理论潜力面积的修正系数，即实际退宅还耕面积占理论值的比例。受农村居民意愿影响，农村宅基地面积合规整改很难达到理想的规划目标，根据张宝琦（2018）、吴靖瑶（2017）等人的调查研究结果，目前修正系数普遍在0.2-0.8之间，本文取保守值0.4进行计算。
3.2 人口流动：新增离地农民可超过1亿人，其中三分之一会留在本地县城
目前我国农民人均耕作土地只有7.52亩，农村劳动力过量的现象普遍存在。当我国农民人均耕作土地面积分别达到10亩、15亩和20亩时，分别可释放农村流动人口0.5、1.1和1.3亿人。就2018的外地务工农民实际就业地点来看，其中至少三分之一会留在本地县城，意味着只要农村劳动力人耕作土地达到15亩左右，即可为三四线城市带来3600万左右的新增流动从业人口，按人均住房30平方米计算，可带来10亿平方米左右的新增住房需求。
城市案例：宿州城镇居住需求快速增长，邓州离地农民仅一成留在本市
近年来，全国土地改革的步伐明显加速，各地都在进行农村土地流转、宅基地退出机制的有益探索，农村集体土地流转已经取得阶段性成果，政策已处于体系完善和修补期，各地的土地流转市场也相对活跃，但宅基地“三权分置”和集体经营性建设用地入市仍处于“探索”阶段。下文我们将以政策最为积极的安徽省城市（宿州）和人口流出大省河南城市（邓州）为例，从农民收入水平增加、城镇化人口提升以及退宅还耕带来的建设用地指标压力缓解等方面探究土地流转对房地产带来的一系列影响。
1、宿州：“空心村”的治理之路
宿州位于安徽省东北部，是一个农业大市，长久以来，小麦、玉米、华盛产量均居安徽省第一位。由于宿州农村居民人口众多，人均耕地面积过小，劳动力极其富裕，加之邻近上海，交通便利，许多青壮年选择外出打工，早在2005年，全市外出打工人数就超150万，占农村劳动力六成之多，留下了大片荒地。为解决土地荒废问题，宿州市多地积极探索流转制度的创新，转包、转让、互换等多种土地流转在民间应运而生。
1.1 空心村问题：闲置土地资源价值极低，农村人口“去留”两难
伴随着城镇化的推进，大批农村青壮年劳动力离开家乡，前往就业机会更多、收入水平更高的城市就业，乡村发展面临着人口、资金、技术等资源的大量流失，农村也面临着经济、社会等功能属性的逐渐退化；此外，由于农村规划建设无序、基础设施建设落后，也使得村民逐渐逃离农村，种种原因造成了“空心村”问题。
空心村问题造成了大量宅基地和耕地闲置，导致了极大的浪费，同时由于缺乏致富增收相关产业，农村人口外流现象严重，留守儿童、老人较多，由于缺乏照顾，往往引发相关社会问题。
1.2 变革历程：从无序交易到有序流转，提升农村土地使用效率
宿州土地流转始于上世纪90年代中期，但在1999年之前，土地流转只是个别现象。随着城乡进程一体化的推进，土地流转才呈现出较大的规模并以较快的速度发展。起初，农户之间自发流转是主流，曾经一度宿州农户之间自发流转占到耕地流转面积的80%以上。但是这种无序的流转缺乏相应的保障，约90%的农户都未签订正式的合约，仅有口头协议，缺乏合同来规范双方的权利关系，对耕地的保护和管理带来了很大的困难。
随着外出务工人员数量、收入水平的增加，土地对于农民生存的保障作用逐渐降低，为例避免土地流转中存在的相关问题，早在2013年，宿州四县一区都建立了农村专门的土地承包仲裁委员会和土地流转服务中心，其中八成乡镇都拥有土地纠纷调解庭和土地流转分中心等职能机构，超过六成的村委成立的村委成立了土地纠纷调解小组和土地流转服务站，从那时起宿州的土地流转逐渐走上规划化的道路。
随着集体组织的作用逐渐发挥，土地流转逐渐走向长期合同保障下的规模化发展之路，土地逐步向从事农业生产的企业和专业大户集中，这些企业和专业大户成为了市场与农户的桥梁和纽带，延伸了产业链、方便了龙头企业，也降低了交易成本。根据宿州市自然资源和规划局公布数据，截止2019年二季度，土地流转面积高达412.28公顷，占土地总面积的43%。此外，非农资本介入并为土地流转注入一剂强心剂，加速了土地流转的步伐，使得农村资金、人才、信息、技术等生产要素得到了有效配置，促进了农村经济的发展。
1.3 相关影响：农村宅基地有偿退出试点，城市建设用地指标日趋宽裕
近些年，受土地流转节余指标的影响，尤其是“退宅还耕”进程加速的影响，2019年土地供应指标明显变得宽裕，2019年宿州供地计划中，普通宅地（保障性除外）供应量高达273公顷，较2018年50公顷增加了446%；除了宅地供应之外，商服用地和工矿仓储等类型的土地供应也接近翻番。
值得注意的是，土地流转对于农民增收也起到了一定的积极作用。通过对2014-2018年宿州市城镇和农村居民人均可支配收入水平进行对比，结果发现，近5年农村居民人均收入增长率均高于城镇，并且在土地走向有序后的近3年，增长率呈现逐年上升趋势。
1.4 需求增长：土地流转助力城镇人口快速提升，楼市规模稳步增长
近些年，随着土地流转、产业升级转移的影响，宿州城市综合实力显著增强，人口回流现象逐渐显现。截止2018年底，宿州市常住人口达568.14万人，其中城镇人口增速迅猛，达242.82万人，较2014年增加了37.5万人，城镇化水平增至42.74%，较2014年增加了5.34个百分点。不仅仅是城镇人口增加，居民收入水平也有了明显提升,2018年城镇居民人均可支配收入增至30100元，较2014年上涨了37%，购买力有了明显提升。
人口和收入水平的利好很快的体现在了房地产市场上，尤其是2016、2017年，楼市成交规模明显上升，2017年商品房销售面积增至730.89万平方米，商品房销售额高达361.57亿元，较2015年实现了翻番，2018年商品房销售面积增速略有放缓，但是据宿州统计局最新公开数据，2019年商品房成交规模再度加速上涨，上半年商品房销售面积同比增长23.6%，在安徽省各市中排名首位。值得注意的是，受建设用地指标偏紧的影响，尤其是2017年，宿州市商品房价格涨势十分突出，成交均价达4947元/平方米，同比上涨20%。可以预见，随着宿州土地流转进程持续推进，将会进一步提升的城镇住房需求，并缓解建设用地指标偏紧的局面，助力房地产市场的稳定发展。
2、邓州：激进的“三权分置” 和背景离乡的农民
邓州，河南省直管市，地处河南省西南部，物产丰富，是国家粮食核心主产区，每年为国家生产储备小麦1亿斤，素有“粮仓”之称。近年来，邓州市先后被批准为全国农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市)和河南省农村土地所有权承包权经营权“三权分置”试点市，在邓州市孟楼镇进行了土地整乡推进“三权分置”试点，探索了通过土地整理、确权认证、集中流转、金融跟进“四位一体”的农村经济发展新路子。
2.1 良好开端：各级政府高度重视，三权分置与土地流转快速推进
近些年，邓州土地改革不断。2015年12月，邓州市先被国务院批准为全国农村土地承包经营权抵押贷款试点县(市)，2016年，中办、国办《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》出台后，邓州市也被选作河南省的试点县(市)。在充分论证后，邓州市决定在孟楼镇进行农村土地“三权分置”改革。所谓“三权分置”，就是村集体拥有农村土地的所有权，农民拥有土地的承包权，农民可依法依规流转承包地、转让土地经营权。
以“三权分置”试点孟楼镇为例，截止2016年年底，全镇即已签订流转合同5966份，占全镇总户数的97%；流转土地面积5.8万亩，占总耕地面积的98%，远超原本定下的70%的目标。当然，政府所做的并非集中流转土地经营权，还实施土地综合整理项目，统筹配套沟、路、渠等农业基础设施，改善农业生产条件，改变“靠天吃饭”的局面，把孟楼镇耕地从7至8等级全部提升为6等级。
2.2 发展阵痛：流转土地产生效率低下、资不抵债，部分农村居民再度“返贫”
但“三权分置”进程并非一帆风顺。整体上看，土地流转虽然可解决一部分村民无精力种地、土地资源浪费的不良现象，使得部分村民收入水平有一定的提升，尤其是处于土地流转启动期的2016年，邓州市农村居民最低生活保障人数由6万降至3.6万，但是政策后期由于执行规范欠缺、承包地产力不足，村民拿不到应有的承包费用，造成了部分农村居民“返贫”，从邓州市统计局数据也可以看出，2017、2018年邓州市农村居民最低生活保障人数有明显上升，尤其是2018年最低生活保障人数升至40457人。
2.3 楼市现状：人口外流致城镇化率“虚增”，房价高涨风险不断累积
邓州作为河南第一大县级市，2018年常住人口高达134.85万人，城镇化水平达到42.08%，较2017年同比增加1.8个百分点。但细究来看，城镇人口较2017年却并未增加，城镇化水平的上涨更多的是由于农村人口的大幅减少导致的，2018年邓州农村常住人口总量较2017年减少6.36万，但城镇常住人口仅较2017年增加了0.74万人。
邓州城镇人口增长缓慢的关键原因，还是因为邓州市区经济活力较弱，新增就业机会不多，且保险缴纳不规范的情况普遍存在，导致邓州离地农民更多地流向郑州、武汉等省会或临近的南阳、襄阳。至2018年末，邓州只有4万人参加了基本城镇养老保险，占比仅为全市城镇人口的9.3%，但在河南全省，这一比例却是高达40%。从51JOB等招聘网站的在邓州招聘信息也可以看出这一点，异地招聘的比例高达七成以上，绝大部分招聘提供的是外地工作机会。
另一方面，近些年邓州的房地产开发投资如火如荼，商品房销售面积和销售额有明显上涨，尤其是近两年，商品房销售量价均有大幅提升，2018年商品房成交均价增至5507元/平方米，同比2017年上涨48%，这一增幅明显高于城镇居民人均可支配收入增速。按照近些年邓州城镇居民收入水平和房价水平估算，邓州房价收入比呈现明显上扬趋势，购房难度有所上升。
就邓州市房地产市场前景来看，一边是人口外流导致的需求疲软，一边是房地产投资过热，商品房成交量价明显上升，需求和购买力逐渐透支，可以预料，邓州的房地产市场风险本身就在不断积累之中。尤其是在土地流转的背景之下，节余出的建设用地指标或将入市，又进一步加剧了库存压力。
表面上看，土地流转是保障农民权益、提升农村收入的重要手段，但实际上对于全社会经济发展、对于房地产市场均有积极意义。土地流转将会带来巨大的建设用地指标，据粗略估计，仅“退宅还耕”就可为三四城市带来近150亿㎡新增用地指标，对于缓解建设用地指标压力、平稳房地产市场有正向作用。并且考虑到目前的土地流转较为粗放，集约型效率尚未发挥，村民土地流转费用还处于较低水平，未来增长空间巨大。还有一点值得关注的是，受产业、经济、就业机会等因素制约，离开农村后，留在本地县市的农村人口比例不会太高，但考虑到庞大的农村人口基数，三四线由此受到的城镇人口增长利好依旧可观。
1、流转土地体量日益庞大，集约型耕种对收入增长的作用尚未完全发挥
随着城镇化进程的加速、农村土地改革进程也在持续深入，土地流转规模大幅攀升。据统计，全国农村土地流转比例已经接近40%，总规模高达5.4亿亩。虽然流转规模巨大，但由于当前土地流转相当一部分是农户间的自发流转，面积小而散，不能与产业化农业和高科技农业相适应，致使转出农地盈利空间缩小，难以体现集约效应。
一般而言，不同流转方式的农业利用效率存在差异，互换和委托转包的耕地利用效率较高，而转向和自行转包的耕地效率提升不明显，而代耕的土地利用效率最差。因此，建议土地流转要加强规范性，探索土地流转的新模式，学习宿州、益阳等成功案例，进一步通过土地流转来推升农民资产性收入。
2、土地流转带来的建设用地指标可期，“退宅还耕”将成为关键性推进点
大规模农村土地流转被流转，无疑对于缓解日益缩减的建设用地指标产生极大的利好作用，尤其是退宅还耕、集体用地转让可带来更多建设用地指标，助力城市快速发展。在广袤的农村，由于村镇建设缺乏规划，宅基地建设混乱、无序，农村宅基地浪费、空置的情况普遍存在，加之近些年城镇化加速，人口外流严重之后，又进一步加剧了宅基地的闲置、浪费，另外部分城郊居民，受土地市场丰厚利益和外来人员高租金的诱惑，在原宅基地上私搭乱建现象也很普遍，造成了集体土地资源的严重流失。
在农村土地改革的大背景下，各级政府也在探索土地改革的路子，首先通过退宅还耕等方式，开展农村建设用地整理工作，节约集约用地，进而缓解建设用地指标紧张的矛盾；然后盘活存量土地资产，巩固发展村级集体经济，最终通过增减挂钩、占补平衡等方式带来新增建设用地。
对于房地产行业而言，“退宅还耕”带来的建设用地指标更加值得关注。据我们测算结果，这有望为三四线城市带来150亿㎡的城镇建设用地指标。在中央部委供地管控日益收紧的情况下，大多数三四线城市都面临着城镇产业发展用地需求增长和建设用地指标不足的矛盾，尤其是在临近市区的近郊地带，建设用地指标不足和城市规划的矛盾更加突出。在此背景下，类似湖南益阳此类能做好耕地占补平衡的城市更加值得关注：一方面通过农地集约化管理，补上了每年1000公顷的供地指标缺口；另一方面灵活的耕地增补指标，也确保了城市空间扩张的井然有序，有利于房地产市场的稳健发展。
3、只有少部分离地农民会留在本地市县，但总量依旧可观
虽然土地流转规模日益上升,但是受地方产业、经济相对落后等因素影响，三四线就业机会毕竟不如一二线城市，加之近2年，三四线城市商品住宅价格有了大幅上升，如果在本地找不到合适的就业机会，一亩地不足1000元的土地流转费对于购房可谓杯水车薪，导致失去土地的村民有相当一部分流入薪水相对较高的一、二线城市就业，真正留在本地城镇的农村人口占比只有1/3左右。但考虑到庞大的人口基数，土地流转对于三四线城市的利好依旧可观，保守估计城镇人口增量可达3000万人以上。
并且在三四线城市内部，离地农民留在本地的比例同样显著分化，对于那些经济发展活力较弱的城市而言，激进的土地流转反而会加快人口流失。如上文邓州既是如此，尽管土地流转发展如火如荼，但本地城镇化发展得到的实际利好极为有限，2018年只有大约10%的离地农民留在了本地；而在本地经济发展较佳的宿州等城市，土地流转又可以 成为城镇人口增长的重要支点，对于房地产企业而言，还是此类城市更加值得关注。伴随着土地流转进程的加速发展，2014年以来宿州市农村人口快速向城镇转移，并且进一步向外吸附流动人口，在2014-2018年间，宿州农村常住人口减少了18万人，但城镇人口增加了37.5万人，常住户籍人口比也从85.4%上升到86.5%。
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