深度研究丨2017年房企存货上升考验周转效率
房企存货一般按房地产开发产品、非开发产品分类，其中房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品，房企的存货规模能够直观反映出目前可提供给企业发展的库存资源有多少。其中，已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。存货是按照成本进行初始计量的，房地产开发产品成本包括土地成本、建安成本和其他成本，符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。
2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”。在此背景下，房企未来发展将如何，是选择继续加大投资扩大市场占有率，还是严把控资金、预留更多的现金以防风险？
于是，我们对2015-2017年内170家房企存货进行了梳理分析，发现大部分房企2017年库存规模较上一年有所上涨且增速加快，其中存货总量TOP20房企在整体存货比重达62%，较2016年上升4个百分点，行业“强者恒强”现象越加凸显。
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近三年房企存货总量上升趋势明显
1、房企近三年存货增规模呈上升趋势
总的来说，房企存货规模持续提升，60家重点房企整体规模同比上升了34%。截至2017年底，170家房企存货总规模达87279亿元，同比去年增长了31%，较去年增幅上升了14个百分点，其中60家典型房企整体存货规模更是较2016年上升了40%。从各企业存货规模来看，共23家房企存货超1000亿元，恒大、万科、绿地三家房企以超5000亿元存货规模位列前三，同比上一年上升了28%。
从2015-2017年存货规模增速来看，2017年170房企整体存货增速加快，同比增幅较2016年上升了14个百分点，主要是因为2017年以来，房地产开发企业对于市场的投入和自身资源的扩充均有所上调。根据统计局数据， 2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，；而其中房地产开发企业土地购置面积达25508万平方米，同比增长15.8%，增幅由负转正。
从房企2017年整体表现来看，整体存货规模持续增长，且自2016年以来，企业拿地规模也不断增长，尤其是规模房企。企业为了占据更多的市场，通过多元化拿地方式新增大量土地资源，除了独立招拍挂以外，还有三种比较有效的方式去增加或控制土储资源。其一，房企通过收并购、合作等低成本拿地方式获取大规模新的土储资源；其二，部分房企通过输出自身运营优势，选择代建等发展模式控制更多的市场资源，帮助企业销售增长；其三，由于招拍挂市场拿地成本相对较高，目前越来越多的房企通过旧改方式扩大土储规模，但由于确权问题，还不能及时反映在财务报表上，企业实际发展优势会比报表中显示的更大。
2、房企现存总土储资源可维持房企近5年去化
由于财务报表中的存货是按照成本计量的，不能够完全反映房企未来可转化为销售的价值，实际上能够真实反映房企未来是否有充足资源来支撑销售快速增长的指标，还是房企手中目前可售的总土地储备资源，根据《2017年末中国房企总土储货值排行榜TOP100》数据显示，销售百强房企截止2017年底的总土地储备货值已超34万亿元，去化周期平均在4.62年。从截止17年底的房企总土储货值与2017年企业销售的比较来看，百强房企平均去化周期为4.62年，其中TOP31-50房企现有总土储货值能够支撑该梯队房企5.36年的去化，土储最为充足；而TOP21-30房企平均去化周期也达到了5.25年。为了冲击千亿，保住行业地位，TOP31-50强房企在拿地上不遗余力，未来集中度还将进一步攀升。而后50强未来则可能出现大的调整，或迎头赶上，努力进击TOP50；或将被作为受并购对象，退出历史舞台。当然也不乏“小而美”的企业，凭借某方面的特长，能在激烈的竞争环境中依然保有自己的一席之地。
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平均存货周转率下调
1、2017年房企整体存货周转率有所下调
1.1、170家典型房企存货周转率将至0.35次
2017年170家典型房企的存货总额为87279亿元，同比增长31%；存货周转次数为0.35次，较2016年末的0.39次下降了0.04次。其中, 60家重点监测房企的存货总额为74086亿元，同比增长34%；存货周转次数为0.37次，较2016年末的0.4次下降了0.03次，整体来看，今年存货增速较快而存货周转率普遍下降。
从各家房企的存货周转次数来看，60家重点监测企业中有4家房企的存货周转次数在0.60次以上，其中景瑞控股的周转次数更达到0.86次。存货周转率反映房企使用资金效率，但单从存货周转率的高低，不能直接反映一家企业的运营效率，无论是企业的规模或是经营模式，对周转能力都会有较大影响。所以在考虑企业周转能力的同时，我们还需考虑企业转化成收入的能力。所以结合营业收入，能反映企业是否在周转率提升同时增加收入，达到真正提升效率的目的。
1.2、房企提出高周转目标保持竞争力
存货周转率代表企业的资金运用效率，对规模房企来说，周转率越高反映企业有效运用资金的能力，也是体现运营能力的一部份。在行业集中度不断提升的态势下，房企须要提升运营效率才能保持竞争力，所以有不少企业以提升周转率为目标，务求在集中度一直上升的房地产行业占一席位。
大型房企项目和土地总量较多，存货周转率提升不易。从存货周转次数TOP20的房企特点来看，17家千亿房企仅有旭辉、绿地、碧桂园、新城、世茂五家进入榜单。由此看出，房企的存货周转次数也与其规模息息相关，大型房企项目数量众多，要保持高周转率，对企业的运营能力要求较高。从事前的调研和规划设计，到拿地后的快速开工，缩短开发建设周期等，整个运营过程都须要标准化。另外，大规模拿地也会影响企业周转率。大型房企须要大量新增土地以支撑其迅速扩张，以及保持企业规模发展，导致短时间内周转率变低。因此能够入榜TOP20也进一步体现了其优秀的运营能力。
房企纷纷提出高周转目标，以迎合市场转变。2018年泰禾提出”三高战略”——高周转、高质量、高溢价。而绿地在18年年初的业绩会上提出新获取的短平快项目目标1个月开工，3个月开盘，5个月现金流回正，以提升周转速度和盈利能力。碧桂园一直保持高周转的态势，但企业依然在寻找提升周转率的方法，比如推出自主研发的新型装配式建造体系SSGF，透过装配过程模块化，将建筑的整体建造周期大幅减少8-10个月；对新开工和开盘的项目进行奖罚措施，尽量提升项目开盘和施工速度，提升整体周转率。
2、去库存压力已得到有效改善
由于房地产销售有其特殊的预售制度，所以一般项目在未竣工之前均已进入销售且陆续实现售罄，如果项目在已完成竣工的情况下还未售完，我们一般都认为该项目存在销售困难的情况，故我们通过研究竣工存货的占比，来了解企业面临的去化压力，进而分析企业当前的销售结构和运营模式。
总体来看，截至2017年底，60家重点监测房企已竣工存货总量为10203亿元，同比增幅达12%，明显低于存货总量31%的增幅；竣工存货占比较去年下降3个百分点，并且连续三年保持下降趋势。整体来看，企业去化压力有所改善，营运能力普遍提高。
60家房企中销售额在千亿以上的企业已竣工存货占比控制稳定，其中近九成房企2017年的已竣工存货占比较2016年有所下降，下降幅度较大的如金地集团、保利地产、中海集团，同比下降均在8%以上。尽管这些千亿企业通过招拍挂、收并购等方式补库存态度积极，但是凭借企业存货周转次数的提高和区域结构的优化有效的消化了较多的已竣工存货，减缓了其库存压力。
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竞争激烈促使房企补货规模仍将保持高位
总体来说，房企2017年存货总量上涨，已竣工存货占比下降，企业去化压力有所改善，但在持续增加土地以及“四限”政策强压下，房企整体周转效率下调。即便如此，行业集中度持续上升，企业间竞争依然激烈，为保证目前自身的行业地位，房企在销售规模的提升上将不会松懈，故如何提升土地资源规模，同时保持高效的运营效率，依然是当前房企面临的课题，我们预计接下来房企表现会有以下3种表现：
1、房企的拿地总量仍将保持较高水平
一方面，百强房企销售规模持续扩张，市场占有率不断提升，对新增土地储备需求量还有较大的增长空间；另一方面，在行业集中度不断攀升的压力之下，规模已成为重要竞争力，根据CRIC统计，目前大致有超过六十多家的房企提出了近一两年内实现千亿的计划，房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段，这也将对明年的土地成交量形成助推。
2、房企间合作更加开放且多元化
随着行业利润的下滑，曾是竞争对手的房企也开始转变态度，合作更加深入。除了招拍挂、旧改拿地、收并购、代建之外，房企间的战略性合作愈加盛行，如龙头房企与本土房企合作进入一个新的城市，共同开发一个新的项目，或不同城市的几个项目等。
以旭辉集团与青岛银盛泰集团深入合作为例，为完善城市布局，2017年10月，旭辉与山东房企银盛泰签署战略合作协议，决定将设立平台公司，在山东省内济南、淄博、临沂、潍坊、烟台、威海内多个城市进行项目深度合作。
2018年1月旭辉又以15.2亿直接入股银盛泰，使双方达成更加紧密的关系，青岛银盛泰更名为“青岛银盛泰旭辉房地产有限公司”，双方不仅将对已有项目进行开发合作，预计未来还将进行更广阔的拿地合作，不排除或许未来还将进行长租公寓、物业等多元化业务方面合作，将旭辉集团旗下旭辉领寓、永升物业也布局到山东区域。
从项目层面的合作，再到公司层面不同物业类型多元化的合作，此次合作对旭辉与银盛泰而言，意义深远。预计这种“强强联合，资源优势互补“的更深层次，更广区域的多元化合作也将成为企业合作常态。
3、拿地猛存货多的房企销售上升空间大
2009年以来，房地产行业集中度上升。从百亿到千亿，大型房企年度销售金额在整个商品房销售比例中稳步上升。根据CRIC计算，14年至17年间，房企前10强，前30强及至前100强房企销售金额占比上升趋势明显。数据显示，TOP10房企销售金额占比从13年的13.7%上升至17年的24.2%，占据全国整体商品房销售金额近四分之一，TOP100房企销售金额从14年的37.8%至17年已成功占据全国商品房销售市场的半壁江山。从全国市场来看，根据统计局数据，除2014年以外，近十年来，全国商品房销售金额也呈现逐步上升之势，在2017年首破13万亿元，达133701.31亿元。
在市场整体销售份额上升，企业资源争夺越来越激烈的背景下，拥有更多土储的企业必将拥有更大的销售上升空间。其中有两类房企值得关注，一类是销售金额TOP30房企，未来想冲上第二梯队实现千亿目标的房企。另一类则是在百强集中度不断攀升的压力下，积极求生存的房企。
TOP30房企中，融信集团17年新增货值与其同期销售金额之比居于前列，达到3.1以上。其17年新增货值达到1856亿元，位列今年房企新增货值排行第16位。企业17年的拿地方式灵活，通过合作及收并购方式获取了大量土储，共取得37宗地块，其中有22宗权益非100%，在大幅提高企业土储的同时，也降低了拿地成本。更值得一提的是，融信17年末的总货值达到5301亿元，基本是其当年销售金额的7.5倍，未来销售值得期待。
TOP30之后的房企中，福晟、弘阳表现优秀，两家企业17年的新增货值与其同期销售金额比值达到3.8以上，其中福晟集团更是达到8.8，成为TOP30后房企中的“土地收割机”。而福晟集团在17年销售只排在48名，但其总货值排名却在23名，这意味着企业手上有大规模的土储潜力等待开发，可预期企业未来只要能激活土地存量的潜力，未来无论在目标完成度上，或是在行业地位上都让人值得期待。
编辑丨沈晓玲，冯惠、袁千惠、郭浩轩，杨燕
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