房产泡沫破裂后, 我们将迎来: 3-4线泰国化, 1线城市日本化

房产泡沫破裂后的结局，有三个可供参考的模式。最好的当然是美国模式，2008年由房产泡沫引发的次贷危机，让全世界帮着美国买单，现在美国不但还是全球第一大经济体，特朗普总统还可以一意孤行制裁伊朗，甚至考虑要退出：WTO。

比美国模式差那么一点点的，应该就是日本模式。日本在地产泡沫破裂后，经历了所谓的失去20年，但日本是个发达国家，有工作的日本人生活还是相当滋润，日本失去的只是经济增长。以下三图来自网络，关于泰国1997年金融危机后，失业严重，烂尾楼一堆，股市让人心寒。

1997年，东南亚金融危机横扫泰国之后，如下图，泰国GDP(紫色线)自1997年之后，增长放缓。2016年越南的GDP已经达到了泰国一半以上，而越南人口为9270万，泰国人口为6886万，这样当前越南的人均GDP就相当于是泰国的1/3-1/2，按照越南目前的经济增长势头，10-15年之内，越南的1线城市人均GDP肯定能赶上甚至超过泰国，而一线城市之外的越南，人均GDP可能在泰国的1/2-3/4左右。

越南经历了几十年的战争，是在80-90年代才开始发展经济。而1997年之前泰国已经是个中等收入国家，这两个国家在1997年东南亚经济危机之前的区别，就相当于是1980年代，深圳与香港的区别。

我们都知道，美元是有通货膨胀的，美联储向全世界收印钞税。如下图2008年泰国的人均GDP是4800美元，到了2016年，这个数值是5901美元，结合美元的通胀，按照美元计价的泰国人均GDP，可能增长幅度非常小。

泰国与日本相比，唯一值得欣慰的是，没有发生日本的少子化。泰国至少没有面临人口老龄化危机。

2011年，泰国发洪灾，全球硬盘告急。可见泰国在全球产业链中，也占据了非常重要的份额。泰国在上世纪80年代，就荣列亚洲四小虎，获得包括日本在内的发达国家的大量投资，但从泰国人均GDP的数值增幅可以看出，这么多年来泰国给国际巨头打工的地位，没有变化。简单来说，给苹果组装iPhone是无法实现1万美元以上人均GDP的。

从发展中国家升级成发达国家，最成功的例子应该是：韩国和新加坡。当然，我国台湾省和香港市也成功晋级。泰国虽然比亚洲四小龙，发展晚起步差不多10年，但似乎没有发展出泰国的：三星，华为，台积电等有国际竞争力的高科技公司。

根据泰国经验，我们中国的这轮房地产泡沫破裂后，一线城市可能部分地区会像韩国新加坡一样，晋升发达行列。但3-4线城市可能就会在与泰国越南竞争中，经济水平泰国化。

日本是在产业升级成发达国家的同时，搞房地产泡沫的。而我国的3-4线城市，跟1997年之前的泰国一样，在产业还不发达的时候，就搞房地产泡沫。整个社会资源有限，被房地产拿去建了一堆老百姓买不起的楼房之后，用于发展实业的资源就少了。

深圳杭州北京，在搞地产泡沫的同时，还有：华为，腾讯，阿里，小米，百度京东头条等企业，这应该是日本式的泡沫破裂故事。