判了！出租房屋不交税？有期徒刑9个月！坑的竟是你自己

A：问大家：个人出租房屋都要缴什么税？是不是免税？

B：免税！

A：都免吗？

B：emmm...我也不太清楚

实务中，不管是公司老板还是退休的大爷，将个人名下的闲置房屋出租的情况还是很常见的，但是对于涉税问题却一知半解，甚至并不清楚还要主动申报而惹上麻烦！

个人出租房屋，犯逃税罪被判刑！

河南省驻马店市中级人民法院刑事裁定书

（2019）豫17刑终68号

上诉人（原审被告人）王巧玉，因涉嫌犯逃税罪，于2016年10月11日被遂平县公安局取保候审后外逃，于2018年7月23日被遂平县公安局刑事拘留；因涉嫌犯逃税罪，于2018年8月1日经遂平县人民检察院批准后被执行逮捕。

案件简述：

2010年至2015年期间，被告人王巧玉转租房屋，根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第五条、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》第一条的规定，王巧玉转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，按照“财产租赁所得”20%的税率计算个人所得税。

经查证后，河南省遂平县人民法院判决认为，被告人王巧玉不申报纳税，逃避纳税共计361843.4元，数额较大，且纳税年度中逃税数额占应纳税额的最高比例为100%，其行为已构成逃税罪。王巧玉在公安机关立案后提起公诉前主动缴纳全部税款及滞纳金，且系初犯，认罪态度好，认罪认罚，并主动交纳罚金，可酌情从轻处罚。

判处结果：

依照《中华人民共和国刑法》第二百零一条第一、三款、第六十七条第一款、第五十二条之规定，判决：被告人王巧玉犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。

划重点：

如果个人出租房屋，应就取得的租金收入按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，逃避纳税数额较大的，构成逃税罪的，面临补税、罚金以及刑事责任处罚！得不偿失。

个人出租房屋涉及8种税

个人出租房屋是一种应税行为，根据收取的房屋租金按照规定纳税。猫叔根据目前税法规定整理了一下房屋租赁应税税种，一共涉及8种税，分别是：缴增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税。

就以个人出租房屋来说，包括住房，非住房，如商铺、写字楼等，分别介绍各税的纳税规定和目前税收优惠政策。对此分别做了两张表，方便大家预览：

个人出租住房

个人出租非住房（体现为厂房、办公、商用等）

经过测算，个人出租房屋的税负率大概如下：

（1）个人出租非住房，且月租金超过10万元的，税负率大约在30%，（2）个人出租住房，月租金小于10万的，税负率大约在10%。

这是个人出租房屋的税收负担的大致区间，实际情况不同税收负担也有差异。

但是，有部分地区以核定综合征收率的方式征收个人出租房屋的相关税款，当然此种情况下自然会比直接按照上面的政策计算税款享受更多的税收优惠政策，税收负担也会大幅下降！通过征收方式的转化，让原本税收负担很重的个人出租房屋业务，变成了一个可以接受的税负率。

目前采用核定征收的省份有北京、上海、广东、深圳、浙江、辽宁、湖南、黑龙江、厦门、河北等。

个人出租住房案例

【案例】某公司老板在市区有一套闲置住房，将其出租出去，收取月租金6000元（一次性收取），发生修缮费用800元，到当地税务机关申请代开了增值税普通发票，那么实际应缴纳税分别是：

（1）增值税=0，月租金不含税收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10万元，免征增值税。

（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征，这些也免征。

（3）个人出租住房，房产税税率减按4%，房产税=6000×4%×50%=120（元）

（根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）

（4）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（5）财税[2008]24号规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。个人所得税=（6000-税费120-实际修缮费用800）×（1-20%）×10%=470.4（元）

注意：允许扣除的修缮费用，必须提供有效、准确的凭证以证明负担的实际修缮费用。以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

个人承租者如何税前扣除？

1、定额扣除标准

（1）直辖市、省会（首府）城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每月1500元；

（2）除第一项所列城市以外，市辖区户籍人口超过100万的城市，扣除标准为每月1100元；

（3）市辖区户籍人口不超过100万的城市，扣除标准为每月800元。市辖区户籍人口，以国家统计局公布的数据为准。

2、什么时候可以扣？

纳税人享受住房租金专项附加扣除的计算时间为租赁合同（协议）约定的房屋租赁期开始的当月至租赁期结束的当月，提前终止合同（协议）的，以实际租赁期限为准。

3、需要哪些资料？

住房租赁合同或协议等资料，留存备查。

小王常年在上海市打工，租赁一间房子居住，租期为2021/8/1至2022/8/1，按照规定，租赁期间，小王可以在个税预缴申报时享受每月1500元的专项附加扣除。

相关税前扣除问题

问：我在深圳务工，深圳没有房，公司提供了员工宿舍并签订了租房合同，请问我能享受住房租金专项附加扣除吗？

答：公司向员工提供员工宿舍，如果员工向企业支付租金的，可以享受住房租金专项附加扣除；员工不需要支付租金的话，就不可以享受住房租金专项附加扣除。如果你有向公司每月支付房屋租金，可以享受1500元/月的住房专项附加扣除。

问：我是和别人一起合租的（比如同事，朋友，亲戚，非夫妻关系），每月租金2000元，租金对半承担，请问住房专项附加扣除应该如何操作？

答：根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法》第十九条，住房租金支出由签订租赁合同的承租人扣除。因此，非夫妻关系的两人合租租房，若都与出租方签署了规范租房合同，可根据租金定额标准各自扣除。