以房地产作价投资入股涉税案例分析

文:吴取彬    隆安上海律师事务所合伙人、律师

导读:目前工业地产、商业地产交易中,由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高(需要缴纳的税费:增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等),那么在实务中该如何进行合理的筹划,降低交易成本同时将法律风险降到最低限度。

通过将目标房地产作价投资入股,目前是一个比较不错的为了节约交易成本方式,不但可以解决大量的税费,同时交易双方的法律风险可控。那么本文今天详细分析房地产作价投资,产生哪些税费。

一、增值税及附加税费需要依法缴纳

《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔2016〕36 号)第十条规定,销售服务、无形资产或者不动产,指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时, 第十一条规定, 有偿, 指取得货币、货物或者其他经济利益。因此,当母公司将房地产作价投资换取其他公司股权行为属于有偿取得“其他经济利益”, 属于销售不动产行为, 应缴纳增值税。这里需要注意的是营改增前,《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》( 财税〔2002〕191 号) 规定, 以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。所以,千万不要误以为营改增前作价投资免征营业税,营改增后理所当然也不属于增值税征收范围,这种理解是错误的。

因此,在营改增后,房地产作价投资的成本比营改增之前高出很多。根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定,一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额, 按照 5%的征收率计算应纳税额。

(具体缴纳增值税的数额及方式,详见该文章:纳税人转让不动产该如何缴纳增值税

二、土地增值税

对于非房地产企业来说,以房产投资入股是可以免征土地增值税,《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第21号)第四条规定,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

因此,以不动产投资入股是否涉及到土地增值税,主要看投资主体和被投资主体是否为房地产企业。作为非房地产企业来说,可以免征土地增值税。

三、企业所得税 

企业将开发产品用于投资的行为,企业所得税政策比较明晰。《企业所得税法实施条例》第二十五条和《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第33号文件)第一条,都明确规定了企业将非货币性资产用于对外投资等行为应视同销售,于实际取得利益权利时确认收入(或利润) 的实现。

因此,依法缴纳企业所得税。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税法)第二条规定,以不动产作价入股属于财产所有权的转移,应当按“产权转移书据”税目征收印花税。

五、契税

契税暂行条例细则第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予征税。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人,因此,以房地产投资入股,按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。

但是,根据《财政部 税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)第六条的规定:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。

故,在母公司向全资子公司以及自然人向其设立的一人有限公司公司以房产作价出资的,免征契税,除此以外应依法缴纳契税。

房地产相关法律服务请联系:

吴取彬律师

隆安(上海)律师事务所合伙人

地址:上海市徐汇区虹桥路1号港汇广场1座11层

(0)

相关推荐

  • 不动产不良资产转让的涉税规定

    做不良时间长且研究了税收会发现,土地增值税.契税是非常重要的税.根据国家税务总局2015年的67号公告,如果法院仲裁委的生效文书发生土地房屋权属转移,则不需要取得发票,可凭借裁定书办理契税申报,税务机 ...

  • 浅谈项目收并购模式相关税务

    世茂财务管理中心 2019-02-15 机遇与挑战 都说房地产行业的寒冬来了,但是就算是这样,还是有各种各样的机会. 在收并购中,不同模式对应的税务测算,还是有挺大区别的,以往每次领导问起的时候都要临 ...

  • 原创 |税收知识小课堂:房屋置换应交什么税

    前段时间,有读者来电向我们咨询,其所供职的单位A公司是一家房地产开发企业,A公司曾于2007年自建了一办公楼宇,该楼宇账面成本6000万元,目前市场评估价为1.5亿元.与其地理位置相距不远的B公司同样 ...

  • 【每日一税】一文理清:房屋、土地置换涉税处理全攻略

        企业将自有房地产与其他方房地产进行置换,是指是置换人将房地产销售出去然后购入房地产两项行为,实务处理中,应当区分具体情形进行不同税务处理.如果对方为政府机关,且根据政府征收文件进行收回,然后以 ...

  • 凡人说税:例解2019年个人转让无偿受赠非住房各方应缴哪些税(之三)

    案例三: 2016年1月,小张以100万元价格购入市区(非北京.上海.广州.深圳)黄金地段一套门面房,面积120平方米,当时缴纳契税3万元.2019年1月,小张将该套房产赠送给曾经帮助自己的大刘(赠与 ...

  • 房地产9个涉税实务案例分析

    案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权,全部用于开发商品房,支付土地价款1090万元,可供销售的建筑面积合计1万平米.3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房,每平米销售单价6540元(含税, ...

  • 土地作价入股涉税分析(含案例)

    小广播:我最新写的纸质书印刷了,400页,内容丰富包括:收并购.谈判技巧.联合拿地.测算.强排.财税.勾地,案例等.投资岗入门到精通必备,圈内数千人在学习的爆款.详细介绍请戳链接☛☛<400页2 ...

  • 以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析

    目前工业地产.商业地产交易中,取得房地产资产通常有两种方式,一是直接买卖该房地产资产,二是通过股权转让的方式收购房地产资产所在的公司(本文以有限责任公司为例).由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高 ...

  • 房地产开发企业“委托代建”业务的涉税处理分析

    近年来,越来越多的房地产开发企业开始注重轻资产管理运营模式,寻找与当地政府和其他房地产开发企业合作,运用自身专业化团队组织和丰富管理经验开展"委托代建"业务.实务中,许多财务人员会 ...

  • 土地作价入股涉税分析

    本次制作了'土地作价入股涉税分析'模板,界面如下,黄底是可以选择的,其他都锁定了. --------以下为注册税务师杂志原文----------------- 随着我国房地产市场日新月异,土地使用权的 ...

  • 花了6年才汇总好的房地产会计实操,精细到把涉税案例都安排上了

    在快30岁的年龄做着20岁该做的事情,同一件事情放在不同的年龄,会感悟出不同的真理. 时隔8个月,我重新工作了,这八个月我发现不是工作需要你,是你离不开工作,我大学学的是财务管理专业,毕业后阴差阳错进 ...

  • 【实务】土地出让金返还的6种方式及涉税处理分析

    一.土地出让金返还的方式有哪些 (一)政府主导拆迁,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 比如某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000万元,企业已缴纳100 ...

  • 并购重组中涉税问题分析(含实务筹划)

    并购重组中的税务考虑是很关键的,没有接触过实务的,一般都比较蒙,其实涉及的法规较多,这里就不同的合并形式涉税问题进行归纳总结,让诸位有个清晰的认识. 一.简介 首先,常见的重组形式有三种,资产收购.股 ...

  • 房地产预售环节涉税风险之增值税及附加税费篇

    房地产预售之增值税及附加税费