买房，地下室毫无价值，谨慎入坑

最近双限地出了两个项目，新希望万科知园与电建交投铭悦珑庭。两个项目都有单价很便宜的底跃户型，这几套单价很便宜，感觉挺划算？

甚至有一种开发商怎么卖亏的感觉，

比如万科知园的地价10900，电建交投楼面价14750（电建这个怎么会1000成本造房子？）。

让不少人极其觉得性价比，单价好低啊。

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其实这种单价便宜的底跃非常多。

新希望锦麟府，龙湖景粼玖序，还有最近卖完的青云阙都有（地价14300现房销售），花园跃层才19800（精装）。高层单价要34000多。

原因是什么？就是因为这些房子都有地下室算产权的。

其实这种项目并不罕见，很早之前老早就有了。

特别是叠拼项目还是比较普遍的。

之前19年我就写过一篇文章了，这是当初我看到龙湖樊城22000叠拼写的。

成都买房，对于成都叠拼别墅你了解多少？看完此文让你不再迷糊 ！

这篇文章也适用于一些合院与联排别墅。

之前青秀的合院单价才20000左右，着实让人心动，而且很大，300平，600w一套。但最后看了户型图就放弃了。为什么，100平的地下室。相当于花了200w买地下室。

这里要给大家证明下地下室不值钱。

举例最好的小区就是位于郫都区犀浦的派克公馆。

我们筛选200以上的房源，基本都是有地下室的。基本都是底跃产品，单价非常便宜，7000都有，之前还有套440多平，单价3000多的。

基本低于周边2-3倍。

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比如第一套240的这套，虽然说是套5实际是套2，因为根本就没人敢去住地下室。

由于查不到成交数据，但这种房子成交大概可能就在120左右，和小区套三的成交差不多。

这个我们就看得出地下室卖不起价格，基本毫无溢价。

所以之前青秀的合院300平，单价20000，地下室价格200总价，实际投入有效面积单价成本实际是30000。

还有上面举例的电建交投铭悦珑庭，440w除以有效面积，实际成本达到30000。

所以开发商并没有啥便宜给你贪。

地下室为啥不值钱？

现在做的底跃地下部分，都是有采光井，而且都要计入容积率，地下面积要实实在在写入房本上。地下室是靠着土的，也就相当于外墙一直半泡在水里，这种潮湿渗水是一直无法避免的。

1.地下室普遍没有窗户，不透光，不透气，常年阴冷，容易潮湿，是非常不适合居住的。 即使有窗户透点光，也不适合居住，还可能家具腐烂。

2.很多楼盘由于入户大堂的问题，导致一楼的部分空间会被入户大堂所占据，那么就可能出现一楼只有2个卧室甚至1个卧室的情况（比如派克公馆这种）要么注重一楼功能性所有卧室非常小（比如电建那种），那就意味着偌大的一个底跃，地下面积又大又浪费。

3.地下室有可能因为暴雨被淹，特别是成都的东门南门。

4.蚊虫鼠蚁等问题。

5.地下室几乎难有作用，更不能做卧室，只不过是储藏室而已，要么做酒窖。所以对很多人来说毫无作用，有人说用来做地下影院？你一年最多看10次不得了。

6.底跃的花园使用问题

现在很多底跃都打出花园底跃，就是会有花园赠送，这个花园是使用权还是产权？首先从法律上来说，高层小区的院子不是私有财产，是所有业主共同财产，所以与别墅院子不同，高层一楼的院子是不能随意改造的。它只不过是开发商打的擦边球，在没有征得全体业主同意的情况下，把房前空地给你使用了。所以说要给你花园的底跃要搞清楚这个花园的使用权保证。大部分时候只能做个草坪当摆设。

7.底跃的安全，隐私问题

底跃不仅楼上有人，还要面对窗外行人的干扰和隐私问题。其次虽然有电线网，但要说安全，肯定也是底跃最不安全。

所以，底跃这种产品是非常非常不受待见，本来一楼采光不好又潮湿，在加上地下一层，这跟地牢有多大区别，为了销售这样的房子，价格就只能大幅度降低来吸引人，比如单价打个7折甚至5折，比如上面几个成都的底跃，基本市场价上7折。青云阙接近6折。

所以要花钱的地下室，毫无投资价值甚至使用价值，地下室只配拿来送。地下室算了产权你还要给物业费，底跃相当于你实际买了一半的面积，交了双倍的物业费。

还是有部分叠拼产品并有地下室算入产权，比如人居九林语，奥园麓语one个别中上叠。明面给你说赠与，但实际呢，大家要小心这个话术，因为这个不算入产权面积，就要涉及到使用权的问题，这个今后和物业怎么协商，你可能不买车位不给用，车位又会卖多少？比如新希望锦麟府的合院负二楼没买车位就没使用权。

之所以很多开发商热衷于做底跃，就在于底跃对于房企来说这是纯利润。特别在如今限价的情况！开发商开发地下室会更习以为常。

比如限价盘，大家可以观察。

万科知园拍地要求最高清水销售均价21087，实际出来价格最高24391。交投电建铭悦珑庭，拍地要求清水最高销售均价：21731。实际最高价格单价23935。所以推出这种地下室产品拿出来降低均价。弄几套叠拼底跃卖14000，高层卖23000，就可以把价格控制在最高销售均价上。不要不相信别墅比高层还便宜的项目，北大资源紫镜东来，下叠14000。所以今后会特别多的限价项目卖底跃，有地下室的叠拼。不少地王产品因为整体限价红线（清水29999），也会通过地下室来增加利润。特别在底跃，叠拼与合院上（开发商会亏本？）。为了多赚钱，相当于楼盘的可售面积增加了，那销售额和利润就增加了。这意味着，地下室挖得越多，越能够拉低地面房产的均价，越能够提高楼盘销售总价。

所以对于有地下室的产品不要看单价，更应该思考总价，我也不建议有的朋友想去体验下地下室，因为那东西真没啥用。

当然有些叠拼产品非常善于利用地下室使用，比如奥园的one系还有卧龙谷，地下面积链接花园，采光也做得不错。这种地下室可能稍微好些，一般还超高挑高。不过开发商也不傻，观察定价也是，价差就不大了。

所以你们看到啥地王，啥双限地，好多人都说开发商亏惨了，开发商有的是办法赚钱，地下室就是个赚钱的好东西。

在二手房中，地下室也不值钱。

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