房市漫谈之珠海，除了房价都挺好
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十四篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
最近几年，对珠海影响最大的两件事：一是大湾区概念提出，另一个则是港珠澳大桥建成通车。
对于大湾区，我前面已经说过，这是锦上添花的事儿，没有大湾区这个概念，珠三角也会向城市群融合的方向发展，城市圈融合是必然发展趋势，而不是因为大湾区所有融合。
港珠澳大桥来看，目前的辐射性还是有限，大桥开通两年，车流量还比较有限，不及设计车流量的一半。这应该与最近两年香港所发生的一些事儿和今年疫情的有关，希望疫情结束、香港恢复平稳后大桥的车流量会改善吧。
但是，必须承认港珠澳大桥对珠海的旅游相关的服务业会有帮助，当然也或多或少会促进珠海房地产的发展，但是对工业的帮助可能比较有限，因为深圳离香港更近啊，没必要舍近求远。
而澳门本身辐射有限（地少、人口仅60多万，GDP人民币计价大约为3600亿元，略高于200万常住人口的珠海），澳门的优势产业是博彩和旅游业，不像香港不仅是金融中心（资本）还是国际贸易的中心，先天具有带资带关系进场的优势，因此不要把澳门类比为香港，我们这里不会推广澳门博彩业的。
要是澳门等价于香港，珠海早就是第二个深圳了。
安居客数据显示，18年中旬以来，珠海二手房均价大约围绕2.1万/平米波动，基本上还算稳定，但是新房则不同，19年有一个明显的上涨趋势线，一年涨价大约5千，但是进入20年以来，也基本上处于横盘震荡当中。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
珠海房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文《【最新版】1.3万字讲清楚房地产的没落趋势》）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》、《如何看待4月M2余额209.35万亿元，同比增长11.1%？》、《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》、《房地产杂谈，涉房贷款降至30%以下》。
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最近的房地产融资“三条红线”和“涉房贷款占比降至30%以下”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域，可以说从两头掐住了房地产的七寸。
1、人口方面
2019年末，珠海市年末常住人口为202.37万人，相比2018年增加13.26万人。城乡结构来看，2019年珠海市城镇人口数量为183.59万人，占比90.72%；乡村人口数量为18.78万人，占比9.28%。
拉长时间线，过去4年，珠海的常住人口增加约40万，平均每年增加约10万。以珠海这样的体量，四年增加40万可以说惊艳，远超没有二线或者省会城市了。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，珠海全市实现地区生产总值3435.89亿元，同比增长6.8%。其中，增长1.9%；第二产业增长4.6%；第三产业增长9.2%。三次产业的比例为1.7∶44.5∶53.8。
总的数据来看，珠海去年的经济增速主要靠第三产业。在第三产业中，批发和零售业增长4.9%，住宿和餐饮业增长4.3%，金融业增长15.8%，房地产业增长17.8%。可见，第三产业的快速增长主要得益于金融业和房地产业的高速增长。
虽然2019年珠海经济总量的实际增速为6.8%，看似不太高，但是名义增长幅度大约521.15亿，名义增速为17.8%，相较于18年名义增速13.6%，19年还增加了4.2个百分点。这样的经济成绩可以说非常耀眼了。
工业方面，全市工业增加值比上年增长4.1%。规模以上工业增加值增长4.0%。其中，国有及国有控股企业增长4.1%，民营企业增长5.0%。港澳台及外商投资企业增长1.2%，股份制企业增长5.8%，集体企业下降31.8%。
虽然集体企业下降最大，但是由于集体企业占比很小，可以忽略不计；但是，作为紧靠香港和澳门的珠海，港澳台及外商企业增速明显低于其他企业就值得注意了，因为规模以上工业方面，珠海的港澳台及外商的工业增加值占比达4成左右。
六大工业支柱产业增加值比上年增长5.1%。其中，生物医药业、家电电气业、石油化工业和电力能源业分别同比增长23.6%、15.2%、4.0%和2.0%；电子信息业和精密机械制造业分别同比下降2.1%和13.8%。
固投方面，全年完成固定资产投资1971.88亿元，比上年增长6.1%。其中，房地产开发投资893.36亿元，增长13.5%。几乎一半的固投在房地产，除去房地产，其他的固投整体上是停步不前。
房地产开发投资里面，商品房住宅投资564.83亿元，增长22.4%，也就是说，大部分都投资到各种住宅里面了。去年，珠海新房的均价上涨大约5千，这就是上涨的原因，投资这么多钱，不涨就砸手里了。
2019年珠海全年商品房施工面积3646.11万平方米，增长6.6%，其中商品住宅1922.19万平方米，增长0.9%。商品房竣工面积301.57万平方米，增长12.9%，其中住宅170.10万平方米，下降10.1%。商品房销售面积437.61万平方米，增长45.1%，其中住宅386.72万平方米，增长75.2%。年末商品房待售面积281.15万平方米，增长49.5%，其中住宅154.77万平方米，增长65.7%。
100平米/户来算，2019年施工商品住宅大约20万套，竣工1.7万套，销售3.8万套（易居数据显示实际成交数是4.26万套），19年新房销售面积虽然猛增75.2%，但是也不能改变新房开工太多，导致年末住宅待售面积大涨了65.7%。怎么说呢？就是房地产开发太多了！
虽然，过去4年珠海常住人口增加40万，但是仅19年住宅施工面积就够大约60万人居住了。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，珠海过去几年的人口增速很不错，但是总归是体量比较小，常住人口才200万出头，而且目前的抢人大战连上海也加入了，未来会越发激烈，珠海的就业机会并不能竞争过明星二线以上城市，还有，珠海的房价也足够劝退一波有志青年了。
网络有传言什么珠海未来常住人口将2000万，这就是胡说八道，做梦也要讲究基本法的哈。
经济方面，最近几年珠海经济数据还算可以，不过也是喜忧参半，比如工业方面六大支柱就有1/3负增长，家电业方面，格力当属珠海王牌，不过随着房地产回落，家电将从存量和增量双擎转为增量市场博弈。过去一年还是比较倚重房地产的，从第三产业中房地产的贡献以及固投方面房地产的占比就可见一斑。
我个人认为珠海完全可以成为一座小而美的城市，人口规模、占地面积和经济总量小，但是生态环境、城市建设和医疗卫生比较宜居。目前来看，可能除了房价外，其他方面都挺可以的。
目前珠海的二手房均价大约2.1万，2019年房价收入比为16.7，略小于杭州，不过力压广州，也大幅领先于南京、苏州。更不用说什么长沙了。
对于珠海，泡沫还是不小的，不建议投资，已有的投资性房产建议尽快变现，刚需的朋友在基于可承受的基础上，尽可能买在好地段。因为，以后房地产价值的好坏，主要就看其地段了。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。