富力地产半年报：净负债率大降22%，城市更新跑出“加速度”
8月24日，富力地产（02777.HK）公布了2020年中期业绩报告。报告期内，公司录得总收入335.91亿元，净利润39.2亿元，毛、净利率分别为29.6%，11.7%，相比去年同期各项指标均保持稳定。
同时，基于较好的盈利状况，公司宣布中期派息每股0.38元，以实际行动回馈投资者。
透过财报，我们来看看在艰难的上半年，当疫情与偿债高峰期同至，“房住不炒”主基调不改、融资愈发严峻的形势下，富力地产如何给地产、酒店、城市更新“三驾马车”蓄力至满，保持业绩的稳健和均衡发展。
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业绩稳健
净负债率下降22%
纵览富力地产这份半年报，先抑后扬。
2020年一季度，受疫情影响，整个房地产业生产总值同比下降6.1%，房地产开发投资增速创历史新低，商品房销售增速跌破负值，富力地产也经历了销售“速冻”。
1月和2月单月，富力地产权益合约销售金额约为61.8亿元、25亿元，较上年同期下降明显。
从3月开始，富力地产采取了多种创新营销模式以应对疫情带来的不利影响。从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……富力多管齐下，最终拉动其三月权益销售额达到80.2 亿元，环比2月上升211%，对应销售面积约65.87万平方米，环比2月上升217%。
数据来源：富力地产公告
而在成本端，富力通过控制开销使销售成本和行政开支减少9%至3.15亿元，占营业额的百分比从11.2%减至9.9%。
在强劲的复苏态势和行之有效的减费作用下，富力地产上半年完成了权益合约销售面积426万平米，权益销售额510.6亿元，位列行业前二十强，总营收达335.91亿元，基本和上年同期持平。富力地产表示，公司设定的年度销售目标1520亿元，预期上半年占比约25%，截止6月底共完成510.6亿元，已占全年销售目标的34%。
保持业绩稳定的同时，富力地产继续沿着降负债这条路径前行，通过处理到期债务及管理资产负债水平两方面举措，改善其财务状况。
报告期内，富力地产已经处理了108亿元的境内债券，现在手中持有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约180亿元，将在融资环境改善的情况下启动发行，继续寻求融资机会，进一步改善未来十二个月的信贷状况。
负债水平方面，报告期内公司总负债减少了94亿元。截至2020年6月30日，净资产负债率为176.66%，较2019年末的199%大幅下降22%，资产负债率下降2个百分点，杠杆控制效果显著。
对于后续负债问题，富力地产董事长李思廉表示，预计净负债率还将持续降低，到年底还将有10%左右的降幅。
土储方面，囿于上半年不确定的市场环境，富力地产选择了谨慎慢行，进一步放缓购置土地速度，以规避高溢价风险。
截至6月末，富力地产新购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米，合同金额60亿元，主要集中在十二个月内产生现金流回报的高资产周转项目，可以保障集团后续的正现金流起到积极作用。目前富力地产手握360亿元现金，资金流相对充沛。
事实上，富力地产在2019年的拿地节奏已有所放缓。数据显示，2019年富力地产拿地销售比为0.17，同比进一步下降。多方措施可以看出，当下的富力地产正在全面控制负债水平。
尽管拿地速度在减缓，但富力地产仍是客观上的“潜力股”，截至2020年上半年其应占的土地储备可售建筑面积高达5683万平方米，按照当前销售规模，消化周期维持在4年左右，盈利空间较为充足。
数据来源：富力地产公告
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酒店业务经营净利润回正
未来可期
2017年下半年，以189.55亿将万达74家酒店收入囊中后，富力地产成了全球范围最大的豪华酒店资产拥有人，也由此形成了地产、酒店发展、城市更新“三驾马车”拉动的新局面。
截至今年中期，富力地产运营中的酒店数量达90间，总建筑面积395万平米，总房间数27173间，分布于70个城市。在最新公布的2020年《福布斯旅游指南》星级名单，也是世界范围内最具知名度与影响力的酒店榜单中，广州富力丽思卡尔顿酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店均名列其中。
不过，酒店业务却一直被外界“诟病”不盈利、拖后腿。尤其在疫情期间，全国旅游业、餐饮业等陷入停摆，酒店营收面临困境。富力地产曾在其3月份发布的2019年年报中提到：“于2020年，本集团酒店经营收入很可能受暂时停业及对人员出行及交通安排的限制及管控程度的影响。”
但随着疫情逐渐消退，富力地产的酒店业务迅速开始复苏，上半年酒店运营收入14.6亿元，截至7月份，酒店全年累计经营净利润已经回正，入住率恢复到疫情前约70%。
拉长时间轴来看，酒店业务已成为富力除地产之外一项稳定的收入来源。于2019年末，富力地产酒店业务全年运营收入达70.9亿元，相较2017年增长近3倍，经营净利业主利润同比上升5%，达到14.1亿元，运营质量持续改善。
数据来源：富力地产公告
如果将其放在更长的周期里，以更广的视觉来看，富力地产拥有的酒店业务尤其是高档酒店，以其良好的保值、增值特性，在旅游经济持续崛起、消费者购买力与观念不断提升的大趋势下，将展现出巨大的增长潜力，为公司提供一股优质的现金流，从而支撑起集团的长期战略发展。
值得一提的是，截至2019年末，富力地产的酒店业务资产总共413.27亿元，负债仅为16.85亿元，相当于是一个规模庞大的“资产池”。今年上半年，富力地产申请发行一笔额度为25.27亿的ABS——“光证-首创-富力万丽酒店资产支持专项计划”，项目已在5月12日更新为“已回复交易所意见”。
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低调的“旧改王”
迈向增长新征途
伴随着地产行业从“黄金时代”过度到“白银时代”，城市更新成为富力地产近两年着重发力的一个领域，也是另一个增长点。
事实上，富力地产原本就是一个低调的“旧改王”。上世纪90年代，富力集团介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，先后参与了广州钢材厂、硫酸厂在内的10余座旧厂改造。当地人笑称，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。
2019年4月，富力正式成立城市更新集团，之后又在陕西、华北、深莞惠区域成立分部，主攻旧村改造、旧厂改造及旧城改造，并且于当年就取得了重大进展，通过3个城市更新项目转化土地储备179万平方米。
2020年，恰逢旧改“风口”，国家印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，住建部初步统计，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，综合改造最高投资可达4万亿元。按照国务院“2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户”的规划目标，意味着今年旧改市场规模约在6650亿元。
站在“风口”上，富力地产的城市更新项目加速转化。上半年，富力地产3个城市更新项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为可售资源，货值约460亿元。目前已签约城市更新合作项目增加到超过80个，规划总建筑面积超过7000万平米，近期转化目标为900万平米，其中，经济基本面支持强劲的一二线城市面积占比达到92%，粤港澳大湾区面积占比为54%，提前锁定潜力赛道。
以粤港澳大湾区为例，在各项政策助力下，加上国家支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的战略定位，大湾区发展前景无容置疑。但受困于新增土地供应受限，历史用地处理等因素，粤港澳大湾区部分城市面临“土地资源局限”，尤其深圳市的国土开发强度已超55%，东莞市的国土开发强度也逼近50%。
在此背景下，城市更新将是湾区大部分城市未来土地供应的主要方式。富力地产聚焦于此地，其先发优势，多年的旧改经验，高品质产品和服务都为其达成目标奠定基础。
另外，在聚焦湾区的同时，富力地产的旧改事业也从南向北，扩散迅速。城市更新集团西安分部在成立短短三个月的时间里，就在西安及周边地市跟进项目40余个，签订框架协议3个。太原分部，除富力城、富力华庭项目以外，又陆续获得了13个旧改规模项目，总用地面积高达3500余亩，其中大、小东流村城更项目更是备受瞩目。
从分布来看，富力地产的旧改货值符合人口流动趋势，且很好地契合了国家重大区域发展战略，将以独特的竞争优势为富力地产2020-2021两年的业务提供充足的增长动力。
据悉，下半年富力地产计划推出16个全新项目，合计约2300亿元的可售资源，以有效保障2020年协议销售目标的达成；城市更新业务将于未来十八个月转化900万平米，约2000亿元的潜在可售资源，推动其业绩继续稳健向上。