民法典物权编（草案二次审议稿）的意见（一）

一、第198条债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。删掉“法律另有规定或者”，因为本条与第9条有冲突，容易造成陷入循环，无法确定债权转移时抵押权转移的效力，法学家如程啸对此有不同的观点。且本条规定于一般抵押权章节，与第二节最高额抵押权第204条不冲突。删去比较明确。增加一条“当事人约定抵押权不随主债权转让的，抵押权自债权转让时消灭，抵押人可申请注销抵押权登记。” 台湾地区学者及司法认为此约定属于抵押权约定消灭的事由，如债权转让，则此时的抵押权违反了从属性原则，抵押权应归于消灭。

二、第221条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。后增加一句“抵押权自主债权诉讼时效届满三年后消灭。”主债权诉讼时效届满后抵押权效力一直是法学界争议焦点问题，司法中也有不同判决，原文予以含糊，建议予以参考台湾地区立法予以明确。

三、建议第185条第1款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。修改为一般抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。理由是与章节标题对应，并与下一节的最高额抵押权区分。

四、第148条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。改为建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请转移登记。《不动产登记暂行条例》将权利人发生变化的登记作为转移登记类型，不再作为变更登记的一种。

五、建议增加农垦国有土地使用权的物权类型和权利内容、限制等，明确是否可以转让、抵押，农垦国有土地的其他地类如建设用地、未利用地如何登记等。

六、第12条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。增加一句“在不动产登记簿记载权利的，推定登记权利人依法享有该权利。”

七、第16条第2款不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

改为第17条：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人书面承诺知悉异议登记存在并自担风险的，应当予以办理。

利害关系人有证据证实不动产登记簿记载事项错误的，登记机构予以异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，登记机构可依职权注销异议登记。申请人败诉的，不动产登记簿上记载的权利人可持法院生效判决申请注销异议登记。

八、第106条后增加一条作为第107条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

九、 第25条增加一款作为第二款，前款所称人民法院、仲裁委员会的法律文书，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。

十、第205条第1款同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。改为同一财产可以向多个债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。理由：《担保法》第35条对超值抵押的禁止性规定是否被《物权法》废止，一直有争议，建议予以明确。当然最好是废止《担保法》第35条。

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