分拆上市潮下,房企葫芦里卖的什么药?

导语:最近,先是融创欲分拆物业赴港IPO的消息,后又有恒大拟在香港就20亿美元物管业务IPO。更有被看好的物管公司股价一路飙升,不禁感叹,物业上市越来越香了!

分拆物业公司独立上市的背后,是房企急需寻找新的利润增长空间。在竞争越来越激烈的下半场,只能每家各凭本事了。

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

1

分拆物管企业赴港上市 
再掀热潮

今年上半年,房地产公司分拆物管企业赴港上市再掀热潮。
截至8月17日,共有15家内陆房地产公司分拆旗下物业板块单独在港上市。其中6家公司已成功上市,它们分别是:正荣服务(06958)、绿城管理控股(09979)、弘阳服务(01971)、金融街物业(01502)、建业新生活(09983)、烨星集团(01941)。它们的母公司分别是:正荣地产(06158)、绿城中国(03900)、弘阳地产(01996)、金融街控股、建业股份、鸿坤集团。
另外,仍有10家物管企业递交了上市申请书。一组组不断增长的数字,都足以反映出物管行业现阶段高涨的景气度及热度。
保利物业、雅生活服务、绿地服务及中海物业等大型品牌物业分拆上市后进行大规模的并购,市场份额、业绩及估值均取得大幅的提升。大房企分拆物管上市,加速物业行业分化,正折射出“大物管”时代来临。
孙宏斌明确表示:“物业公司就像公共服务类机构,被分拆上市的做法并不可取,不能使物业公司变成赚钱工具。”但最终没能逃出“真香定律”。
在8月6日向港交所递表。五年过后,当物业服务公司能够赚足够多的钱时,孙宏斌分分钟真香打脸,毕竟没谁会跟钱过不去。
当戚小明被调任到新城悦服务板块之时,就得到王老板提点:先上市,然后再考虑后面。
上市至今不到2年时间,新城悦服务的股价从2.9港元涨到27港元附近,堪称火箭速度,仅仅是今年,新城悦服务的市值就翻了倍,达到近220亿港元,市盈率超过50。
物业去地产化,叠加科技、智慧等新概念,很受香港资本市场青睐。1元的利润在地产板块只能获得不到10元的市值,但是到了物业平台却能轻易获得30-70元的市值。
不管物业规模大小、盈利能力,地产公司纷纷把握这段高估值的机会,积极拆分物业上市,获得一个新的资本平台。随后,再进行套现或者融资,可以给地产板块输血。

2

地产融资再收紧
此时不上车,更待何时

自2014年房企分拆物业赴港上市第一股出现后,2018年下半年至今经历了一波物业服务企业上市热潮,并且受到资本市场热捧。今年这种上市热度进一步延续,并且出现多个龙头房企的身影。

当前经济形势下,地产融资收紧,房企正马不停蹄分拆旗下业务上市,以再造融资平台、减轻资金压力。今年以来,物业板块上市成为房企标配。

在彩生活2020年中期业绩会上,董事会主席潘军表示,未来5-10年,国内上市物业公司数量将会超过百家,并且必会出现一家万亿估值的社区服务企业,“我认为房地产行业是不可能出现,但是物业行业是有可能的。”
“对于现在资本市场对物管行业的看好,我是很骄傲的,我觉得我们从事的是一个非常好的行业”,潘军表示,短期内附属于大地产商的物业公司具有一定的规模优势,但物管行业是一个市场化的服务行业,行业的本质不是高毛利,而是高附加值。因此潘军认为按照这样的方向,对市场化发育的物管企业来讲,未来是值得期待的。
相对没有上市的物业公司,已经上市的物业公司募集资金在继续加大集中度和市占率的提升。他们上市融资的资金也在继续收并购其他中小型物业公司,这也意味着在管面积的增大,规模的继续增大。
房企分拆上市主要为拓宽融资渠道,同时能达到“一种资产、两次使用”的效果。
分拆上市不仅 可以有效盘活公司资产,通过出让一部分股权获得大量IPO资金,改善企业资产流动性;另外,母公司可利用再融资进行产能扩张或新项目培育,为公司长期发展创造有利条件。
受资本热捧,也是抢滩资本市场的益处显而易见的。但是,促使房企加快上市步伐的,是难以放松的地产融资环境。
据市场消息显示,近期监管部门设置“三道红线”控制房企有息债务增长,包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,根据房企触线程度,分档设定有息负债规模增速阈值。

3

物管步入“大时代”
房企打的算盘

2019年,物业管理作为中国鼓励性行业蓬勃发展,多次出台宽松的价格指导政策,“人民对美好生活的向往”要求更为专业、更高品质的物业管理服务。
2020年两会政府工作报告提出,“支持餐饮、商场、文化、旅游、家政等生活服务业恢复发展,推动线上线下融合;发展养老托幼服务”,“新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务”,凸显了对物业管理服务的需求。
今年颁布的《民法典》对业主、物业服务人、政府相关部门的责任、权利进行了更清晰的厘定,体现了国家对物业行业的重视,预示着行业未来更加市场化、规范化的发展趋势。
地产行业已经遭遇16万亿的天花板,唯一剩下点想想空间就是大企业把中小企业碗里的肉抢走了,才能变现让自己增长,所以,地产开发已经是个零和游戏,新资本故事和想象空间越来越少了。
在此背景下,赴港上市筹资谋求扩市场份额就成为物管企业实现规模化发展的必经之路。“分拆上市”、“又一家物管公司递表”、“物管赴港上市潮”......成为近两年物管行业一直绕不开的热点。
随着“房住不炒”调控主基调、个人消费升级、新城镇化推进及旧城改造等政策落地,打开了物管衍生业务及非主业增值服务增长空间,进而放大了物业管理稳健的现金流、持续的盈利、脱离经济周期等行业特性,资本市场关注度及认可度逐步提升。随着资本的注入及政策持续推出,物管行业劳动密集、分散的格局逐步被突破,可预见增长空间逐步明朗及放大。
在当前物管行业明朗的情况下,分拆物业业务上市,是中国房地产企业们摆脱当前困境的通用法则。

物业公司的资金链多依靠母公司输血,向外拓宽业务的能力有限,因此,分拆物业业务上市后,房企可为物业撬动更多资源,以实现业务拓展。

总体来讲,房企分拆物业的逻辑大致是,将物业资产证券化,融到更多的钱,减轻背后地产公司的资金周转压力,从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。

4

上市只是第一步
被偏爱的也有危机

根据东方财富Choice数据显示,截至8月13日,有8家上市物管企业的股价涨幅超过100%,其中银城生活服务的股价更是暴涨近5倍。

推动股价走高的不只是日渐提升的关注度,还有企业自身业绩的良好表现。截至目前,已披露了业绩预告的16家物管企业皆录得业绩增长。

有的公司已经尝到了甜头。例如世茂服务,2017年至2019年的在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米,去年在管面积同比增幅超过了50%,其中大部分源于并购。2019年,世茂服务通过收购海亮物业和泉州三远,分别新增了1480万平方米和130万平方米在管面积,占新增部分的近七成。同时,这让世茂服务逐渐摆脱对母公司的依赖,截至2019年12月31日止年度,世茂服务67.6%的收入来自独立客户。

从当前资本市场上A股和H股各行业股票可看出,物业股的估值总体还不错,即其市盈率要高于资本市场各行业的平均市盈率水平,这说明投资者认可物业股的增值机会。

但随着上市企业的增加,拓展业务及收并购方面的不确定性和行业竞争,都会越来越大。

大房企拆分的物业拥有更强的品牌影响力和市场竞争力,另外拥有大房企作为支撑,物业公司易于扩展业务规模。

对物业企业来说,登陆资本市场只是第一步,物业企业上市后,除了扩大规模外,要加强运营,也要加强社区增值服务。建立社区之间的平台是一大方向。将更多社区连接起来形成一个网络,从而实现资源有效转化提高业绩。

参考资料:

《分拆物业公司独立上市 房企急需寻找新的利润增长空间》、《彩生活潘军:内陆上市物业公司将超百家 最高估值可达万亿》、《房企掀起拆分物业上市潮,打的什么算盘?》、《物业行业强调内功 物业公司上市表现冰火两重天》

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