重新发现中央别墅区
别墅市场是北京楼市的“乖孩子”。
首先是数据真实，不像商住市场真真假假的成交搞不清楚；其次市场健康，虽然也量升价涨，但量的涨幅远远高于价，没有泡沫化的嫌疑。
在整体别墅市场的表现中，中央别墅区还是绝对的霸主，作为传统板块，可谓宝刀未老，雄风依旧。
根据『地产营销人』的统计——
今年中央别墅区供应有所增加，成交套数翻了三倍，均价匀速上涨，存量小幅下跌，这是一个看起来非常健康的高端区域成绩表。
『地产营销人』认为，今年以来中央别墅区之所以出现成交火爆的现象，一方面是因为中央别墅区作为北京楼市的传统老牌富人区，不仅坐拥温榆河绝版低密的生态自然资源，其多年积累形成的高品质居住氛围以及相对集中的国际学校资源使区域的市场认知度和成熟度远超过其他别墅板块。
另一方面，近年来，市场上真正纯粹的别墅项目已经非常稀少，多数项目因为用地规划限制不得不“拉高排低”，打造联排、叠拼等类别墅的产品，市面上的独栋产品奇缺。
而且，随着土地拍卖的区域越来越远，地王已走出六环之外，导致非成熟的地块过多，都需要相当长时间周期的培育，因此对于有实力的客户而言，其实选择也不多。
此外，不得不提的是，今年中央别墅区在原有的基础上不断蜕变，正在进行的改造与升级给予了更大的发展想象空间。在这一变化过程中，我们需要改变以往的传统认知，用新的眼光和视角重新看待这个区域。
“中央别墅区”已不同于中央别墅区。
今年得以明确的是，中央别墅区的改变与升级主要集中在交通、商业以及医疗配套等方面，这些配套的升级完善将成为区域发展的新引擎，进一步提升区域价值。
交通方面，京密路快速高架计划于2017年开工，该高架桥正好穿过中央别墅区，全程约为11公里，直通三元桥，按照80公里/小时时速测算，从中央别墅区开车到三元桥只需大约10-15分钟的车程，如此时间距离让整个中央别墅区进一步强化了城市属性，成为当之无愧的别墅第一居所板块。
商业方面，位居天竺的重点工程——万达茂，也将于今年开建，该项目建筑体量约60万平方米，总投资150亿，包括：大型购物中心、特色城市商业街、高档写字楼等。万达茂建成后，中央别墅区的高端商业配套将得到质的飞跃。
医疗方面，中央别墅区的友谊医院将在下半年开工建设，与空港医院、首都国际机场医院形成三甲医院矩阵，可以说医疗配套的逐渐完善，为高端生活品质实现关键加分。
成熟愈加成熟，中央愈加中央。
实际上，两个特征可以作为中央别墅区顶豪化趋势的佐证。
一是今年以来中央别墅区的高端项目不仅增加，而且从总价的维度上，区域的顶豪化迹象也非常明显。
据『地产营销人』统计——
今年1—7月份，中央别墅区总价2000万以上项目成交套数已达190套，同比增长245%；成交均价也已高达6.9万/㎡，同比上涨17%；成交金额也突破80亿，同比上涨215%。
另一方面，随着区域内成熟核心地段土地供应的逐渐减少，诸如：后沙峪、天竺等中央别墅区传统核心区位新项目极少，因此导致血统正宗的别墅项目极度稀缺，由此价格飞速上升，顶豪趋势就此确立。
核心地段项目不断顶豪化的同时，新项目也在不断涌现，数据统计，今年1-7月，中央别墅区共供应了428套住宅，同比增长96%。那么除了产品品质的对决，还有什么可以成为竞争致胜的“法宝”呢？
首先，充分发挥区域小配套优势。利用诸如健康、养老会所等辅助配套的用地条件，打造充满功能丰富，特色鲜明的主题会所，而往往正因为具备这样的配套卖点，成为项目获得绝对竞争优势的关键所在。
其次，充分利用临近项目的公园、高尔夫球场等配套设施。毫无疑问，优质的公园配套，调性高端的高尔夫球场可以整体提升别墅区的品质，可遇而不可求。也只有少数中央别墅区项目能够享有这样的配套条件。
另外，要有足够的产品创新，这已有老生常谈之嫌。中央别墅区是引领北京楼市产品迭代升级的发源地，几乎最具有创新力的产品形式都会首先诞生在这个区域。
一个非常鲜明的特征，从去年开始，合院别墅的风潮就是从这里再度兴起。
在如火如荼，兴盛发展的中央别墅区，有一个项目无论如何不能绕过——优山美地D区。
数据显示，优山美地D区成为中央别墅区最受追捧的项目。
据统计，7月份优山美地D区占领了北京2000-3000万别墅成交TOP10的销冠宝座。而且，随着项目后续产品的陆续推出，优山美地D区将向顶豪别墅市场发出强有力的冲击。
因优山，而中央
圈内一直流传着一句话“先有优山美地，再有中央别墅区”。
早在2002年开始，鲁能地产就在当时的温榆河畔陆续开发了优山美地A、B、C区，后来中央别墅区也是借由优山美地才广为人知，被市场所接纳。
而优山美地D区所在的地块就是曾经号称中央别墅区最后一宗宝地的绝版地块。处在了中央别墅区最纯正最成熟最核心的区位，其位置和自然资源皆为区域最佳，如果放在今年的土地市场上，该地必是楼面价超8万的超级地王。
因资源，而唯一
优山美地D区拥有中央别墅区唯一一所高端养老休闲会所，会所占地2万平方米，共有500个床位，由鲁能进行建造和运营，根据中央别墅区老年人的生活、休闲、娱乐所需，提供棋牌、书法、字画的课程教室，以及24小时家庭医疗保健服务及老年人医疗监护、托管服务。
在优山美地靠近温榆河的一侧，建有鲁能斥资5000万元打造的鲁能泰山体育公园，占地面积4.68万平方米，仅为业主私享，刷卡进入的形式不仅保证了公园的私密性，更保证安全。公园内部分为7个板块，儿童区、老年区、宠物区……确保婴幼儿、青少年、中年人、老年人甚至宠物，均有自己的私属休闲场地。
因合院，而引领
优山美地D区是新中式建筑风格的纯别墅社区（限高12米），主打有中式合院和独栋产品。
项目创新性的阐释了传统人居的理念在社区规划设计上，采用皇城里坊制的排布方式，分为两街四坊。其融合西方建筑体量感与中国古典建筑灵动性的合院理念，成为了一种对新中式的探索与颠覆，引领着高端别墅的时尚潮流。
虽然建筑风格颇为古典，但在居住配置上，优山美地D区却充满人性关怀的科技感，以窗户为例，优山美地D区的大窗自带有智能遮阳系统，业主可以根据需要随时调整光纤的射入强度；项目的天井部分的窗体也可以电动开启闭合，在保持室内空间紧密的同时，还能在艳阳天开窗通风，更好的引入空气。
此外，优山美地D区的空间赠送亦十分诱人，据了解，300多平米的产权面积可获得实际近700㎡的赠送，即使总价不菲，但也物超所值。
当其他传统别墅板块逐渐没落的时候，中央别墅区却呈现勃勃生机之势，利好不断，新品倍出，气氛火爆，对于希望进驻这个区域生活的客户和业主而言，占据最好的地段，选择最优的产品，把握最佳的时机，可谓时不我与，分秒必争呀。
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