华墅归来，不看叠拼！
2017步入中段，“叠拼年”的本色开始显现出来。
最近入市的新项目都是叠拼作为主打，这在以往的市场中可不多见。你要是没注意，看看『地产营销人』之前的项目点评就知道了。
北边有泰禾·昌平拾景园、南边有北京金茂府、西边有西山艺境·华墅、东边有阳光城·京兆府，四面开花、各领风骚。
叠拼作为别墅产品中的过渡类型有些年本已变少，但从去年开始又有所回潮，今年更有可能成为别墅市场的主力，究其原因还是在于土地。
简单说，过去两年出让的土地，指标上更“密”了，地价上更“高”了。由此导致的直接结果便是纯别墅不见了踪影。为了给单价留出空间，必须控制总价，因此叠拼别墅成了平衡规划指标，保持社区品质的最佳产品选择。
而且『地产营销人』逐渐发现，叠拼别墅具有所有产品不具备的极强可塑性，它可以永无止尽的吸收平墅、联排、独栋等低密度产品的所有优势，随着市场的演变、需求的升级，它博采众长、集于一身，正蜕变出新的形态，成为最受市场欢迎和客户喜爱的产品。
从去年开始，北京市场的叠拼别墅产品就呈现出三大共性趋势——
1、花园均沾，地下分半
早期的叠拼是下叠有花园、上叠有露台，井水不犯河水，相安无事。但慢慢的，上叠开始不满足了，凭什么每天爬楼还没有花园？
于是，几年后上叠有了电梯，还给它切了一块花园，虽然大多置于北侧且面积不大，但多多少少是个心理补偿。
更大的优化是在于地下空间。原本只有下叠才有的全部地下空间，如今基本都会照顾上叠情绪，划出至少三分之一的面积给它使用，由此上叠扬眉吐气的提高了价格，而下叠却和原来一样的贵。
这个创新改善了上下叠的关系，均衡了资源，取得了购房者和开发商皆大欢喜的双赢局面。
2、震撼挑空，密布天井
地下做挑空是跟联排学的。别墅这两年的精彩全在地下，从营销上看，这也是非常高明的套路。
首先地下空间对于别墅意味着附赠空间的多少，这是关乎性价比的绝对指标，但地下在客户原有的意识里并不好用，大多作为储藏空间。
后来开始时兴地下深挖两层，做出震撼挑空，让地上功能地下化，借助于多处天井采光和灯光辅衬，凸显赠送空间的价值感，让参观客户无不感到物超所值，由此带动了一番别墅市场的产品变革。
但问题是，样板间终归是样板间，挖深了毕竟还是“潮”，根本问题依然没有解决，要不然为什么一到地下就能听见轰轰的排湿机在疯狂运作呢。
3、上下叠拼，左右合并
北京曾经有一小段时间出现了三叠拼，但由于高度达到6层，基本属于三个“复式”的堆叠，已无异于洋房，实在难称叠拼，因故没有流行。
但从去年开始出现了介于双叠和三叠之间的2.5叠产品，即通过两个单元的相邻，使中、下叠各自垂直分列，最上叠左右合并为一户。由此实现层层退台，上叠拥有超大面宽和超阔露台的差异化卖点。
2.5叠拼的好处是各户面积可进一步压缩，由此总价更有诱惑力，同时叠拼的形态也没有破坏，别墅感依旧，甚至超越了一般的联排别墅，有点像把平墅和联排糅合在一起的集合之作。
所以，没有什么所谓的“过渡”之说，只要人肯花心思，什么“中间态”都能升级为“终极场”，叠拼也能变凤凰。
最绝的是，叠拼还能超越独栋别墅的特质，更上层楼，你有没有见过？
如果没见过，可以跟『地产营销人』去西山艺境·华墅看看，该项目被誉为门头沟百亿大盘第一墅，其刚刚亮相的叠拼产品样板间十分烧脑，“前二后四”的半山叠拼比那“前二后三”的堆坡独栋还要惊艳！
媒体大咖品鉴华墅叠拼阳光花园层
所谓“前二后三”，是形容别墅形质的一种术语。
简单说，就是前面入户处为两层，后面花园处为三层，一般只有在独栋别墅中才能见到。三层一侧正是通过地面自然高差处理或者下沉庭院得以实现。
“前二后三”别墅剖面示意
这种规划设计使得地下一层的空间完全拥有了采光，于是又被称之为“花园层”。
但“前四后二”却是北京从未出现过的创新设计，这需要非常特殊的坡地条件和极为精巧的设计才能实现，显然华墅做到了。
华墅全阳光双首层示意
作为西山艺境·华墅的顶藏别墅，是依山体而建，造就独特的双首层全明别墅，在北京别墅中极为罕有。既最大程度提高别墅空间的使用率，更为家庭同一时间不同生活场景提供空间可能。
在大多数别墅项目考虑如何通过增加采光井提高地下空间使用率时，西山艺境·华墅却借助与半山地貌优势，精心营造出具有6.8米挑空的全明地下空间，既可作为“第二客厅”使用，也可以成为男女主人私享的个性空间。
金地华北区室内设计高级经理穆斌讲解镇厅之宝——京绣
『地产营销人』在品鉴时，感到最为人性化的设计是，连保姆间都设置在具有充分采光和远观山景的位置上，这基本上是独栋别墅也不敢奢望的。
如果家庭居住人口不多，华墅的下叠产品可以实现“双挑”，即花园层和一层皆实现“全明”挑空的处理，这种效果想想都觉得震撼。
庭院成为女主人的私人花房
顶藏别墅二千万左右的总价段，确保别墅区同阶层居住。选择半山美式小镇别墅生活又让邻里的生活价值观基本趋同，奠定了一个顶级朋友圈的基石。
西山艺境·华墅位处门头沟主城区中心地段，其地块特色是整盘建于高差达40米的天然山体坡地之中，形成与香港太平山豪宅类似的“半山”高端居住氛围。
项目在龙脉西山之上，为妙峰山、灵山、百花山，三山环抱，环境宜人，被誉为“京城别墅桃源”之地。
西山艺境·华墅离尘不离城，项目通达阜石路、莲石路、长安街西延线三大城市主干道，链接S1线路，可瞬时抵达中关村、金融街等核心商圈。
此外，优质教育资源在侧、风情商街开业，别墅半数入住，社区现房落成，历经四年打造，华墅也将成为今年门头沟第一个突破百亿业绩的大盘之作。
叠拼之年，期待王者，华墅归来，心悦诚服。
附：西山艺境·华墅新样板间大片欣赏——
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