如何避免不确定性中的购房风险
在不确定性中寻找确定性，接下来会成为购房者面对的最头痛问题。
由于楼市政策长效机制的推行，下一步对于市场的分辨难度就加大了。
前两天听了一段子，说未来的丈母娘问准女婿：你准备的婚房是租赁的，还是带产权的？是共有产权，还是自有产权？由此看来，房产性质的界定在生活场景中难免会遇到尴尬，归根到底还是基于资产价值的巨大不同。
房子是用来住的不假，但放在社会评价体系中，旧有的观念是不可能轻易改变的。
还有一种不确定性，对于在售的纯商品房普宅来说，明年将会遇到大量限价商品房的阻击，包括在房山、大兴、丰台、昌平等供应板块，虽然纯普宅的大面积改善户型能拉开定位差异，比之限价商品房的7090更具舒适度，但两者价格确实也存在20%左右的落差。
这对于同在一个区域，有着近似产品形态的在售普宅来说势必会受到干扰。到底最终价格差是填平，还是各归其道，这种不确定对购房者的预期判断必然产生影响。
不过，一味的等也不是办法，毕竟宝贵的楼市周期谁也难言能买在最底部，当你能看清楚走势之时，房价和房源早已率先做出反应，买不买的上和买得值不值便成为一下个纠结的问题。
那么，到底如何在不确定的市场环境中，找到最大的确定性，买到不受周期和政策影响的房产呢？
『地产营销人』认为，从以下几个方面入手能提高置业的安全系数。
1、别墅产品基本不会受影响
别墅从产品形态上完全与普宅不同，更不会与未来的限价商品房形成直接冲突，在相当长的一段时间内，具有价值的最大确定性。
一方面，由于产品类型的特殊，别墅市场的存量在逐年下降，今年北京新增的所有土地将来都无法还原成现状别墅的品质。
即使在现有土地控规条件下设计出新型别墅，也基本都会在“地下”做足文章，地下空间大，地上居室少的情况不可避免，别墅形态有可能出现扭曲。
另一方面，同样作为改善型产品，因为今年预售限价等因素，别墅市场就分流了一部分普宅市场的客户，从而加速了别墅存量的消化，未来别墅的稀缺性明显大于其他产品类型，从保质增值角度来说，别墅的发挥潜力可能在后期显现。
2、混居矛盾已被客户重视
今年影响北京楼市的一大事件是，高档社区与政策性住房在同一地块内设不设围墙的矛盾开始凸显。
从维持社会和谐的角度，政府肯定是禁止社区内“围墙”的设立，但就买了房的业主而言，当然是希望保持社区产品类型的纯粹和圈层的统一。
由此导致当下看房的客户开始关注项目是否配有政策性住房的问题，特别是对于豪宅和别墅客户而言，该条件成为置业零容忍的挑选要素，存在混居的高端项目已被他们划出购房清单之外。
反而，一些早期拿地，指标单纯，具备容积率优势和产品形态划一的项目在这一事件之后受到了青睐，成为高端客户优先考虑的置业标的。
不混居，纯别墅，开始成为少部分项目主打的卖点。就确定性而言，此类项目显然面对的风险更小，居住舒适度更高，其房产价值也会更稳定。
3、周边板块规划的准确预期
抛开产品和社区的向内层面，物业价值还取决于向外的市政规划确定性。
一般楼市规律是，在相对成熟的板块，房产的所有价值都已完整兑现，其价格也基本顶到天花板，后续的波动更多是周期赐予的动能。而尚处于发展中的欠成熟板块，房产价格则随周边规划的利好而具有巨大势能。
所谓的想象力是来自不确定性，而最大涨幅的斩获则是在不确定性的项目周边，率先挖掘出的确定性规划利好。
这种利好可能是一座期待已久的公园，或是一个购物中心的开建，抑或是一所名校的进驻，多种利好的叠加决定了房产价值如同坐上了轿子，随周期拉长而水涨船高。
这种准确预期来源于政府文件的权威发布，来源于对城市总体规划方向的深刻领悟，就像马云最近常说的那句话：不是因为看见而相信，而是因为相信而看见。
机会总是眷顾那些高瞻远瞩，眼光超前的人。
在以上确立的前提下，放眼北京市场，有“真别墅，买红廷”之称的高端项目——红廷别墅，一下就映入眼帘。
红廷别墅位于朝阳区五元桥东南角，位于南影路北侧，紧邻中国电影博物馆，隶属望京板块，据守大望京CBD、中央别墅区及北京中央艺术区三区交汇的黄金节点，处国门显赫之地。
项目的总占地20万平米，建筑面积12万平米，容积率仅为0.69。由于拿地较早，红廷别墅拥有最纯粹的形制，全部由联排、双拼和独栋产品构成，完全无与政策性住房混居的困扰。
低容积率带来项目超大楼间距，南北40到50米，东西10米左右，充分保障每一户的采光、视野及私密性。
红廷别墅整体为由外向内的环状布局，拥有最大南向展示面，每户每层都兼顾到不同的园林景观视野。ARTDECO的建筑风格，强调纵向线条之美，立面挺拔，石材敦厚，工艺精湛。石材切割的排风口和隐形排水系统体现匠心之美。
项目南侧是规划中的40万平米影视公园，没有任何高层建筑物，且公园将来免费开放，可为业主尽享。
而项目周边的黑桥艺术村和南皋村，政府已准备投入190亿资金，计划于今年底前正式启动拆迁，未来拆迁居民将不回迁，腾退地块根据规划将建成20万平米的市政体育公园，并预留金融、商业和住宅用地。
周边规划的确定性，决定了红廷别墅随利好不断兑现而拥有弹性巨大的增值潜力。
同时，项目也拥有多数别墅项目不具备的酒店业态，27000平米的五星级艺术精品酒店在建中，预计明年可交付使用。
未来酒店会提供110间客房和古玉博物馆以及文化交流中心，在一层以及负一层会有游泳池、健身房、红酒吧、会议中心等配套设施，同时打造3到4家的国际品牌餐饮以确保高端生活品质。
据悉，该服务只针对业主以及酒店客人开放，而酒店管理方已确定为URC国际酒店管理集团，该运营方打造的上海璞丽酒店已成为中式顶级酒店服务的代表作。
未来的酒店服务与项目物业服务连为一体，为业主提供个性化定制服务，如：接送机、物业托管、医疗保健咨询等，七大服务体系，建立至高品质生活的体验标准。
项目分为两期，一期几近售罄，仅有少量房源在售。联排主力面积330—410平米，双拼产品360平米附赠约200平米花园，而独栋产品超过700平米，分布于社区中央景观最佳的位置。
所有产品均为四层设计地上三层地下一层，由于花园全部为下沉式设计，所以毫无传统地下的阴暗感受，全通风全采光，符合地上空间用途，提高了空间使用率。
特别是独栋产品北入户南花园，南向面宽达到18米以上，采光效果堪称奢侈，而北侧附赠的4个车位，可搭建阳光车棚，美观既实用。由于建筑采纳框架结构，空间可塑造性强，且项目近期推出定制化精装服务，为业主提供多种选择。
『地产营销人』在品鉴中感受到红廷别墅实景体验区的“真切”：全新售楼处的开放，实景看房动线的游走，实楼样板间的创新亮相，真别墅尽显芳华。
于不确定性中把握确定，也许就是选择当下入手的一份淡定。
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