明年唯一乐观的细分市场是什么？
最近都在讨论，特朗普减税方案通过会对楼市有什么影响。
虽然美国的政策变化不会这么快波及到中国，但对楼市而言确实算不上是好消息。流动性进一步紧缩，人民币面临贬值压力，贷款利率有继续上行的可能。
这次楼市的冬天恐怕比你我预计的都要长。
10月大会之后，北京楼市呈现出新的特征，『地产营销人』预见明年市场大概率会这样演进。
所谓楼市寒冬即使在一个城市，也不能一概而论。不同的产品类型，不同的总价，决定了新房市场的分化。
今年，1000万以内的普宅市场涉险过关。这是拜赐于市场有效供应不足，总价门槛不高，而带来的业绩平稳。但今年的好日子未必代表明年能重现。
明年近8万套共享产权房和限价房将形成集中供应。7090的规划限定，比周边更有竞争力的价格，使竞争将变得格外激烈，其销售难度会大于今年。
今年受调控影响最大的是改善市场。受制于限购限贷政策的力度，加之二手房市场出现的调整，置换难度增加，延缓了“再改”市场的销售节奏。
但明年趋势可能会反转。7090无法替代舒适性的改善产品，纯商品房将进入存量消化阶段，因此具备了更强的稀缺性。
所以，“再改”市场挺过难捱的年关，会迎来温暖的“春天”。
3000万+的高端别墅市场今年表现一枝独秀，明年估计会继续顺风顺水。
买别墅的人群没有炒房客，都是为了改善升级，终极居住。所以，别墅置业者对大势起伏并不敏感，遇到适合的项目该出手时就出手，相当果断。
“混居”别墅成为新常态，纯别墅愈加稀少，对比之下，客户自有判断。
显而易见的是，但凡今年热销的别墅项目，势能会积累到明年，其销售业绩会再攀高峰。
回到今年别墅市场，看11月别墅成交榜单，观承别墅冲至首位。
在『地产营销人』看来，作为万科首个在中央别墅区操盘的别墅项目，出色的产品力，对城市配套不惜血本的打造，是观承别墅取得成功的关键。
在观承别墅西侧，被称为“御河”的方氏渠一侧，万科花费过亿成本打造了一条1.5公里长的社区私属法桐大道，由此业主回家可经过三重礼仪大门再进入到园区，尽显尊贵感。
同时在河两岸，万科还营建了5万平米的滨河湿地公园，有儿童乐园、开放式草坪、近水的木栈道等休闲功能，为社区提供了充裕的户外活动空间。
观承别墅今年推出的合院产品对整个北京市场都具有风向标意义。
由杭州晋级而来精工3.0产品，在观承别墅实现了由万科专项定制的5重标准，8大系统、208个细节，是万科在北京投入心血最多的别墅项目，同时也可称之为万科精工系中的顶级产品。
8+X产品体系是万科历经13个月研发，汇集35位设计师工程师的智慧，依托美好家2.0基础套餐，由健康、智能、安全、精工、厨房、卫浴、收纳、家政八大系统组成的“智净”产品。同时，在装修风格上为业主提供了“百鸟朝凤”和“琴瑟和鸣”两种不同的可选方案。
无论是获得国家技术专利的新风除霾系统，还是小到12家橱柜单位参与竞标最终确定的厨房收纳，每一项性能、每一个细节都力求精益求精，体现对品质的极致追求。
万科美好家体系的应用实现了住宅性能的拓展，并解决了别墅一体化装修施工和健康科技性能居住两项最重要的客户痛点。让未来的业主能够省时、省力、省心的得到近乎成品交付的别墅居住体验。
具体到别墅户内的功能，老人房的设计和儿童空间颇具创新。
一层老人房兼顾全屋适老化设计。无障碍通道，适老扶手和坐浴，地面防滑处理，老人的双床预留，分床不分房等细节处理，体现出对家中长辈无微不至的居住关怀。
二楼的儿童空间与主人空间并置在一层，通过对公共社交空间的设计，营造出孩子和父母的私密、亲密的情感交流空间。在享受最佳庭院观赏视角的同时，也可以作为书房使用。
在配套上，观承别墅不仅拥有中央别墅区内成熟的高端配套，万科也强力引入更多资源，为社区提供更多的生活便利。
售楼处后期作为会所功能保留面积1500平米，北侧为5400平米的意式风情商业街和1800平米高端的养老会所予以配套补强。由此万科不止停留在一个别墅项目的开发层面，也在试图运营出一种趋于理想化的高端低密生活方式。
9月开盘，88套别墅，25亿销售额！观承别墅正在缔造今年的楼市奇迹。据悉，明年还有三期入市，下一波热销高潮同样值得期待。
新旧周期交替，唯一能脱离大势走出独立行情的还看别墅！关注销冠，择机淡市，方可安心出手。
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