房地产和金融，十年中国之宏观经济现象
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1.十年宏观关键词：房地产，金融
2010年以来，纵观我国10年经济发展历程可以发现，以房地产与金融为代表的两大行业大发展大繁荣，成为“4万亿”后经济货币化高度显化的宏观特征，而这种货币加持下的房地产、金融业非理性繁荣，也成为最能概括10年中国经济脉搏跳动的宏观经济现象。
2.从数字指征看十年经济变化
2.1从增长率看金融、房产的支撑拉动
通过数据进一步研究发现，经济保持近两位数的复合增长率，在受益于整个宏观经济基本面保持相对良好局面的同时，货币政策宽松与房地产和金融两大行业彼此关联至深的强大动能为空间巨大的加杆杆操作提供了便利，继而在产业关联度的带动下，宏观经济仍然能以较快的速度保持增长。
从数据来看，2010—2019年，在九大类行业中，房地产和金融复合增长率位列前二，高出GDP逾2个百分点；而从同比增速来看，房地产业和金融业同样表现出显著高于GDP增速的行业特征，成为拉动经济增长的典型动力。
2.2从经济占比看房产、金融并进发展
在经济下行压力下，房地产和金融作为资金密集型产业，其在GDP中的占比呈现典型的逆周期特征，体量和占比逐年呈现递增态势；在金融货币加持以及与房地产呈现高度的产业关联度的建筑业，同样表现出同步的强劲增长势头；而在经济脱实向虚背景下，工业占比尽管依然保持首位，但比重逐年下降。
2.3 大发展大繁荣的源头：4万亿
以2008年为临界点，次贷危机引发的全球性经济危机让世界各国政府行动起来纷纷出台救市措施。中国政府积极出台《进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施》，4万亿海量资金投入市场，巨大的流动性在资金未得到有效监管，切实流入政策圈画的投资领域情况下，纷纷进入金融与房地产领域，成为推动后来房地产市场迅猛发展的天量货币，并不断地形成具有规模集聚效应的海量资金池。
这也是十年来，全球资产价格迅速膨胀背景下，为什么中国通货膨胀基本保持在稳定水平，而房地产等资产价格突飞猛进的根本原因。
2.4杠杆之下，房地产金融与金融房地产的互促
一个直观的数字就是，2008年以后，货币与市场的共同作用，直接推动了房地产业的迅猛发展，继而带动房地产开发企业融资规模膨胀。作为资金密集型行业，借贷资本扩张，杠杆率加大，使得房地产开发企业资产负债率明显提升。这一点，从央行发布的历年《金融机构贷款投向统计报告》同样得到了印证，其结果是，房地产领域贷款规模、增速及其占比所带来的经济“脱实向虚”，造成对制造业等实体经济的巨大抑制，已经到了非严加整顿治理不可的地步了。
这也就不难理解，近一两年监管部门对房地产与金融的政策管控与收敛所释放的泡沫软着陆信号正在加强。因此2020年8月份，银保监会制定的房地产行业“三条红线”，要求降低房地产行业资产负债率，以及今年以来相关部门明令金融机构压缩房地产业贷款，积极向制造业等实体企业加大贷款力度，并非无逻辑可循。
2.5十年中国储蓄率之变
作为世界上财产房地产化集中度最高的国家，中国的房地产市场在货币加持与土地财政共同作用下的畸形发展，不仅造就了政府部门在土地财政激励效应和城市化扩张等多重目标下失去调节房地产市场的内生动力，由此造成的后果，一方面形成房产炒作与全民跟风买房，导致民众斥巨资甚至不惜大量举债投资房市，耗尽民众储蓄与财根，另一方面，大量的房地产投资导致低水平重复建设，对其他领域及资源生态环境和城市历史文明的耗损破坏，难以估量。2010年以来，中国的储蓄率节节下降，从2010年以来50.65%下降到了44.75%，跌幅直降6个百分点。
进一步研究发现，储蓄率的升降几乎与GDP增速保持同步。从40年经济历程看，每一次中国经济的周期性增长都带动了储蓄率的整体攀升，尤其以2000年以来表现最为明显。作为先行指标，经济周期的每一次开启，都几乎领先储蓄率1~2年时间。随着中国经济下行周期延续，以及中国民众在房产和金融过度创新带来的民众理财损失，中国储蓄率仍有下行空间。
从经济角度看，储蓄率过高，不利于经济发展，因此打开豁口，刺激居民将储蓄用于消费投资，拉动经济增长，是政府的诉求。需要指出的是，过于着眼短期的消费，刺激经济，继而带动投资，促使经济增长，这种依靠消费品的过度，刺激经济增长，遵循的依然是停留于一贯而来的粗放式发展路径，对资源的耗损和浪费太大，与耐用品式和集约式发展背道而驰。
对于中国这样一个人口规模庞大、资源有限的国家来说，加大耐用品的生产与使用，延长产品使用年限与周期，减少过度消费对资源的无谓损耗。同时，下气力将经济发展的重心用于科技提升经济增长的质量和效益，通过科技的力量和红利，实现经济的循环和集约化程度，保持经济的适度温和可持续增长的同时，延缓经济下行带给社会的阵痛，以收利当前惠长远之效。
西方工业化国家一件日常物品都可以接续几十年无须更新换代，整个城市的建筑亦能沿袭几百年免遭千篇一律的大拆大建，这些工匠制造和文明的背后，是一个成熟社会重质量和重文明的体现，也是当下中国所需要借鉴和反思的。
3.后经济时代，中国需要什么
3.1十年教训与反思
十年来，中国经历了基本面支撑下杠杆加持的经济跃升与房地产、金融两大行业帝国的扩张及其带来的社会外部性。而十年加杠杆的教训结局也告诉我们，杠杆本身带着两面性，尤其是，加杠杆的时机必须选择在经济下行周期，通过温和节奏有致力度可控的加杠杆，使得在经济回升后有充足的财力保障还清欠账，在经济上行通道和下行通道初期和无节制的加杠杆，将是一场系统性的灾难。
而经历房地产、金融在货币资金池加持下的大发展、大繁荣十年也告诉我们，一切脱离于经济基本面的金融加持下的虚拟经济，不过是无源之水无本之木。实体支撑下的金融加持，才是经济的锦上添花，因此金融须绕着实体经济转，金融创新本身不能带着关联套利、监管套利等借机渔利，切实为实体经济服务。
3.2整体发展下的系统平衡
而站在整个三次产业层面言之，三次产业要平衡。依托第一产业与第二产业的协同推进，在金融资本加持下，服务业等第三产业蓬勃展开。三次产业的互补协同，激发经济社会整体发展动能，才是推动经济社会发展的系统力量和增长利器。
城乡要平衡。70年来，30年的工农业剪刀差，与40年的城乡土地剪刀差，让城市为中心的经济政策，彻底打破了城乡经济平衡，中国经济失去了城乡两个系统用两条腿走路的大平衡，“三农问题”与“城市化问题”成为束缚中国经济社会牢不可破的“二元悖论”，切实保障城乡统筹发展的平衡路径，用产业发展+财政补贴的方式，让农村居民收入不低于城市，实现人口、资源配置与经济社会发展在城乡两个系统获得平衡，是实现城乡平衡与根治“三农问题”与“城市化问题”并存的途径。城市是经济社会发展的大脑，农村是我们赖以生存发展的大后方。
经济与社会要平衡。“以经济建设为中心”的立论从实践本身来说，让我们看到了经济增长高于社会发展的局促观，以至于几十年的发展实践，证实了我们真实地走了一条先发展再治理的路子，恢宏的业绩尽管看起让我们真切感受到了经济增长带来的福利，然而代价上的沉重从未失去“获得与失去”上的辩证性，回头看，我们会想，当初迈开的步子小一些、稳妥一些，宁愿经济增长慢些，兼顾经济以外的社会性，是否整体效果会比现在要好得多。“失之东隅，收之桑榆”，后经济时代的中国，在业绩与问题同样显著的背景下，让经济发展的步伐慢一些，补上社会发展的欠账与短板，仍然不晚，而这在社会上下有着共同认识的当下，有着事实上更加顺畅的实施环境与更小的人为阻力。