德国房价还要上涨，专家依然建议年轻人买房

多年来，德国房地产的租金和价格一直在上涨。在一些大城市，房价确实出现了爆炸式增长。德媒采访了房地产经济学家 Michael Voigtländer ，询问购买房产是否值得。这位专家认为，德国租金和房价会趋于平稳，但会继续上涨。尽管如此，他还是特别建议年轻人购买：“这仍然是一项不错的投资。”

尽管德国房价已经涨的很高，是否仍然值得购买房产？德国科隆经济研究所的房地产经济学家 Michael Voigtländer分享了自己的意见。

Voigtländer 基本上将房价的大幅上涨归因于三个因素：“利率趋势、德国移民和强劲的劳动力市场以及相关的工资增长。”

“我预计房价会继续上涨”

这位经济学家认为德国“租金和房价现在会稍微趋于平稳，但会继续上涨，尽管不会像过去十年那样强劲”。特别是在大城市和大都市区，作为“经济活动的中心”，就业机会会高，尤其是对于高收入者来说，住房“仍然是一种非常稀缺的商品，因此我预计价格会继续上涨”。

所以不要期望租金或房价会下降，尤其是在大城市。Voigtländer 表示，对于高收入者来说，“至少工资增长高于租金增长是有希望的”。但是也存在重大的地区差异：在德国南部，“租金上涨速度远远快于工资”。在北部和西部，两者涨幅大致相同。“而在德国东部，工资上涨速度快于租金。”

房地产市场还取决于当地的经济表现。意思是：“人们挣得比较多的地方，他们也愿意在生活上花更多的钱，那么当地房租和房价也就有望上涨。”

“仍然是一笔不错的投资”

如果可能，Voigtländer 推荐年轻人购买房产。“这仍然是一项不错的投资。” 虽然近几年德国房价大幅上涨，但同时“利率下降幅度更大”。根据经济学家的说法，在许多城市，购房（即支付利息和偿还本金）比租房更便宜。“任何能够将还款期延长到30年或35年的人都比租户过得更便宜，同时还能积累资产。” 所以，对年轻人来说，没有比购房更好的投资了。

但是，任何想购房的人都需要筹备首付，而且首付不是一笔小数目。今天，即使是有一份稳定的工作和一份不错的收入也不能保证能获得银行贷款。银行还是要求至少20%的首付才会给出优惠的贷款条件。另外，“还有房地产转让税和其他辅助费用。这让很多人不敢购买。”而对于那些负担得起首付的人来说，例如他们继承了遗产或他们的父母帮助他们支付首付，那么，购房还是“有吸引力的投资”。

“产生相应有吸引力的回报”

即使作为资本投资，房地产也是一种有良好回报的投资方式。投资者将从杠杆效应中受益，即通过有针对性的债务获得更多利润。“没有人会考虑用借来的资金购买股票。而借钱买房地产则是普通现象，并且可以实现相应的有吸引力的回报率。

当然，也存在一定风险，“尤其是如果您只购买一处房产，然后遇到错误的租户，或者需要大规模的翻新”。很少有人有足够的钱同时购买多处房产，所以这种分散风险的方式对于房产投资是不合适的。

“泡沫破灭的时候？”

经济学家目前没有看到德国房地产泡沫可能在某个时候破裂的风险。“投机泡沫是一种商业心理现象，”Voigtländer 说。人们购买是因为他们相信价格会继续上涨。但是，如果出现“令人惊讶的事件，例如经济衰退或大流行，那么就是泡沫破裂的时候”。但是，在德国，投机泡沫的典型迹象并不存在。因为没有令人难以置信的新房建设量，贷款也没有猛增。“德国房产价格的上涨不是投机驱动的，而是稀缺驱动的。”

关于德国的住房政策，专家认为市政当局应提供更多的激励措施来指定建筑用地。但是像柏林那样引入房租封顶的尝试，“最终只能掩盖问题”，并且在住房短缺的背景下，不是一个可持续的策略。建筑才是最重要的杠杆，新房建筑量越高，价格上涨幅度才会越小。