2021年最真诚的房产投资建议

房子是一生中最大的消费品，也是人生的终极消费，所以押上一生的东西都想住，都想赚，都还想晋升千万，你可以想，但这10条是前提。

第一，普涨时代结束了。

巴菲特说过，当别人贪婪时，你应该恐惧，当别人恐惧时，你应该贪婪。

骨市和楼市一个逻辑，绝大多数的城市失去了投资价值，甚至变成了坑。

当下80%的城市失去了投资属性，只有20%被投资价值，即使是广州的增城，北京的延庆、平谷、上海的奉贤、崇明、深圳的盐田、大鹏也并不一定会涨，所以一定要甄选好城市和区域。

第二，必须跳出舒适圈。

跳出低能城市，买入高能城市，才能获得更高的回报，才能有更高的可能，因为你熟悉的，你买的起的不一定有价值。

第三，天花板理论

自住是一套理论，投资是另一套，自住345线留一套就行，剩余的资金一定放到更大的桶里。

现在看来三线城市的天花板就是二线城市的地价，二线城市的天花板就是一线城市的地价。

目前三四线上线就是3万均价，二线是5万 ，一线是8万 ，你来的越早以后越好。

第四，总价控制。

这个太关键了同一个总价放到不同的城市，涨幅完全不同，因为总价到一定程度，二手房接受程度和接盘人直线下降，所以进入不同的总价范畴以后，必须去高能级的城市才会获得更大的涨幅。

五六百万总价去二线城市涨幅更多，一千万以上去一线城市涨幅更大，一定不要在三四线城市花七百万买一套房子，只会被套住。第五，纯投资买房。

记住五大要素，学区产业、房龄、位置、品质，抓住3点就能跑赢市场，抓住5点，你就是整个城市的天花板。

第六，学区房是刚需且还是独立于楼市行情以外的。

好的位置，好的城市是有前途。但如果你不是那种顶级玩家，没有超过几千万标的资本，不要去投资一个30年房龄的学区房，更适合你的是兼顾居住的中上等学区房。

第七，跟着产业是定律。

如果这个城市或区域只有住宅和商场，那是完蛋的，一定要有高收入产业和高薪人才，这才是未来的接盘侠房价的后续支撑就靠他们。

第八，房龄多长的好？

一定要有逆向思维，要站在接盘侠的角度去想，多数人不喜欢二手房，除非新房很少，除非新房和二手房价差非常明显才会去买。所以一线城市最好不超过20年，二线城市不超10年，三线城市不超过5年。

第九，流通性是根本。

非常小的小区，一年也没几趟二手房交易的不能买，非常大的小区，刚交房就出来几百套，也不好卖。

有一个公式，挂牌量÷月度交易量=10以内最好，比如小区挂牌50套，月交易5套，将来还不错，所以郊区和旅游地产为什么不能

碰？一个月连一次中介带看都没有，还谈什么成交量。

第十，城市买房逻辑排序你一定记住。

1.一线城市

2.强二线和国家中心城市

3.二线城市

4.环一线城市

5.弱二线城市

6.强三线城市。

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