章哥，我在东直门附近工作，目前单身，北京...

章哥，我在东直门附近工作，目前单身，北京首套，无贷款记录。首付能准备200-250万左右，想买个500万左右的两居室。单位离地铁口步行要10几分钟。想着买个离地铁口近的房子，以后上班方便点。目前主要看了：

十里堡附近的晨光家园（地铁口、但是物业一般）、京棉新城（回迁房）、石佛营（以后3号线开通方便，但是比较老）等；青年路那边的金隅泰和院，两限房，要交土地出让金，离地铁还远，但房龄新；蒲黄榆地铁口的芳古园、芳群园，感觉周边环境还行，就是老了点；宋家庄、石榴庄地铁附近的；也去北边的老北苑、立水桥看了看，那边有十三号线，比较快，但是距离上还是比较远，也怕早上上班13号线挤不上去。

也听同事有的说要买单位附近的，以后反正7-8年有小孩了，要换学区房，不如现在买一个近点的一居，兼顾居住和以后学区，去看了看东直门附近的东城房子，可选择性比较少。自己也对北京不是很熟，感觉比较乱，请章哥帮忙推荐推荐地方和板块，自住从保值增值的角度，毕竟以后还得考虑置换到东西城学区。以后二套贷款低，置换成本高。想找个坐地铁，到单位四十分钟左右或者以内，500万左右，新一点，保值紧随或者跑赢大盘的小区或者板块。谢谢。
 
回答：
1.   这要求可不低，500万的两居室，要求地铁旁房龄新的，房龄新还要兼顾学区，保值或跑赢大盘。简单说就是什么都想要呗，十全十美。那我也直接说吧，北京根本就不可能有这种房。就算偶尔有也轮不到普通买房人，中介早给按下了，或是自己买，或是直接让投资客买，谁手机里都几百上千个客户呢。

2.   简单说吧，晨光A区、京棉新城、方庄的四个老区、北苑家园，这都属于自住为主的，升值一般。北苑的部分户型好的能跟上大盘，大部分都一般，其他的也差不多，塔楼很难达到板楼保值率。

立水桥分小区，老小区如清水园佳运园什么的还行，属于跟上大盘的，北京北略有超过，其他的中等吧。

泰和园也是保障房，地段也一般，两区交界。但板块内几个小区规模太大了，还加上北京像素的年轻人，后天的诸多配套弥补了先天不足。学校陈经纶也不错，所以保值性和商品房差不多，至少到现在还没看到什么不好的。

宋家庄石榴庄等南三环板块分小区，品质好的还可以，普通小区中等。更适合自住，经济实惠配套全，投资也中等吧。

3.   至于学区房就看自己吧，我是不建议还没结婚就买的。这预算也不好买到，基本上就是崇文宣武等南城的占坑儿房，居住的性价比低、出租的话租金也低，升值也就是能跟上大盘，还有一定政策风险。在用不上学位的情况下，基本相当于炒房，意义不大。

4.   这预算就别想跑赢了，资金不算太多的情况下，期望值越高风险越大。刚需上车，能尽量做到保值就挺好，过几年置换的时候再考虑升级居住或学区，一步到位的可能性不大。

我要建议那就买在常营管庄呗，基本不会吃亏，但也别期望值太高。草房的保障房也差不多，未必是泰和园，好几个呢，居住和保值什么的都一样，房龄还相对新。

5.   其他的没什么建议，就是建议尽量务实。这预算如果在市区能买到性价比高的，那大概率就是因为升值慢。在楼市中没有漏儿可捡，一切都是物有所值，一切都是取舍。仅供参考。

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