够狠，苏州星海学区房业主降价262万卖房

苏州二手房市场真的太魔幻！

一觉醒来，我就发现苏州多个房东正在降价卖房，其中甚至不乏一些重点学校的学区房！

1、园区馨湖园，一套面积约146㎡的精装房，降价262万；

2、园区中海湖滨一号，一套面积约162㎡的精装房，降价75万；

3、园区仁恒双湖湾，一套面积约193㎡的精装大平层，降价60万；

4、狮山玉山苑，一套面积约210㎡的精装大平层，降价30万；

这究竟是割肉降价，还是回归理性，我们一起来看一下。

1

馨湖园，直降262万抛售

星海小学、星海实验中学初中部

馨湖园位于园区湖西，东侧就是金鸡湖的三大景区，周边还有苏州中心、馨都广场等大型商业，自然资源优渥、配套丰富，妥妥的人生赢家。

更重要的是，该小区拥有星海小学、星海实验中学初中部双学区，几乎是苏州所有家长挤破头都想让孩子进的双名校。

这套降价抛售的房源户型面积约146㎡，3室2厅2卫，从总价1158万降价至896万，总价降了262万！算下来单价约61353元/㎡。

图源：诸葛找房

目前小区二手房成交价在4.4万-5.8万/㎡左右，这套房源即使已经降价262万，但是依旧比以往的成交价高。

图源：诸葛找房

我在诸葛找房上了解到，该房源上架时报价1158万，后来一路降价。

图源：诸葛找房

据中介透露，目前是学区房的成交旺季，这个时候买，过个户正好9月份上学。很多房主也是看中这一点，所以有些房主仗着自己学区好，疯狂报高价。不过买房人也不是傻子，那些报价高的，后面卖不掉还是会降价。

2

中海湖滨一号，直降75万抛售

星湾学校小学部、初中部

中海湖滨一号位于园区玲珑板块，是星湾学校小学、初中的双学区房。

因为小区靠近金鸡湖，环境优美，周边配套也比较丰富，小区南门200米处就是地铁口，所以二手房也受到了不少人的关注。

这套房源户型面积约162㎡，4室2厅2卫，从总价1470万降价至1395万，总价降了75万！算下来单价约86111元/㎡。

图源：诸葛找房

目前小区二手房成交价在6万-8.3万/㎡，这套房源降价后，还是比最高成交价高了3000元/㎡。不得不说，这种大面积的房源本来就不容易出手，报价还这么高，如今降价也在情理之中。

图源：诸葛找房

中海湖滨一号也算是房价跳涨最快的小区了。2005年开盘，当时均价只有5800元/㎡，现在二手房挂牌均价已经达到了7.3万/㎡左右，房价翻了12倍！

图源：贝壳二手房

不过之前也有业主吐槽过，小区虽然房价涨了，但是物业管理还有待提高，一些公共区域缺乏维护，路面坑坑洼洼，外立面也老化严重。

3

仁恒双湖湾，降价60万

金鸡湖学校小学、初中部

仁恒双湖湾位于园区双湖板块，周边都是像九龙仓国宾一号、湖滨四季、世茂铜雀台这样的豪宅。

小区周边商业、学校、医院等配套都很成熟，学区也是苏州排名前列的金鸡湖学校小学部和初中部。

这套降价房源户型面积约193㎡，4室2厅2卫，总价1620万，单价为83639元/㎡，该小区目前二手房成交价在6.3万-7.2万/㎡。

图源：诸葛找房

不得不说，这套房源单价比小区最高成交价还高了1.1万/㎡，且户型面积也不小。

我在诸葛找房网站上看见，这套房源是4月3号刚刚挂出的，当时报价为1680万，短短5天，总价就直降了60万。

图源：诸葛找房

其实在学区房市场上，大户型的房源即使学区再好，也很难出手。毕竟面积大了总价就高，后期买家的还贷压力也会增大。

4

玉山苑顶层复式，降价30万抛售

苏州高新区实验小学、初中

玉山苑作为狮山的老小区，房龄虽然已经有20年了，但是二手房依旧抢手。

目前，该小区在售二手房只有16套，挂牌均价在4.3万/㎡左右。

虽然是老小区，但也是主城热度较高的一个学区房。该小区是苏州高新区实验小学、实验初级中学双学区，在狮山版块来说属于第一梯队的名校。

这套房源是一套顶层复式，精装修，户型面积约210㎡，7室3厅2卫，单价36074元/㎡。

图源：诸葛找房

这套房源是去年5月份挂出的，当时挂牌总价790万，之后又多次降价，直到现在的760万。

图源：诸葛找房

值得一提的是，目前该小区二手房成交价基本在4.2万-4.7万/㎡左右，而这套房源降价后单价只要36074元/㎡，比此前最低成交价还要低6000元/㎡。对于想要捡漏的家长来说，倒是个不错的选择。

图源：诸葛找房

通过盘点这些降价的二手房小区，我们发现，以下几个因素很明显地影响到房子的流通性：

1、户型较大的学区房，正在被市场慢慢淘汰。

主城区的老房子存在年限较长，管理差的问题。老破大的劣势会随着时间的推移被一步步放大，其优势则会越来越弱，面积大总价高，属于穷人买不起，富人看不上的产品。所以老破大这类房无论是自住还是投资都得谨慎。

2、大平层、别墅类的产品，更适合自住而不是投资

像大平层、别墅这类面积段大的产品总价都非常高，它不同于一般的普通住宅，基本已经脱离了投资属性，更适合用来自住，自然流动性不会太高。

3、房屋属性，公寓类房源成交周期长

与普通住宅相比，大部分公寓类房源的市场流通性会略显逊色。

写在最后：

综合上述，大家在买房应注意：无论是买新房还是二手房，在选择二手房的时候，不能单单看价格，还是要综合考虑户型结构、学区优劣以及周边的城市资源等，这些都是保证小区未来升值的关键因素。

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