UC头条：太原哪个区域的房子有升值空间?

很多打算在太原买房的朋友都非常关心这个问题，今天课堂君就给大家做个分析。

何为升值？

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升值，从定义上来说，是商品相对于其他商品在价格上有所升高。对房子来说，相对别的房子，你的房子价格变高了，就是升值；同样，现在的价格相对于你买的时候价格变高了，也是升值。

但是，大多数人都忽略了一个问题：升值，只有在产生交易的时候才有用，如果不买不卖，升值还是贬值是没有意义的。就像股票，如果你不卖掉，所有的盈利都是浮盈，所有的亏损都是浮亏，并不涉及到真金白银的升值或贬值。

决定房子升值空间的主要因素有哪些？

1.人口。人口的多少，决定了购房需求的多少，如果没人买，房子是不可能升值的；只有人口越来越多，当供小于求的时候，房子才会升值越来越多。

2.政策。这里的政策既包括管理层面对房地产行业的各种宏观调控政策，也包括当地某个区域的政策，全国层面的宏观政策会影响整个大环境，但是当地管理层面的一些政策，也会影响房地产市场。

3.产业。产业决定了经济水平，如果没有产业支撑，房产就是无根浮萍。尤其是高新技术产业、金融业这类技术和资金密集型的产业，会对周边房价造成非常大的影响。

太原六城区各区域房价现状

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1. 小店区

老城区和新城区都有大量楼盘在建。以龙城大街为中心，往南往北价格逐渐降低，龙城大街以南刚需项目居多，以北改善项目居多。龙城大街板块价格最低也在13000元/㎡以上，星河湾、龙城金茂府这两个高端项目的单价在20000元/㎡以上，南中环板块均价16000元/㎡左右；区域单价最低的区域为东中环以东、综改区和汾东商务区，区域价格10000元/㎡-12500元/㎡。

2.迎泽区

老城区几乎无新增项目，仅五一广场附近有一个独栋楼项目，单价13000元/㎡左右，其余项目均在东中环以东，区域价格9000元/㎡-14000元/㎡，刚需项目居多，纯改善型项目少。

3.杏花岭区

环内新增项目少，主要集中在环外，北中环以北和东中环以东。除了单价20000元/㎡以上的万达龙樾府，其余均为刚需项目，动物园以北价格约为7000元/㎡-8500元/㎡，动物园以南东中环以东价格区间约为7500元/㎡-10000元/㎡。

4.晋源区

作为新兴区域，是太原市目前中高端项目最集中的区域，刚需项目主要集中在西中环外，单价约10000元/㎡-12000元/㎡；改善项目主要集中在晋阳湖东侧，单价约为12000元/㎡-16000元/㎡。

5.万柏林区

区域房价差距极大。长风商务区云集了多个高端项目，单价18000元/㎡以上；也有部分首改项目，单价14000元/㎡-16000元/㎡。环外刚需项目单价约为9000元/㎡-14000元/㎡。

6.尖草坪区

刚需项目最多的区域，几乎无改善型项目，区域内价格差距不大，三给片区单价7500元/㎡-10000元/㎡，太钢周边区域6000元/㎡-9000元/㎡.

太原六城区各区域成交简介

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‍图片来源：房天下

1. 小店区

有产业和政策支撑的小店区，房价最高，成交量也最大，在2020年这样的楼市大环境下，只有很少几个楼盘降价。

2. 迎泽区

‍有金融产业和政务资源支撑的迎泽区，虽然多数项目都在东中环以东，但降价的项目不多，价格也基本稳得住。

3. 杏花岭区

无主流产业支撑的杏花岭区，价格不稳，尤其是环外项目价格动荡不安，以价换量的项目居多。

4. 晋源区

无主流产业支撑的晋源区，仅靠晋阳湖的自然环境支撑，价格虽然没有降太多，但成交量一般。

5. 万柏林区

除了有教育资源支撑的煤气化板块以及有政务资源和商业资源支撑的长风商务区，其余板块各项目价格都有不同程度的下降，多数项目以价换量。

6. 尖草坪区

除了太钢，无主流产业支撑，几乎所有项目都不断调低售价，以价换量。

简单总结一下，房价越高的区域，价格越能稳得住，房价越低的区域，价格越稳不住。环外多数以价换量，环内价格非常坚挺。

太原哪个区域的房子更有升值空间呢？

上面我说了，房子升值有两种，一种是浮盈一种是真金白银的升值，浮盈是不转手的情况下的升值，真金白银升值是转手的情况下的真实盈利。所以我们分开解答。

1.浮盈

同一个楼盘，如果现在价格比之前价格低，现在买下就算浮盈。

同一个区域，一样的配套，不同的楼盘，这个楼盘比其他楼盘价格低，买下这个就算浮盈。

2.真金白银的升值

这种升值，必须是建立在要卖出去房子的基础上才能实现。所以，一定要重点考虑上面那三个要素：人口、政策、产业。没有人口，房屋流转速度慢；没有产业，就没有更多的人口；没有政策，就什么都没有。

所以，课堂君认为，将来升值更多的区域，还是集中在当前的核心区域以及小店南和迎泽东，升值潜力最差的区域，集中在尖草坪区和杏花岭东。

不能说现阶段房价高，升值潜力就低；也不能说现阶段房价低，升值潜力就高。最重要的一点是必须让房子流转出去，才能实现真金白银的升值。而我认为的升值潜力最差的区域，将来可能会面临房多人少供大于求的局面，价格会被挤压到极致。

总结

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当前太原库存建筑面积达到3600万㎡，这是什么概念呢？2020年，全年成交总建筑面积约700万㎡，也就是说，假设从现在开始不再新增出让土地，按2020年的成交量算，需要五年时间才能完成清库存。更何况，土地不可能不再出让。

所以，房子会越来越多，以后会越来越难卖。想靠房产投资获得高收益高回报的时代已经渐渐远去，但房子作为不动产，至少能起到保值的作用。长远看，十年二十年以后，房价肯定比现在高，不是吗？

我是@龙城房产课堂 ，讲的全是有用的实用的房产买卖知识。任何关于太原楼盘的问题，可以随时问我。觉得写得不错的话，就关注一下我吧！