7.30号主城区土拍解析

今日主城区4宗土地拍卖！价格持续走高。所有土地要求开发商必须成品住房100%移交，这尼玛就是废话，成都早要求2020年必须卖精装了，所以不要指望开出来是清水，现在还不清楚别墅是否要求精装，如果如此，估计最多极限开发成洋房！以下的图均使用成都房帮帮的，因为它的图最好。

首先一号宗地！

宗地一：成华区保和街道东升社区（槐树店），净用地面积58.16亩，容积率2.5，起始楼面价8126元/平米，成交楼面价13700元/平米，竞得者：中梁。

这个属于万年场板块。距离地铁4与7号线比较近，属于不错的地铁房。

用地性质：纯住宅

容积率：2.5

配建要求：需配建500㎡社区用房。意味实际地价将近15000！

周边老破小包围，旁边铁路有一定影响。中梁在附近十陵开发了中梁壹号院，楼面价8750元/平米，售价1.8-2.4万元/平米。

这块地可以对标对标价格产品——金科博翠府。

周边有个新盘可以关注下鲁能城，价格没准有惊喜，不过维权厉害，算少有优质区域的刚需盘。

宗地二：成华区二仙桥西路B地块，净用地面积42.27亩，容积率3，起始楼面价11595元/平米，成交楼面价14000元/平米，竞得者：朗诗。这价格已经超过前不久首钢在附近拿下的地块价格，但无任何配建要求，成本既如此。估计又是一个西华府？科技住宅，物业费8。惹不起

这块地处于的二仙桥板块，是主城区待开发用地规模最大的地方，而且地价已经上了一个台阶，产品容积率低，所以都是高标杆的产品。特别是铁路以南。

这个片区虽然是城北，但处于二环，现在区域里的项目有青秀未遮山，中车共享城。

青秀现在的性价比非常明显，几乎等于地价了。而且容积率是差不多的，朗诗做出来的产品高端不到比青秀哪去，就如同武侯新城的西派城与金茂府，中粮瑞府，天宸原著，这类一样。除了地价贵，产品几乎大同小异，而且物业费还涨了。所以钟爱二仙桥的，青秀买到绝对赚到，你应该毫不犹豫去试试。中车共享城也不错，

咋说是洋房，虽然名字瓜兮兮的。

至于朗诗这块地卖多少？参考地价差不多的朗基香汇，地价13800

不过朗基容积率只有2.0。估计最后朗诗会比这个便宜些，预计21000-23000左右吧。

接下来是3号宗地

宗地三：成华区水碾河路27号附3号，净用地面积：14.45亩，容积率2，起始楼面价12928元/平米，成交楼面价13500元/平米，竞得者：卓越。

用地性质：纯住宅

容积率：2

配建要求：500㎡社区用房、3000㎡文化活动中心。

这块地虽然在市区，但地块实在太小，价格还算合理，要求配建社区用房、文化活动中心，这块地配建是很吓人的，无偿配建比例18%，加上这部分的建安成本，真实楼面价在17000左右了。位置个人觉得算里面最好的！毕竟一环。

卓越在成都的产品有个高新区卖不完的

刚好，容积率也是2.0，户型143-190，我觉得最后的产品也差不多吧。这个可以参考的产品是东源印长江的二期。

现在也是卖不完的，不过水碾河比你红牌楼好，应该不会太恼火。

宗地4

宗地四：青羊区文家街道快活社区2组，净用地面积35.94亩，住兼商，商业上限49%，容积率2，起始楼面价9294元/平米，成交楼面价16200元/平米，竞得者：新力。地块在成飞大道旁边、青羊总部工业基地后面。

其实说文家场不合适，就是132厂，英国小镇，这块地太尴尬了，还不如当132厂成飞的配套盘。不过商业有要求，如果能搞个商业体也是不错。

这里要说哈新力这个开发商，脑子是不是抽了？拿的地都怪怪的，特别激进。

新力是近几年冒出来的激进房企，在江西一年能做539亿规模，大概了解了一下模式，背后有基金支持，不快速拿地快速开发，就要掉链子。所以如此激进。

这几块地中最没意思的就是宗地4，但价格最高。地价这么16200，对标产品

这个。不过这个容积率只有2，预计价格会更高。破27000-30000吧，和印长江二期差不多吧。这个盘说实话真没多大意思，周边还是不太好，英国小镇成飞大多职工宿舍与安置房，对口小学还是成飞小学。朗基香汇都卖得这么恼火，这个更不用说了，即使地铁可能今后不错（9与4）。

这四块宗地最不推荐的就是宗地4得住宅，没啥大价值，真的！

明天土拍更黑人，所以总结写到明天！

成都地价破2w与否就看明天啦，林家坡这块地几乎相当完美，隔壁还是D10，所以靠饲料大家的新希望，已经土味意念高潮了，邀请100w豪车共享见证地价创新高，还能领100—1000的油卡，如果我开特斯拉与宝马i8该咋办？对了，D10住宅要开一批次，喜欢的土豪可以来一套！哈哈哈