【问题精选】 会计专家：一对一提问（20180909）
中级会计师
擅长行业：
软件和信息服务业、科学研究和技术服务业
答：您好！谢谢您的提问！
一、增值税计算：
一 ）进项税额
1、 进项税额：2400/1.1*10%=218.18万元
2、 第一年可抵进项税：218.18*60%=130.91万元
3、 第二年可抵进项税218.18-130.91=87.27万元
二 ） 销项税额
1、 每年销项税额 400/1.1*10%=36.3636万元
2、 五年的销项税额；36.3636*5=181.818万元
三 ） 应交增值税
进项税额大于销项税额。应交增值税为零，增值税附加税也为零
二、合同印花税：400*0.1%=0.4万元
三、房产税计算：400/1.1*12%=43.6363万元
四、土地使用税：3000*9＝2.7万
五、企业所得税计算
1、 每年折旧：2181.818/20=109.091万元（暂不考虑净残值）
2、 每年收入：400/1.1=363.6363万元
3、 所得税：
（363.6363-109.091-0.4-43.6363-2.7）*25%
＝51.9523万元
税后利润为：363.6363-109.091-0.4-43.6363-51.9523-2.7
＝155.8567万元
若作税务筹划
经精心税务筹划，并与佳惠大型物流公司达成协议，由嘉信实业公司提供人员配备，为客户存放的货物实行24小时的仓储保管服务。
①销项税额：
1、 每年销项税额:
400/1.06*6%=22.6415万元
2、 五年的销项税额:
22.6415*5=113.2075万元
应交增值税
进项税额大于销项税额。应交增值税为零，增值税附加税也为零
②按仓储出租计算房产税
2400/1.1*(1-30%)*1.2%=18.3272万;
③每年收入：400/1.06=377.3585万元;
所得税：
(377.3585-109.091-0.4-18.3272-2.7)*25%
=61.71万元;
④税后利润为：
377.3585-109.091-0.4-18.3272-61.71-2.7
＝185.1303万元.
总结
经过税务筹划后，可使贵司利润增加:
185.1303-155.8567＝29.2736万元万元.
筹划说明：
1、筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。
2、筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。
3、如果出租方纯粹从逃避房产税的角度出发，没有提供物业管理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业管理服务合同的，在发生纠纷时可能会吃亏。
4、房产税是能否得到降低，各企业之间都有自身的实际情况，还要进行分析对比以做到切实节税的目的。
参考政策依据
1、增值税
1、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的。
①60%的部分于 取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；
②40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣；
2、销售不动产增值税税率为10%；
3、财税[2016]36号文件附件1规定，仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
按“物流辅助服务”税目交增值税，一般纳税人适用6%税率；
2、印花税
租赁双方在办理租赁登记时应按租赁合同所载租赁金额的千分之一贴花；
3、房产税计算价格
《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）
①第2条规定“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”
②第5条规定“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
③第6条规定“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”
因此，2016年5月1日后，纳税人从租计征房产税时，其计税依据中，不包含税增值税；
4、房产税计算方法
①从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
每年应纳房产税额=房产原值*（1-扣减率）*1.2% （扣减率各地不同，一般是20%或30%）
②从租计征的计算
从租计征 是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入×12%；
5、城镇土地使用税
（按年征收，申报期限为每年的10月份-12月份）为出租面积*9元/平方。
回答专家：林素梅
助理会计师
擅长行业：商贸业
答：您好！谢谢您的提问！
公司的帐务处理：
1、开发票给顾客：
借：应收帐款 105*118=12390
贷：主营业务收入 120291.18
应交税金-应交增值税 360.87
2、计提税金
借：营业税金及附加 360.87*12%=43.31
贷：应交税金-应交城市建设税等 43.31
3、结转成本
借：主营业务成本 68*105=7140
贷：库存商品 7140
4、收到微商场的发票
借：销售费用 12390*30%=3717
贷：应收帐款 3717
5、收到微商场的回款
借：银行存款 8673
贷：应收帐款 8673
6、月末处理：
所得税：
（12029.12-43.31-7140-3717）*25%
=1128.81*25%=282.2
借：应交税金-应交增值税 360.87
应交税金-应交城市建设税等 43.31
应交所得税 282.2
贷：银行存款 686.38
3、请问老板私人借款能不能借几个月还了又借吗？是超过三个月还是一年才交个税?年底归还，第二年续借，这样行吗？
回答专家：黄佳元
助理会计师
擅长行业：
建筑业、制造业、软件和商务服务业
答：您好！谢谢您的提问！
1、股东从公司内部借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，按“利息、股息、红利所得”项目计征20%的个人所得税。
2、注意：股东与公司之间的这种关系属于借贷关系，双方都应保留相关的书面借款字据，签订借款合同或者协议，尽量在借款合同中注明该笔资金是用于公司正常运营的，这能够体现出公司和个人之间的借贷关系是合法有效的。合法的借贷关系受法律保护，公司对合法借出的资金依法享有相应的债权，借款的股东依法承担相应的债务。
3、年底归还，第二年续借，这样是可以 的。
4、相关政策：财税[2003]158号第二条、《公司法》
编辑：会计师专家 陈耿升、黄志英