黄红云蒙眼豪赌：金科地产欲5年猛踩到4500亿
原创：一号地产
作者： 海哥
炒股的韭菜们都知道，一般得连着7个涨停板，股价才能翻一番。
可惜，周六周日休市。五天翻番，做梦呢！
而就在12月15日，金科地产就做了这样一个梦。
在当天的发布会上，金科地产联席总裁方明富西装笔挺地走上讲台，他在这里郑重宣布了金科下一个五年规划的目标：
2025年，4500亿。
4500亿是个什么概念呢？
相当于五年，再“造”一个金科，按照目标，需要年复合增长率15%以上。
方明富是金科老人了，当年从无锡金科一步一个脚印成长起来，现如今也xiao着大房企模样吼一嗓子：
兄弟们，燥起来吧！
01
金科地产这两年的发展，从2018年，金科跨过千亿，到2019年实现销售金额1860亿。2020年，金科将销售目标定在了2200亿。
前11个月，金科已实现1957亿元的销售额，看似目标已近在咫尺，但海哥很担心金科完不成指标要被打脸。
按照时序进度，目前金科地产的目标完成率为89%，还差近250亿元的缺口，从克而瑞披露的数据看，9月至11月单月完成数据分别为254亿、251亿、234亿，销售额逐月在下滑，说明金科的去化能力遇到了困难，或者货值不足。
如果12月份的销售延续11月的颓势，很有可能爽约2200亿的年度目标。
而据市场消息，金科华北区域已经让员工来认购房子了，并按照职级纷纷下了指标，可见金科完成年度指标压力之大。
今年的任务都紧紧巴巴，却在放5年后的大卫星，有这闲工夫多卖几套房不好吗？
从行业看，4500亿的销售额，在行业内大概是什么概念呢？目前，4000亿以上的玩家一共有5家，4500亿的目标应该能挤进行业前6。
纵向来看，回首五年前，该名次段的房企销售额在1400亿至2600亿之间，截至2020年11月，该名次段的销售额在3200亿至7700亿之间，5年的整体增长率在228%至296%之间。
照这么说，金科地产5年翻番的计划还是保守的咯？
但是，千万不要把时代的馈赠，当作自己的能力。人家当年遇到的“行情”，金科心里没点数？
有时候，只不过是你恰巧站在了时代的风口上，成为了飞起来的猪而已。
认清在时代中的站位，比认清自己更重要。
02
金科地产，从千亿到突破两千亿，花了3年时间，这也是金科做起4500亿，甚至5000亿梦想的底气。
同业横向比较，近几年房企从千亿到2000亿的用时，普遍在3年左右，新城、旭辉、阳光城等等均是如此。由此，做过5000亿梦想的房企也曾有过，不过目前已跌出前十了。
目前，前十强房企的销售额均值是4700亿左右，市场占有率在30%左右。这个数据已经是相当高了。
从时代背景看，无论是三年翻一番，还是五年增两倍，房地产行业头部集中度加快的原因，背后正好是收割了三四线去库存、棚户区改造的两波时代红利。
问题是，这种大规模的刺激还会有吗？
显然，是不会了。
而且，房地产赚快钱的时代已经过去，大家也基本放弃规模赛道的比拼，而是着眼于高质量发展。
因为规模化发展的边际效益已经显现，利润将越来越薄，头部如碧恒万，已经开始切换赛道，开辟第二战场。
从历史数据上看，国家统计局的数据显示，2015年全年商品房的销售面积是12.8亿平方米，销售额是8.7万亿元。
2020年前11个月商品房销售面积是15.08亿平方米，销售额14.9万亿，预计全年销售面积能达到16亿平方米，销售额也将达到16万亿。
按照上述数据，从2015年到今年，5年间销售面积和销售额的累计增幅分别为25%、71%。
事实上，近年来，业内对房企产行业整体增量的天花板已基本达成了共识，年销售面积约在17亿平方米，年销售额在18万亿左右。
换言之，未来五年，增量的空间已基本到头了。
从宏观金融政策来看，过去五年实际上也是销售价格的增速远高于销售面积增速，这其中主要是央行放水推高了资产价格。
未来央行是否还会像往年一样放水，特别是对房地产行业大开闸门呢？
从这几年屡次强调的“房住不炒”，以及史无前例的疫情大考之下，仍未动用房地产业来救市的政策定力来说，就已经很说明问题了。
从对房企融资的政策走向看，“三道红线、四档管理”已经成为套在房企头上的紧箍咒，房企规模的跨越式发展，实际上就是举债式的滚雪球，融资新规的出台实际上就变相管控了房企规模的跨越式发展。
对于监管层而言，房地产行业格局形成目前的这种“两超多强”、行业规模结构“两头尖、中间大”的纺锤形结构，是最希望看到的。
可以说，今后的五年，是诸多政策环境、金融政策走向都比较明朗的五年，从外部环境来看，均不支持房地产企业的“跨越式”、“翻番式”增长了。
如果是看不到这个大势，只能说这家房企老总是眼神不好。如果看到了大势，还要把老板往沟里带，那么只能说：
命里有贵人
03
除了外部环境之外，金科地产自身的条件，能否支撑5年翻倍增长吗？
首先看一下金科此次发布会重点提及的多元化业务。
方明富在对金科战略的阐述中，有几个核心数据：
第一，地产相关多元化业务销售500亿以上，即非住宅销售500亿以上；
第二，优质资产规模达到300-500亿；
第三，代建业务规模300亿元；
以上三项，就是金科地产多元化的目标期许，总数大致在1100至1300亿元，相对4500亿元的总销售目标，多元化业务占比在25%-28%左右，即四分之一的销售来自多元化业务。
从目前前10强房企的业务构成来看，还没有哪家的多元化业务能达到如此之高的占比，包括超4000亿级房企的那几家。
从金科地产披露的情况来看，目前除了地产主业外，多元化业务主要是物业服务、科技产业、商旅康养几项。
除物业分拆上市外，科技产业的规模据金科董事长蒋思海透露，在百亿元左右，而商旅康养还基本上看不到规模，至于这次战略发布会上提出的，代建业务等基本是从零开始。
由此可知，金科地产要在5年内重新培育千亿规模的新产业，说实话，目前在恒大、碧桂园等行业巨头身上都没有看到，金科哪里来的底气呢？
其次，看一下金科的土储情况。
土储方面，至2019年年底土储为6700万平方米，至2020年中报时总土储为7400多万平米。
相比同量级的房企，金科的土储并不算丰厚，同期如新城控股的总土储已超1.37亿平米；旭辉控股的总土储货值超过一万亿。
土储是销售的家底，也是销售目标的底气，金科就这点家底，喊出5年超4500亿的目标，确实需要很大勇气。
梁静茹这两年被泰禾借去了太多的勇气，不知道还顾不顾得上金科。
再来看新增土储，根据公司三季报，金科今年前三季度新拿地123宗土地，新增土储1995万平方米，拿地金额740亿元，权益金额433亿元。在中指院的房企拿地排行榜中，仅排第19位。
不过从土储中一号地产发现，今年前三季度拿地均价达到了3700元每平，相较2019年年底的2600元每平，拿地均价上涨了42%。
而2019年年底的销售均价9763元每平，今年前三季度的销售均价为10013元每平，至今年11月份的均价也仅10044元每平，显然，相对于拿地均价的激增，销售均价基本上不温不火。
如此来看，且不说金科地产未来的规模还能否保持目前的排位，未来利润空间都存在极大的下滑风险。
第三，金科的融资能支撑其规模扩张野心吗？
房地产行业是一个资金密集型企业，无论是拿地、工程建设，绝大多数的资金都是靠借贷来的。
截至三季度，金科地产合并资产总额3832.63亿元，负债总额3206.73亿元，资产负债率83.67%，剔除预售款后的资产负债率在73%，净负债率112.20%，扣除受限资金后现金短债比为0.84倍。
可以说，金科地产在新的融资监管条件下，三道红线全踩，未来新增借款规模将不得增长，这一情况，基本上断了金科地产规模扩张的粮。
此外，金科的人才储备、运营管理等方面，是否能支撑金科未来的翻倍式增长，海哥也不去展开讨论了，毕竟都没有融创的路子野。
综上分析，无论是外部环境的大势，还是金科地产自身单薄的条件和面临的局限，基本不可能支撑金科地产4500亿的“春秋大梦”。
丁春秋来了也没用。
在方明富宣布的五年战略规划中，除了给金科、或者给投资者画那些大饼之外，海哥想问一句：
有考虑到时局大势这么重要的因素吗？
有实事求是地审视过金科地产目前薄弱的底子吗？
有理性的思考过目前金科面临的窘境吗？
所以这种不切实际的放卫星，不是被眼前的2000亿搞飘了，就是上帝遮住了帘忘了掀开。
上一次这样信口开河的地产公司老板是泰禾集团的黄其森，但愿金科地产不要成为第二个泰禾。
真要如此，唯一对此喜闻乐见的恐怕也只有孙宏斌。
End.