直击业绩会｜重申物业不分拆上市，龙湖今年销售目标3100亿
2月底，恒生指数公布其对应指数成份股数量由52只扩充至55只，三位新晋成员分别为龙湖、海底捞和阿里健康。龙湖也成为继华润、碧桂园、中海之后，第四家入选恒生指数的内房企。
龙湖CEO邵明晓回忆当时的场景，“没搞明白情况”的他问CFO赵轶“这是一个荣誉吗？”赵轶的回答言简意赅“这个可厉害了。”
诚然，作为香港乃至国际股票市场最具影响力的指数之一，恒生指数成分股对股票市值、交易量、上市时间等方面均提出较高要求，某种意义上它是评价上市公司的重要指标。
但在邵明晓看来被纳入恒生指数是“果”，其“因”还是要把自己的本分做好。”他坦言“龙湖从来不做市值管理，我们做好该做的事情自然就有了今天的收获。”
当“三道红线”压顶，变身绿档成为行业共识时，有别于同行的降负债计划、变绿档时间线，“三好生”龙湖却靠自律换来自由。
3月26日，龙湖集团举行了线上业绩会，依旧是董事长吴亚军和CEO邵明晓、CFO赵轶这一“铁三角”组合出席。
2020年，龙湖集团实现合约销售额2706.1亿，同比增长11.59%，合约销售面积1616.2万平方米，同比增长13.5%；销售单价为16744元/平方米；完成全年2600亿目标的104%。2706亿在第三方机构排行榜上位列11名，仅次于招商蛇口。去年业绩会上，龙湖将2020年的目标设置为2600亿。
报告期内，龙湖营收约为1845.5亿元，同比增长约22.2%；毛利约540.3亿元，同比增长约6.4%，净利润288.4亿元，相较去年微增8.6%。毛利率29.3%，相较去年下滑4.3个百分点。赵轶在会上表示，限价政策之下毛利率下行是趋势，行业将回归到20%-25%，龙湖希望保持在25%-30%的水平。同时，其指出毛利率的回归让龙湖去化更加安全，“需求依然旺盛，项目操盘会更加顺畅”。
截至2020年末，龙湖集团现金及银行结余约为778.3亿元（包含已抵押存款），同比增长24.6%。
对照“三道红线”来看，龙湖依然保持“零踩线”，依靠财务数据筑起更高的安全边际。截至2020年底，其剔除预收款后的资产负债率为67%，较上年同期上涨约1个百分点；净负债率进一步降低至46.5%；现金短债比依然处于4.24的行业高位。连续四年融资成本在4.5%低位的龙湖，2020年进一步将借贷利率优化至4.39%。
根据公告，2020年龙湖新增土储建筑面积2567万平方米，其中权益面积1847万平方米，权益占比72%左右。其中一二线城市获取的土地总建面达到88%。分布到区域来看，环渤海占比高达33%，紧随其后的是西部，然后是长三角、华南、华中。
截至2020年末，龙湖累计土地储备合计7400万平方米，权益面积5279万平方米，预估总货值9750亿。谈及今年的业绩目标，赵轶透露是“3100亿，增幅15%，全年主力推盘项目271个，全新项目65个。”从城市能级分布来看，上述货值约有94%的货源集中在一二线城市。
2017年，龙湖将地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务确定为四大主航道业务。2020年，龙湖在这一基础上，再次启动“房屋租售”和“房屋装修”两大战略新航道。
2020年其物业投资业务实现租金75.8亿，同比增长30.9%，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。
商业方面，去年龙湖新开10座商场，全国范围内累计开业商场达49座，整体出租率96.9%。
租赁住房板块，截至2020年底，冠寓累计开业房间数量达9.0万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，其中开业超过六个月的房源出租率为93.3%。
2020年龙湖智慧服务实现收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%。截至2020年底，其实际管理面积1.72亿平方米。3月初，龙湖智慧服务以12.73亿拿下亿达服务100%股权，这一收购不仅令龙湖智慧服务的在管规模进一步扩大，也再度引发市场对于其上市的猜想。会上，邵明晓重申没有分拆上市计划，强调龙湖智慧服务的收购是理性的，公司会稳健地在规模和质量间做好平衡。
记者 孙婉秋
编辑 左宇