借名买房，怎么“借”才能最大程度规避风险？
本文作者：罗慧律师
排版编辑：韩永强
前不久，一位朋友问我说，夫妻二人婚后一起买的房子，但房产证写的公公的名字，离婚时还能分到房子吗？
很多人因为各种各样的限购政策，户口、缴纳社保年限等等限制没有买房资格，或者买多套房子为了能付起首付，往往借名买房。
但借名买房人承担着很大的经济和法律风险。
比如说笔者所里有个案子，夫妻俩借弟弟的名字在北京买了第二套房子，房子贷款已经交完。
但现在弟弟不愿意还房子了。
我们代理的当事人没有借名的约定，也找不到当年付首付和还贷款的证据，案子打起来就有些吃力。
朋友问我，房产本写公公的名字，离婚能不能分？
分是肯定能分的，但根据《物权法》第十六条的规定：
不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据，当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。
所以分房子之前首先要证明房子不是赠与公公等之类的，如夫妻二人购房的流水证明等，要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实。
需要先把名字改过来再进行夫妻离婚财产的分配。
法院审查借名买房合同主要看两大点：一是借名的约定；二是出资和居住等事实。
那么，借名买房怎么“借”才能最大程度避免经济和法律风险？
鉴于目前房价高涨，房款总价巨大，不到万不得已不要借名买房。
如果真要借名买房，建议委托专业的律师起草借名买房协议，约定清楚“借名人”与“出名人”之间的权利义务关系。
万一因自己起草的借名协议有漏洞，让“出名人”钻了空子，房子要不回来就得不偿失了。
要保存全过程的证据原件。包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。
如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”。
当借名买房协议约定的过户手续成熟时（比如在北京连续交满5年社保），一定要及时将房屋过户到自己名下，避免时间久了产生不必要的麻烦。
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