深圳再出大招！这次枪口对准了公寓！公寓还能投资吗？

作者：知识星球找老齐的读书圈

深圳楼市成了今年全国的焦点，其实就是从去年放宽豪宅认定标准开始的，向市场传递了一个非常不好的信号，很多人都期盼今年楼市要放松了。于是今年，前几个月深圳就出现了过热的苗头，房价持续上涨，也领涨全国。这也逼着深圳，在7月15日，痛下杀手，继续收紧了调控，本地人也得3年社保才能买房，让那些凭借落户就可以买房的外来人口瞬间失去了买房资格，715之后深圳二手房网签量瞬间腰斩了一半。

但在炒房这个事上，我们向来都是足智多谋也贼心不死的，在住宅资格被堵死自后，深圳的中介又开始推动公寓销售，那些原来本打算买住宅的人，失去资格后，开始被忽悠转而去买公寓，一时间据说火的不行，都要线上选房，认筹就得5万起。有的项目，一天就能认筹数百套，一开盘就全都售罄了。

要知道公寓这个东西，其实就是擦边球，本身根本就是商业用地，都是盖写字楼的，只是被开发商包装成了住宅，不限购，也不怎么能贷款，商水商电，生活成本极高，也没有子女教育等福利，所以一般刚需是不怎么考虑公寓的，买公寓的基本都是投机炒房客，有的人能够豪掷千金，一下买下来十几套，甚至几十套。这几年深圳的公寓投资一直很火，卖10套房，4套都是公寓，这些房子基本都不是自己住，不是用来出租，就是空在那里等升值。投机气氛浓重。

看到这样的情况，深圳又坐不住了，就在7月31日，深圳突然发布文件，停止商务公寓审批，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。深圳市规划和自然资源局表示，将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。这就是说，你们也别炒了，以后公寓我也不批了，现在的公寓都尽量转成可售人才房。那么这个政策的效果会怎么样呢？新房公寓热应该会告一段落了，但是存量公寓反而更值钱了，之后不批了，那之前的就变成了绝版，这反而变相鼓励了之前炒公寓的投机客。所以老齐觉得，这个政策其实有带商榷，这其实又传递了一个信号，炒房要趁早。那以后如果再有其他的机会，这些人就更会肆无忌惮了。

其实深圳，虽然跟北上广并列，但是他的问题比较特殊，一个是他的住宅太少，深圳1300多万常住人口，流动人口过了2000万，而住宅只有不到300万套，所以显然不够用。北京上海严格限制外来人口，但深圳却敞开大门，再加上他本身就是改革开放的前沿，几乎没什么原住民，都是外来人口，所以人口结构年轻。对于住房需求量又极大。所以供需矛盾才让深圳人饥不择食，连公寓也炒，要知道在北京，自打2017年317新政之后，把公寓也纳入了限购之列，造成了很多公寓价格腰斩。而且根本就没有成交量，当年买公寓的人基本都哭死了。而深圳对于公寓的管理一直不严，所以才成交火热。即便新政策出台，其实也没有像北京一样，对公寓限购。所以，其实深圳应该也可以考虑，真想要打击炒房，就把公寓像北京一样纳入限购，限售，这样漏洞才能真的补上。

公寓投资的问题，也经常有人在问老齐，其实我是非常不建议买公寓的，即便年轻人刚需，我也不太建议买这玩意，因为你本身钱就十分有限，买了公寓根本解决不了你落户和子女教育的刚需问题，只是有了一个自己住的地方。其实跟租房的效果是一样的，那你还不如去租房，再有公寓里面商水商电，生活成本极高，即便以后你出租，也租不上价格。再加上公寓里面办公和居住混杂，所以人员流动极大，居住体验十分不好，总有一种住酒店的感觉。如果你的邻居是一个经常加夜班的公司，那你就死定了。最后就是，公寓金融属性很差，税费高，首付高，利率也高，贷款期限最短，只有10年，所以你有买公寓的钱，真不如踏踏实实买套住宅自己住。

其实最简单的，你把公寓抵押试试就知道了，很多银行压根就不要公寓，银行是出了名的鸡贼，银行不要的东西，其实就没啥价值。比如20年以上的老破小，公寓，还有一些商铺，写字楼，银行现在基本都不怎么要了。即便有银行还收，也给出极低的抵押值。所以这些东西，大家一定要全面考虑。

我们总结一下刚需没福利，住的不舒服，投资不升值，租金收益低，投机的资金成本高，流动性差，那么你投资公寓干啥呢？万一公寓被纳入限购，基本就完全卖不掉了。所以这东西，压根就不能碰。都不用考虑房价涨跌，只谈性价比，公寓就远不如住宅。虽然我们强烈反对炒房，但是退一万步说，你要炒公寓，还不如去炒住宅。起码最后你还能出租，最不济还能自己住或者抵押出去回血减少损失。

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