物业管理服务运营商京城佳业即将港交所IPO上市,募资3.65亿港元

猛兽财经获悉，物业管理服务综合运营商：京城佳业申请港交所主板上市，于10月29日起至11月3日招股，预计11月10日上市。公司计划发售 3,666.72万股H股，其中90%为国际发售、10%为公开发售，另有15%超额配售权。每股招股价介于 8.28港元至 9.96港元之间，最多募资约 3.65亿港元，公司估值12-14亿港元，中金公司为其独家保荐人。

公司业务

京城佳业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，公司目标是成为全国知名的城市服务和美好生活服务提供商，公司具备超过30年的运营历史，常年为首都企事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。公司是最先走进北京胡同物业管理的物业管理服务提供商，承担了国家体育场（鸟巢）、政府写字楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

截至2021年5月31日，京城佳业的签约建筑面积和在管建筑面积分别为32.3百万平方米和30.5百万平方米。公司于京津冀地区的在管建筑面积为27.3百万平方米，占在管建筑面积的89.4%。截至2020年12月31日，公司的签约建筑面积和在管建筑面积分别为31.0百万平方米和29.1百万平方米。

按综合实力计，京城佳业在2021年中国物业服务百强企业中排名第24。按截至2020年12月31日在北京的在管建筑面积计，公司在2021年中国物业服务百强企业中排名第三；按2020年的总收入计，公司在总部位于京津冀地区的2021年中国物业服务百强企业中排名第九；及按2020年的增值服务收入计，公司在总部位于京津冀地区的2021年中国物业服务百强企业中排名第六。

公司提供多业态、多元化的物业管理服务，为打造特色服务品牌创造独一无二的竞争优势。截至2021年5月31日，公司共管理183个物业，包括121个住宅物业、29个商业物业、26个公共及其他物业以及七个胡同社区，在管建筑面积分别为21.4百万平方米、1.2百万平方米、1.6百万平方米及6.4百万平方米。

财务数据

2018年至2021年前五个月止，公司的收入分别为9.18亿元（单位：人民币，下同）、10.45亿元、10.91亿元、4.78亿元；净利润分别为4137.7万元、5111.9万元、6875.7万元、3837.3万元。分业务来看，物业管理服务仍是京城佳业物业的核心业务，贡献营收超六成，社区增值服务收入略有增长。报告期内，物业管理服务实现营收分别为5.60亿元、6.81亿元、7.33亿元、3.09亿元，占总营收比例分别为61%、65.2%、67.2%、64.6%；非业主增值服务收入分别为1.15亿元、1.32亿元、1.12亿元、5299.5万元，占总营收比例分别为12.5%、12.6%、10.3%、11.1%；社区增值服务营收分别为2.43亿元、2.32亿元、2.45亿元、1.16亿元，占总营收比例分别为26.5%、22.2%、22.5%、24.3%。

行业概况

根据中指院的数据，中国物业管理行业的总在管建筑面积由2016年的185亿平方米增至2020年的259亿平方米，复合年增长率为8.8%。预计2025年总在管建筑面积将升至348亿平方米。中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积由2016年的27.3百万平方米增至2020年的48.8百万平方米，复合年增长率为15.7%。同时，中国物业服务百强企业的平均在管物业数目由2016年的166处增至2020年的244处，复合年增长率为10.1%。此外，中国物业服务百强企业按在管建筑面积计算的总体市场份额由2016年的29.4%增至2020年的49.7%。

近年来，随着纾解北京非首都功能的推进，促进整合地区交通运输及优化产业结构，京津冀地区已在该等地区之间建立深入协调，旨在打造合作式创新组织。京津冀地区的新产业、新业务及新模式一直在增长，京津冀地区的「两翼」建设稳步进展，北京城市副中心重点工程加快建设，雄安新区的发展已进入大规模建设阶段。预期重点工程建设的加速将可加快潜在物业管理项目转化，从而有利于领先的物业服务提供商在业务规模增长中的扩张。

筹资用途

京城佳业是次IPO募资：约60%将用作战略投资及收购机会，25%的资金将用作发展增值服务，10%将用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，其余5%将用于补充公司营运资金及一般公司用途。

公司股东

京城佳业控股股东为北京国资委旗下的城建集团，其直接持股35.25%的股份，透过旗下的城建发展(600266.SH)持股44.63%、透过住总集团持股18.98%，合计持股98.87%。京城佳业是次IPO引入 2名基石投资者，包括广联达科技(002410.SZ)、东方雨虹(002271.SZ)主席李卫国个人持有的投资公司Keltic，两者分别认购3500万、5500万人民币。