如何理解CCRC社区的筹开费用测算工作的重要性与前置性？

CCRC社区的营销筹开阶段一般历时1.5-2年，具体周期根据各项目与公司运营目标与要求的不同也会有所差异。

整体而言，CCRC社区的营销筹开阶段可以示范区开放与开园入住作为两大重要的时间节点，划分为营销筹备阶段、运营筹备阶段、开园优化阶段三大阶段，其中筹开费用测算关系到服务费用定价、营销与运营成本控制、项目运营收益预测等，是项目营销筹备期的关键环节，并与项目运营服务团队架构与人力配置、运营服务标准确定等息息相关，对于项目营销与运营工作具有重要指导意义，也是一项重要的前置性工作。

筹开费用测算应遵循合理性、前瞻性与成本控制的原则，以实现成本的精细化管控。

• 首先应确保合理性，根据项目情况合理确定各模块成本支出内容，对成本支出进行合理预估，整体把控成本支出。

• 其次应具有前瞻性，在成本分析中考虑成本涨幅及阶段性费用调整，做好成本涨幅预估与预留工作，为运营服务开展提供成本指导。

• 应做好成本控制，根据成本支出项目，在测算中做到物尽其用，节约成本，以此提高效益与利润。

从具体操作来看，筹开费用测算项目繁杂，其中主要包括人力、能耗、餐饮、营销等各项成本的测算，具体内容见下：

CCRC养老项目成本测算模块

 人力成本 

人力成本是CCRC社区运营成本构成中最主要部分，在整体运营成本中的占比高达50-60%。CCRC社区人力成本测算应在当地人力成本市场调研的基础上，根据组织架构、岗位设置及人员配比的具体情况，按照园区阶段性人员需求分别进行运营筹备、开园运营两个阶段的人力成本测算。人力成本总支出包含薪酬、奖金、福利、补贴、社保等，若餐饮、保洁、保安、工程维修服务做外包考虑，可将这部分人员成本计入运营管理费。另外值得注意的是，在测算过程中应考虑成本上浮，根据市场情况一般年增长率控制在5%左右。

能耗成本

能耗费用主要来自CCRC社区的园区、会所及公寓室内水、电、燃气等能源消耗所产生的费用。考虑到水、电、煤（燃气）成本占运营成本较大比例，而项目若进行养老机构审批或备案，则大多数地区可按养老优惠政策中的民用水电计价，相对可以节省部分开支，因此CCRC社区在消防审批通过后尽量进行民政养老机构备案。

能耗成本消耗情况

服务成本

服务成本是关系到CCRC社区实现运营收支平衡以及获取合理利润的重要因素，也是服务费用收取水平的重要依据。服务成本测算主要是指开园后的服务成本预估，需要考虑人力、能耗、会所运营、服务用品、物业管理、就医绿色通道、体检等各项有可能发生的成本支出，应在市场调研的基础上结合项目具体的市场定位进行合理预估。

在服务成本测算中，需要注意的是养老社区自理公寓部分与护理院应该分别计算，另外考虑到餐饮运营方式不定，对餐饮食材、能耗等成本也应单独预估。以下仅就自理公寓部分服务费用的主要内容展开介绍。

CCRC社区服务成本主要组成部分

营销费用

营销成本主要包含营销人力成本、营销活动费及媒体推广费用等。人力成本主要包括营销人员的工资、福利、公司社保支出以及销售提点费用；活动费用包括各项营销活动的举办费用，如人员、场地、物料等支出；养老项目的推广费用支出相对较少，养老项目营销以线下活动为主，传统纸媒、广播电视、微信等线上推广渠道一般仅在前期品牌宣传阶段投放，应适当控制这部分的成本支出。

餐饮费用

养老社区餐厅的运营模式主要有自营和委托运营、外包三种方式，不同的运营模式具有不同的特点与费用测算方法。

• 若养老社区餐厅采用自营模式，应合理预估餐饮服务的人力成本、食材、能耗费用支出，并在准确核算各项餐饮成本支出的基础上合理制定菜品价格。

• 若养老社区餐厅采用委托运营模式，其成本支出主要体现在需要支付一定比例的管理费用。但在园区开园前期，因入住比例较低，餐饮收入不足可能需要额外支付部分补贴费用。

• 外包模式一般仅计算餐厅租金收益，但因外包模式下餐饮品质较不可控，容易降低业主对于餐饮服务的满意度，因此一般不建议采用外包模式。

餐厅各运营模式优劣势对比

铺地物资费用

营销筹开期间一项重要的工作是进行铺地物资的筹备，以确保项目开园后的正常运营。一般根据项目各类功能空间的设置情况编制铺地物资采购清单，进行设施、设备、用品、物料等铺地物资测算，并在当前市场价格的基础上预留涨价空间。

营销筹备阶段铺地物资清单