要买房了？买房入门知识点了解一下？（四）关于容积率的那些事儿 / 四六文摘

熊猫贝贝周一专栏内容：地产话题（地产话题第十期）

今日专栏主题：关于容积率的那些事儿

关于买房需要了解的相关房地产知识内容。（因受到阅读习惯和篇幅限制，每次把话题讲透彻，写明白，这是第四篇，熊猫贝贝，致力于精品地产领域，希望大家多多支持，如果文章内容您觉得好，欢迎收藏转发，各位朋友的支持是我坚持创作分享最重要的动力！）

今天和各位朋友聊聊大家所不知道的“容积率”的事儿。

对于在中国地域范围内所有从事地产行业的人来说，入门的时候，都会听过容积率这个词。对于买房人来说，听到对一个项目的介绍，肯定少不了“容积率”这个词儿。

那这个容积率对于买房的人来说，有什么影响呢？

容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，

而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一般来说，这是所有地产从业者都必须知道和了解的专业用词。 “容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。

容积率=建筑面积/占地面积

是最为通俗简单的测算标准

下面就用一个简单的方式来给大家讲解。

在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；

如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5

在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

容积率超过5就不建议购买了。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为0.2~0.5,

联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。一般城市中容积率超过3.2的，基本给人的感觉就是百米超高层住宅，密度大的项目了。这个词，好像也就只能解释这么多了。。。以上资料都能在网上搜到，属于大陆常识，人人获之而无成本。。。

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从这里开始，和各位朋友说一些关于“容积率”的冷知识和拓展知识。

1、“容积率”是具有中国区域特色的“本土特定专业用词”，仅在中国被使用，仅在中国受到管理和约束。就像最近非常热门的香港，就没有容积率的说法，“棺材房”的贫民住宅密度令人瞠目结舌，如果按照容积率计算方法，大概是20左右。（后面两张附图就是香港有名住宅密度和鐺房）这样的例子在人口密度大的海外城市，属于非常常见：例如菲律宾首都马尼拉，柬埔寨金边，这是发展中国家的一个特色。而在发达国家，高密度高容积率往往代言的只有一个词：贫民窟请参考电影《特警判官2012》里面那栋1公里高住几万人的“桃子树社区”

香港的高密度建筑

东南亚国家的高密度公寓，容积率15以上

2、容积率仅用于评估住宅生活质量水平，而商办物业，是突破容积率限制的建筑代表，为什么？商办物业的租金永远高于住宅物业租金收益，经济决定模式的定律又一次被验证，世界上超高层建筑（超过300米，100米一般建筑高度红线），都是容积率爆表的建筑产品。反而在超高层项目上，谈论容积率就显得比较可笑。

3、很多人为了一昧追求容积率低下的住宅品质，盖出来的建筑孤零零在一大片土地上，从风水学说来看，是非常招凶的，任何建筑存在的意义，都是为人服务的，就算坟地，也是需要阴阳调和的，所以，别墅项目0.5的容积率是非常合适的一个指标。

4、住宅项目容积率越高越好，可以做出品质和数量来，关键是平衡投入产出比例。例如3.0的指标用地，只用了2.0来盖房子，那产品就会有竞争力了。组合形式就非常灵活，很多成功的项目就是找到了这个平衡点。记住：不是盖越多，就一定赚钱的，单品毛利占总销80%的组合，就能做出很棒的产品，但是往往人都会被眼前的利益蒙蔽……