房地产业营改增要点归纳
本文介绍房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的有关业务，即纳税人销售还没有进行权属登记的不动产的一手不动产。非房开企业销售房地产以及房开企业转让二手不动产等业务不在本次归纳范围。将在归纳转让不动产、不动产租赁时介绍。
一、纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天：
（一）先开具发票的，为开具发票的当天。
（二）收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的：
1.书面合同确认付款日期的：按合同
2.未签订书面合同或合同未确定付款日期的：不动产权属变更的当天。
安徽国税口径参考：
增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产，应对照《商品房买卖合同》约定的交房时间，房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的，以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产，房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
依据：财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第四十五条 第一项
二、一般纳税人可选择简易计税的情形
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目，是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
注意：同一房地产项目只能选择适用一种计税方法，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，不能分别选择简易征收和一般计税方法。
三、预缴税款
（一）公式
1、一般计税应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%
简易计税应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（二）预缴时间
在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款，填写《增值税预缴税款表》。
（三）预缴地点
房地产老项目适用一般计税的预征地点是不动产所在地。
文件依据：财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十项第二款
四、纳税申报
（一）公式
1、一般计税
应纳税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%）×11%；
2、简易计税
应纳税额=含税销售额÷(1+5%）×5%。
（二）申报
计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
关于申报表的填写，推荐阅读：《房地产企业营改增纳税申报及案例解析》
五、会计核算
（一）预缴税款
1、收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
2、预缴税款时：
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（二）出包给外单位施工时
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款等
（三）开发产品完工
借：开发产品
贷：开发成本
（四）纳税义务发生时
1.收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
或应交税费——简易计税
2.差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3.结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4.转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
5.预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—预交增值税
6.申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
六、土地价款的扣除
（一）一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。
（二）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
1.公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
2.当期销售房地产项目建筑面积
是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3.房地产项目可供销售建筑面积
是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
4.支付的土地价款包括：
（1）指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（2）土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
（3）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（三）扣除凭证
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（四）其他规定
1. 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
2. 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
（五）注意事项
1.支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
2.土地出让金返还问题，如不是降低地价的返还款，则房地产企业还可以原来的土地价款扣减房地产销售额。
依据： 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10目、11目，《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第六条、第七条，《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、第八条，《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条、第五条。
（五）案例
某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款45000万元，取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发，一期、二期开发土地面积均为10000平方米，两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续，销售的建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业采用一般计税，计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。
1、计算已开发项目所分摊的土地价款
（10000／20000）*45000=22500万元
2、计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款
（30000／40000）*22500=16875万元
3、计算销项税额
销项税额=（46600-16875）／（1+11%）*11%=2945.72万元