成交量第一的朝阳学区房，为什么能力压西城海淀？

2020年接近年底，北京二手房开始升温，成交量创下近四年新高，其中功不可没的当属学区房，尤其是西城海淀的强势学区板块，500到800万的一居非常抢手，但是我今天并不是想说西城海淀有多牛，而是想聊聊下边这个干掉西城海淀，在2020年二手房成交量中登顶第一的小区，位于东北四环的芍药居北里。

【小区介绍】

某中介网站上90天内成交74套，这个超大规模的社区，房龄很老，基本都是94-08年，主要以公房回迁房为主，加上阳光空间、世嘉座、世捷座、绿雅阁少量商品房，房源属性极其复杂，商品房、央产房、军产、已购公房、一类经济适用房、二类经济适用房都有。

整个社区的分布，四周临街的都是塔楼或者塔板结合，中间是板楼居多；整个逛下来一圈得走俩小时。西北角是1开头的编号，东边是2开头的编号，西南是3开头的编号。在这个社区带电梯不带电梯的，四梯二十几户或者十几户，两梯十多户，两梯四户，一梯两到三户的都有。大部分都是各个单位的公房，比如118号楼部分军产，2字头的有东城教委、煤炭部、冶金部、国家体育总局、东城政府、东城公检法等，3字头的有几栋是城建集团、工商银行、国航宿舍单位公房，这种很多公房组成的社区，小区品质是参差不齐的，多放图你感受下！

（东南角把边儿220住户多数是科以下的干部）

（216这栋据说住的是东城财政局的干部）

（回迁房六层无电梯，户型普遍偏小）

【典型老破小】

虽然芍药居北里的成交量很可观，但是我还是要说，它真的是非常典型的老破小，老旧小区的通病它都有。首先就是物业水平参差不齐，芍药居北里的东屿物业，掌控着80%的管理权，其余物业是各个单位自行聘请来的。像国航家属楼有自己的物业，小区门口有传达室，楼道明显干净很多。除了自己聘请的以外，大部分都是肉眼可见的差，楼里楼外都没人维护，电梯经常坏，楼道里小广告很多，楼道外自行车乱停，小区随意进出等问题。

小区内的租户加住户太多，管理很混乱，而且也有多数老旧小区的通病，停车困难的问题。上万户居民，内部车位严重不充足，且全部为租赁车位，地上150元/月，地下450元/月。业主在小区停车非常紧张，停车问题长期被诟病。

我跟着中介去看过几个户型，有一居有两居，格局都不咋地。所以别期望买个多方正采光多好的户型，这边儿筒子楼，L型楼，凹型楼都有，就是方正格局，采光好的户型稀缺。主力户型是一居和两居，其中一居占比33%，两居占比高达52%。买个一居能上学，买个两居改吧改吧能住得下五口人，还不错。我建议如果自住最好踮踮脚尖买个两居将来好置换，如果买一居尽量考虑没电梯的低层板楼吧，毕竟公摊小，使用面积大，起码住着舒服。

（部分一居、二居户型）

【优质学区】

既然这个小区缺点这么多，为什么它的成交量还这么大。重要原因之一就是因为它的学区属性加持。芍药居北里小区内的人大朝阳幼儿园芍药园、人大附朝阳学校小学部、人大附朝阳学校西校区。幼儿园+小学+初中买一房全搞定，学校就在小区里边儿，家长接送方便。芍药园规模不大，竞争非常激烈，现在要求有芍药居北里房本，落户满三年才能上公立的幼儿园。大家注意，芍药园的划片只有芍药居北里，而小学划片，包括芍药居北里、南里和高原街。并且按照往年的幼升小情况来看，只有“芍药居北里”才是西边人大附朝阳学区房的最保险的第一梯队，其他小区并不保证将来能100%被划片进入。

【成熟的配套】

除了学区属性加持外，芍药居北里作为朝阳流量盘，还有成熟的地段和配套两大明显的优势,生活在芍药居北里，一个最大的好处就是，方便！出小区北门直接上北四环，东侧京承高速进二环，三环。小区门口还有多路公交，西到奥体、中关村，东到望京，同时这里还有芍药居地铁站，地铁10号线和13号线的交汇处，对于上班族来讲，通勤方便，节约大量时间和精力成本。且三公里范围内覆盖远洋未来广场，居然之家，宜家等综合商城；五公里范围，中日友好医院，安贞医院等知名三甲医院。

说实话这个社区做到了自住与学区的平衡。地段好，工作生活两不误；有学区，孩子升学有保障。虽然小区内的品质差了点儿意思，但是由于周边的配套及生活完善，落差不会像西城海淀那么大。

说实话目前芍药居北里的起步上车价格在500万以上，个别50平左右的一居价格在500万以内。这种小区其实不适合纯刚需上车，它适合的就是那种对学区有些要求，在三元桥、望京、中关村、国贸附近上班的这类人群，毕竟东西海占坑的钱，在这里可以买个够住的两居，孩子也能上个不错的学校，全家的生活都能满足。当然如果芍药居北里您没看到合适的，也可以去看看慧忠里的小区，学校是朝阳老牌学校，也位于朝阳前列，听那边业主说该校80%生源可上人大附朝阳学校中学，在芍药居北里没有挑到合适的户型可以去看看。