为什么香港房价暴跌还能涨回来，日本房价却不能呢？

中国香港的房价是从1997年出现大跌的，跌去了70%，很多人因炒房成为了负翁，只能选择跳楼，而影视明星钟镇涛、张卫健都因炒房而破产。不过，香港的房价在经历了20年前的暴跌之后，现在却还能涨回来，有的甚至已经超过了1997年高峰时的价格。而日本房价是上世纪90年代初开始破裂的，最大跌幅也超过了七成，但日本的房价却再也没有涨回来，这究竟是什么原因呢？

首先，当年日本是在1985年签了广场协议后，日元开始升值，从1美元兑换240日元，涨到1美元兑换120日元，日元整整番了一倍。于是，大量国外游资借着日元升值之机进入日本，从而炒高了日本的房价和股市，日本房价暴跌后，游资都撤离了，他们既赚了日元升值的钱，也赚了日本房地产泡沫的钱。当然，外资再也不可能回去了，留给日本一地鸡毛，经济停滞运行。

但是，中国香港就不同了，香港离开深圳很近，内陆有很多人把赴香港买房置业，当作十分自豪的事情。香港房价即使97年发生暴跌，但是，由于内陆还是有大量人士到港购房。小小香港的房价当然被推得很高。毫不夸张的讲，香港房价暴跌后还能回到原来水平之上，主要还是依赖于国内经济长期高速增长，居民到香港购房意愿强烈所致。正是由于香港的房价非常高昂，所以谁在香港拥有50平米以上的房产算是豪宅了。

再者，自从1995年之后，日本房地产泡沫出现破裂，日本经济就在原地踏步，没有出现大幅增长，有时还出现小幅负增长。甚至于在2011年GDP被我们中国超越，日本现在GDP规模排在世界第三。现在日本受到老龄化、少子化等问题的影响，经济长期处于通缩状态，根本无人炒房。但香港的房价就完全不同了，受到内陆购房需求不断涌入影响，房价一直迅速上涨。香港房价上涨得益于国内经济增长快，大量有钱人到香港去购房置业。

再次，日本人被当年房产泡沫给搞怕了，刚开始日本人都不相信房价会下跌，现在真的相信了，但是经济却长期原地踏步。幸好日本在上世纪七十年代在海外有布局，投资了10万亿美元，每年有3万亿美元的收益，日本老百姓的生活质量没有下降。所以，日本人在上世纪90年代泡沫破裂后，就转型发展半导体材料、人工机器人、高端制造业（如汽车、轮船）等方面。而香港在1997年房地产泡沫破裂后，一直没有摆脱对房地产的依赖性，在这二十年里面，经济结构也没有发生什么特别变化。所以，香港房价再会涨回来不足为奇。

最后，日本自从房地产泡沫破裂后，现在经济已经摆脱对房地产的依赖，日本政府不会出台刺激房地产的政策了，整个日本国内根本没人炒房。而香港则不同了，香港不断下调贷款利率至最低，放缓市场土地的供应，再加上投机炒房者不断流入，受到政策鼓励，香港房价涨回来也不奇怪。尽管，港府也频频拿出辣招打压当地高房价，同时为低收入居民提供公租房、廉租房等保障措施。但是，港府也明白把房地产泡沫给挤破了，也会影响到当地的经济增长，所以在房地产调控方面犹豫不决，这使得香港房地产调控的作用并不大。

香港房地产泡沫破裂是在1997年，当时房价最大跌幅为70%，现在能够涨回来，而且还能创下历史新高，主要还是香港经济繁荣，内陆经济增长迅猛，导致大量购房需求在香港置业，再加上港府也鼓励大家购置房产，拉动香港经济增长。而日本与香港走的是不同的道路，当年来日本炒房的游资撤离后，日本吸取了教训，将经济发展重点转向高科技、高端制造业，同时，日本经济长期通缩，日本国内炒房意愿并不强烈，日本政府也并不鼓励民间炒房。在这种情况下，日本的房价当然恢复不到原来的价格，而香港房价却可以。