买一块地,凿几个洞,申请一个规划许可,就可获得印花税减免?

在英国税务局的纳税规则里，有一些特殊的减免政策。随着印花税率不断提高，房价不断上涨，投资者们都想利用这些减免政策来为自己省点钱。

当然，如果房产交易真的符合减免要求，税务局一定会让买家通过的。可有一些对法律不熟悉的投资者，混淆了其中的概念，还以为自己的项目是符合减免规则的，最后被误以为“逃税”；而一些看似对法律太熟悉的投资者，想耍点小聪明，硬是把没沾边的现实情况往法律概念里套，结果，自己吃亏了。

今天，我们要带大家讲一个真实的案例《Ladson Preston and AKA developments V HMRC》。法院共审判两起案子，两家开发商都想在购买的土地上建造多套住宅，然后通过多栋住宅减免的方式拿回印花税，结果呢？

→在土地上建多套房产，印花税可减免吗？

 

2017年，房地产开发公司Ladson Preston Limited（文章统称"LPL"公司）看中一块土地，该土地位于英国普雷斯顿Prenton的中心区。

这桩买卖最终得到土地主人的同意，双方于2017年6月15日签订合同。LPL公司成功购买这块土地的永久产权，并计划在该土地上开发新的房产项目。

据了解，双方合同完成日——2017年6月15日，也是该交易的生效日期。从法律提供的资料可以看到，在交易生效日期之前，LPL已向普雷斯顿市议会申请房产项目的规划许可，并获得该议会的同意。

该公司计划在这片土地上建造两栋四层楼的建筑，其中包括218套公寓，低层则是商业空间。得到规划申请的同意，LPL根据要求建造了两栋楼。2017年7月4日，该公司向英国税务局提交印花税申报表。

差不多一年过去了，2018年5月，LPL公司的代理人突然向英国税务局申请修改此前提交的印花税申报表以及数目。

LPL公司认为，他们的购买行为符合“多栋住宅减免”的申请规则。怎么说呢？按多栋住宅的规定，假如买家购物超过一套住宅时，或者如果一项交易或一些关联交易包括超过一个住宅时，买家就可申请“多栋居民住宅减免”；另外，按照《2003财政法》对“住宅”的定义，一个建筑物或建筑物的一部分，它正在“被建造“或”改造“成这种用途，那么，它就属于单一住宅。

按LPL公司的理解，他们在交易生效日之前已获得住宅的建造批准，那么，这些住宅就属于正在建造的，应该可以获得减免。

据了解，通过申请多栋居民住宅减免，LPL公司大大减少其印花税的金额。

可是，2019年5月14日，该公司却接到英国税务局发来的一份审查结果信。税务局称，LPL公司的房产并不符合多栋居民住宅的申请资格，并要求LPL偿还所欠的印花税税费。

→另一家公司同遭拒绝

 

和LPL公司一样，另一家房地产开发公司AKA Developments Greenview Ltd（文章里简称"AKA"）的减免申请也遭到税务局的拒绝。

据悉，2018年的时候，AKA公司在英国沃尔瑟姆阿比（Waltham Abbey）购买了一栋商业住宅。同时，该公司在2018年11月6日（及土地交易生效期之前）也获得了EppingForest District 议会的规划许可批准。

批准书上显示，该公司想拆除原有的商业建筑，并建造9栋独立式居民住宅。

不过，和LPL不同的是，该工程在生效期之前似乎已经“开工”了。从该公司提供的证人供词里看到，他们在完成交易之前，已经在物业的土地上挖几个钻洞。随后，在生效期之后，AKA公司立刻开始拆除现有建筑物。

也就是说，按法律的规定，他们也属于“有资格”申请印花税多栋居民住宅减免的呀，可为什么他们递交的减免申请也被拒绝了呢？

两家公司都感觉都不公平，向法院提出上诉，并拒绝偿还印花税给英国税务局。

→法院怎么判？

 

上诉似乎也没啥用，最终，法院不同意两家公司的观点，并驳回上诉。看到这儿，莎粉们是否为两家开发商感到有点冤？

其实，丽莎看来，不管是税务局的审查，还是法院宣判的结果确实都是合理的。

英国税务局认为，“土地/房产交易的生效期”很重要。在交易生效期前，LPL购买的这一片土地根本没有任何建筑物被用作住宅，或者说适宜作为住宅的建筑物。此外，他们在生效前已提交土地规划申请并得到同意，但是，规划许可的授予并不属于建设过程的一部分。它只是意味着：地方政府已批准该项目可以合法开始。因此，LPL公司购买的是一块没有住宅的土地，必须按照标准的印花税费来算。

针对AKA公司的案子，税务局认为，“场地清理、钻孔和水电工程“都不是住宅建设过程的一部分。因此，该公司也不适合此申请。

经过调查，法院同意英国税务局的观点。两家公司的规划许可的授予确实不意味着住宅正在建造中，法院的观点是：

• 规划许可的授予不属于建设过程的一部分，它就相当于一把钥匙，为开发商打开“建设'的门。

• 规划许可已获批准，但事实也证明了，整个建设工程在购买生效期前根本就没有开工。如果当事人把这样的行为视为“住宅正在建设中“，绝对是没有司法权威性的。

• 人人都可以申请规划许可，规划许可的批准并不意味着住宅将实际建成了。

法官认为，《2003年财政法》的确对“住宅”做了初步的定义，一个建筑物正在被建造或改造成住宅用途确实可算作住宅。但是，住宅处于建设过程中，这也不意味着一定适用于多栋住宅减免。想获得多栋居民住宅的减免，该交易还必须满足其他要求。比如《2003年财政法》第六B条规则的其他规定。

英国税务局解释，要把房产算作住宅，那么，它必须是可以或者已经作为交易的物品，从卖方转移给买方的应税利益的物品。

另外，即便您在交易前获得规划许可证，但这不是一个人可以拥有的物品，它也不是作为房产销售的一部分被转让的东西。所以，它也不再交易范围内。

简单的说，在这一次交易买卖里，人家卖方明明卖给您的是一片土地，卖方也一直按照一片土地来应税的，只不过您会对其进行改造，您就非得说您买的是几套住宅，这不合理啊。

但是，咱们可以换一种情况，假如在与您作交易之前，卖方已经申请规划许可，该住宅建筑已开工，并且卖方按照“多套”的价格出售给您的，在这样的情况下，您的交易才符合购买“多套住宅”的规则。

此外，法院还强调，“钻孔”这些动作不属于建设一部分，它们也不是交易的主要标的物，不在交易范围内。

→丽莎建议：不要乱用法律规则

丽莎认为，本篇案子可给投资者们很好的警示作用，千万不要混淆法律概念，不能按照您自己对法律的理解，就套用法律规则。

另外，如果您明明懂得法律概念，想利用其制定的规则来逃避税款，那就更不应该了。英国税务局当初设定“多栋居民住宅减免“规则，目的是为增加租赁住房的供应，解决城市住房危机问题。这不意味着该立法可被商家利用，以最大限度地增加其适用范围。

税务局的工作人员也不是白领工资不干活的，您利用了，最终，只会是“玩火”，别以为可以轻松糊弄。

总的来说，丽莎建议，如果您投资房产项目，并且想在印花税或者其他税务上省一笔钱，那么，最好能提前找到一位法律顾问或者税务顾问来给您好好理理这些减税规则，看看现有的法律是否确实为您提供一些机会来减免。

好了，本期《丽莎说案》就到这里。如对本案有疑问，可进一步联系丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见。

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