湛江的公寓是大坑吗？（干货）业内人爆料

湛江，一个神奇的三线城市，房价不停突突地往上涨个不停，突破2万一平也是指日可待；但有奇怪的现象，很多大型的住宅旁边都配了栋公寓，而且价格倒是很吸引人的，那些公寓是个坑吗？值不值得购买的？

先看下目前湛江的公寓地理位置分布以及价格行情：海滨大道一带的公寓分布相对集中的数万达和荣盛了；

万达广场公寓，目前人气最旺的区域，一层38户，高50层，一二期不少于10栋，几千户。平层带装修在售7900-9500元/㎡，LOFT（复式）公寓毛坯在售8800-10000元/㎡，万达公寓几乎售罄。平层公寓租金1500-2000元/月，LOFT租金2200-3200元/月，现在很多都租不出去，空置率比较高，太多了，有些房东甚至原价出手也抛不掉。

荣盛中央广场，60万㎡的商务公寓和万达差不多，现在最新一批“工抵房”最低价格5350元/㎡就有了，看海的9000一平随便挑。

再看看乐山板块，海湾大桥桥下，湛江的CBD路段分布了哪些公寓呢？

裕华大厦，独栋29层，一层24户，价格9000-14000元/㎡（分毛坯和装修两种）

恒福时代（没开盘），2栋楼，1号楼为品牌 星级酒店，2号楼为SOHO及LOFT公寓，预测价格10000-14000元/㎡

天誉双玺，2栋公寓，832户，1-3层商业体，5-20层为复式公寓。价格9000-11000元/㎡。

赤坎金沙湾方向

十方汇公寓，1栋26层酒店式公寓，1栋38层的酒店式LOFT大型综合体，一层30户

目前在售价格12000-16000元/㎡（带装修），金沙湾最贵的公寓

以上就是目前在卖公寓的基本情况，那么这些公寓值得入手吗？有坑吗？

一、买公寓之前首先要了解以下这些情况再入手：

（1） 公寓的产权只有40年，从拿地那天算起不见几年了，年限到后能不能补地价续年限，目前还没有政策详细说明；

（2） 商业性质，水电费，物业费，停车费高，都是按照商业标准收费的；

（3） 一层多户，人蛇混杂，采光差，没有天然气，做饭仅限电磁炉；

（4） 升值潜力，价格涨幅受限制，比不上住宅；举例，假设公寓单价和住宅都是1万元/㎡。你有30万的上车成本，从获利空间看，选择公寓，你最多可以买60㎡的单间和一房的公寓；选择住宅，你大可拥有100㎡的三房之家。目前公寓太多，本地租赁市场根本无法消化，导致很多公寓空置；

（5） 贷款难，最多贷10年，首付要5成，利率上浮30%，利息很高；贷款压力大，单从以租养贷，根本做不到；

（6） 买公寓是没有学位的，切记，无法落户；

（7） 公寓的再次转手需要缴16.7%的税，按非住宅征收税费，没有接盘侠。

二、酒店托管包租的公寓靠谱吗？

现在很多公寓打着“酒店托管，保底返租”的旗号，其实售后包租，售后返租等是国家明令禁止的销售模式，加上涉及方面太多，存在较大的风险。酒店托管包租模式最关键是酒店的经营管理是否能正常盈利，许多酒店头两三年还可以，随着设备陈旧，经营陷入困境，就谈不上返租了，要相信，天上会掉馅饼，就算掉下来，也不会砸到你。

三、LOFT公寓可以入手吗？

LOFT公寓被称为现代化的小型住宅，复式两层，又可以明火，备受年轻人和老两口养老喜欢，很多人用来投资、居住。可以购买上车吗？

先说下我朋友买了LOFT公寓 半年的感受吧，她说，“再给我一次机会，我宁愿在外面租房住”为什么会有那么的感概呢？总结5个字：

1、矮；LOFT的总高一般5米左右，一分为二，除去楼板和地面厚度，每层大概2.2米左右，如果在这样的环境一两天无所谓，但长期住在里面会觉的非常压抑，心情压抑，透不过气；

2、闷；LOFT的二楼非常闷，有些户型设计有阳台还好，但二楼完全不通风不透气，全靠空调，人都会憋死，千万不要被样板房的设计吸引，真的住在里面会不好受；

3、陡；房屋面积小，却装了楼梯怎么办？只能做窄点，陡一点，这就增加了上下楼的风险，特别是老人家；

4、吵；一层20多户，住的都是龙蛇混杂的人，办公的，住的进进出出，晚上酒炸的，什么都有，没有安全感，没有片刻安宁；

5、贵；居住成本非常高。

结论：

如果你是首次置业，刚需的，自住的，我建议你还是买套住宅吧，别贪便宜了；

如果你是打算自己开公司，用来做工作室的，自己用的，不求学位，不求升值，有闲钱，没有其他渠道投资的话，买套LOFT.