评级下调，维权潮不断，禹洲的千亿目标能否实现......
冲击千亿的口号喊了三年后，禹洲地产立志在今年完成目标。
而从1-5月份累计销售金额307.4亿元，同比增长44.39%，完成率30.7%的表现来看，虽有挑战，但难度尚可。
毕竟疫情的影响不小，而禹洲地产在这种情况下依然能够保持业绩增长，且排名飙升22位，晋级40强，实力不容小觑。
就在禹洲人为千亿目标奋斗的时候，不料却等来了穆迪、标普等两大国际评级机构的接连降级，直指公司的高杠杆问题。
对此，在刚刚结束的2019年业绩会上，禹洲地产高级副总裁邱于赓“手撕”标普，称对方“双标”。
这是怎么回事？禹洲地产为何要正面硬怼标普？
就此，禹洲的千亿目标还能否实现？
01
评级异动，手撕标普？
这个事情要从一个多月前标普对禹洲地产的那次降级说起。
4月17日，标普将禹洲地产的评级从“BB-”下调至“B+”,展望为“负面”。
标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景不明朗，收入增长可能会放缓。其杠杆率在2019年进一步恶化后，预计未来12个月内或将不会恢复。
更早之前，穆迪也下调了禹洲地产的评级，将公司的“Ba3”企业家族评级（CFR）和“B1”高级无抵押债务评级列入评级下调观察名单，展望从“稳定”调整为评级观察。
穆迪表示，禹洲地产的债务在持续增长，来为其业务扩展提供资金。其杠杆率从2018年的44.6%降至2019年的35.8%，但在未来12-18个月内，以收入/调整后债务来衡量的公司杠杆率将趋向于45%-50%。
对于以上不同的评级结果，标普的评级让邱于骞冒火，穆迪的评级则是获得了认可。
图片来源：债市观察
邱于赓认为，标普给予公司的指标与其他公司有别，持双重标准，加上早前评级机构降级幅度较大，但其他公司财务指标相比禹洲相近，甚至更差，降级幅度却相对较低，令公司感到不公，故决定不再与标普合作。
而穆迪也将禹洲地产列入负面观察名单，但关注去杠杆进展，相比更合理。
就在前几天，标普发布公告称，应发行人要求，撤销禹洲地产的“B+”长期发行人信用评级和该公司高级无抵押票据的“B+”长期发行评级，但展望仍为“负面”。
02
急求千亿
权益销售额占比62%
据悉，除评级下调外，禹洲地产还面临着毛利下降、美元债激增等问题。
禹洲提出千亿目标之后，便开始全国布局，可盈利能力却后继乏力。
用林龙安2017年，回答记者采访时的话来解释就是，现在的禹洲是个“外强中空”的虚胖子。
2016到2019年间，禹洲地产业绩从140亿升到751亿，翻了5倍多，但企业的各项主要财务指标却是10年来表现最差。
图片来源：证券之星地产
2019年，公司毛利60.92亿元，同比减少约18.42%。
毛利率已经连续3年下滑，其2016年、2017年、2018年其毛利率分别为36.27%、35.4%、30.72%。而2019年，禹洲地产毛利率又下降至26.21%，上市以来历史最低。
要知道禹洲地产曾经还凭借其长年30%以上的毛利率，被行业冠以“小利润王”之称，如今这个名号，在千亿规模之路上也已一去不复返。
并且，从去年中旬到现在，这一年内是禹洲地产人事变动较为频繁的时期。
包括总裁蔡明辉离职后“万科系”许珂接任、商业地产总经理冯小川1月初离职、营销管理中心总经理张日芳离职、以及年初原奥山副总裁张岩履新禹洲副总裁等。
2019年7月7日，禹洲地产首席财务官及公司秘书黄展鸿先生离职，由邱于赓先生接任。
据了解，这是2015年3月邱于賡离开后，禹洲地产在16个月内第3次更换首席财务官。最终“老禹洲”邱于赓回归禹洲，担任首席财务官。
正是这些问题的存在，禹洲地产只得另想他法，在权益占比上做文章。但是目的只有一个，那就是成为千亿军团。
克而瑞统计数据显示，2019年TOP100房企销售权益比75%左右。禹州地产2019年全口径销售额上涨至751.2亿元，权益销售额447.6亿元，权益比例仅为59.58%，且与2018年权益金额519.9亿元相比，下降不少。
而2020年1-5月TOP100房企销售权益比73.8%，禹洲地产全口径销售额307.4亿元，权益销售额191.4亿元，权益比例仅为62%。
究其原因，其对规模扩张有强烈诉求，特别是冲击业绩的道路上，借合作撬动规模增长。
但，急求千亿的禹洲地产，似乎成色有些不足。
从其拿地动作表现上来看：
在提出千亿目标之前，禹洲地产在2013年、2014年、2015年的拿地数量分别为7、6、8宗地，且权益占比大多高于70%。
但从其2016年开始，禹洲拿地数量倍增，分别为14、17块不等，权益占比也开始走低。
2018年，禹洲地产新增土地23幅，其中大部分都为合作开发模式，并且，仅有7幅地块权益高于51%。
此外，2019年上半年，禹洲共计拿地14幅，耗资141.3亿元，超过2018全年80.5亿元的拿地总额。
其中合肥包河区S1901地块、成都锦江三圣乡华新村地块分别溢价121％和134％，和行业比起来溢价也相对较高。
从其销售回款上来看：
2018年禹洲地产销售额560亿元左右，销售回款353亿元，回款率约为63%。
2019年，禹洲回款目标是468亿元，可从其权益比例约59%的数据来看，回款率或许远远未达到。
权益销售额占比下降背后，是房企通过合作、小股操盘等方式来分散发展风险、快速做大规模，这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。
但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配，同时，合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。
03
绵延不断的维权潮
合作能增大规模，但其带来的项目质量问题同样不少。
2019年7月，一位三次实地看房的顾客，在上海著名社区论坛篱笆网里发的一篇吐槽帖子吐槽马桥禹洲府，引起网友关注。
据悉，禹洲府项目地处上海闵行马桥板块，于2019年6月底交房。
交房以后，几天时间里，地下车库漏水、地产墙面发霉、饮用水管大量生锈、小区线路到处裸露、外立面多处脱落等质量问题接连不断。
有网友调侃评论到，“其他房子漏水是滴水，禹洲府你们是流水！哗啦哗啦的淌水！房间和门外都流成小溪了！买房子送景观瀑布+小溪！”
继马桥禹洲府、禹洲东滩豫翠苑业主因交房质量维权之后，禹洲地产上海区的另外一个重点项目禹洲雍贤府同样刚交房就身陷质量问题泥潭。
如：合同条款0赔偿、墙体发霉、车库积水严重、实体与样板间不一致、腰等问题也层出不穷。
规模纵然重要，但是产品质量更为重要，不知禹洲地产是否也这么认为......
结 语
“内忧外患”下，禹洲地产离千亿目标还有多远？
截至2019年底，千亿军团规模已壮大至34家，禹洲地产仍然在苦苦追赶。
在2019年度业绩会上，禹洲地产的创始人及董事局主席林龙安再度提到千亿目标，表示：“禹洲地产肯定将在2020年完成千亿规模。”
林主席依然信心满满。
只是，如何在追求规模的同时，兼顾安全、利润与质量，是禹洲地产如今需要思考的重点。
本文作者：任知了