刚需遇水逆，未来可能无新房可买
这里的刚需是指预算不是很高的刚需，不是三五百万总价随便买的那种首套刚需哈。
刚需是最容易被一点点风吹草动打扰到的群体，也是最容易听信谗言拿不定主意的群体，自我安慰下不了决心的理由太多，我总结了一哈：
·我朋友说房价要跌
·再观望一下
·呵呵，国际环境这么凶险，我不信能涨出一朵花
·呵呵，现金为王，再过段时间有现金的才是老大
·呵呵，你看看绕城内还有多少空地
·呵呵，再过二十年房子都没人住了
·呵呵，房产税来了就会跌了
·呵呵，以后90后人手两套，房子总有一天会变白菜
·呵呵，求精不懂，人口出生率了解一下
除了来自朋友的善意提醒，但凡关于大环境的东西，总是会出现呵呵二字，显得特别内涵，有一种人群之中你懂个裙子我看得多心最明了的赶脚。
有的人16年就看房看到18年还没买，这段时间总有人认为限价会伴随自己一生，直到自己买到房。
你是被圣母玛利亚的光辉照耀过还是偶遇唐僧开过光这么自信。
在这一两年的等待中，把低价房源和刚需房源基本上都等脱完了，突然发现怎么新盘起步面积都是一百三四了。
这张图是一年前我简单做的一些低楼面价地块（只是主城部分哈），看看现在还剩好多，以及这些楼盘中19年前和19年开的价格有啥子区别？
红色杠掉的就是卖完了的
19年或者18年上半年以前大部分都在1万出头，1.5万算贵的。
19年例如恒大云门、华润悦玺，基本上开盘单价会在2万左右。
有读者问过为什么这种低价地也能开这么高？
因为限价不是一辈子的承诺，也没有人承诺过地价2000的楼盘这辈子都只能卖10000一平。
隔壁新地块卖两万六，这个老地块卖两万也算限价。
为毛新盘都是大户型
2017年成都提出了中心城区降容的思路，在这儿之前两三年记不清楚具体好久了，还有一个不允许大赠送的政策。
所以成都注定就要走向房子修得希，户型面积大，公摊不小赠送还少的道路，再加上人民生活水平提高有大尺度的改善需求，也就出现了现在的现状。
一百三四的面积基本都是较大尺度的套三，舒适度较高，但是功能性要差一些，需要两者兼得那就要加钱再买大点。
在这儿之前七八十平都可以做套三，按照同样的套三来算，以前全城均价1万，面积80，总价80万可以买套三；
现在均价打一万五，面积一百二，总价180万买套三，如果是主城区那就更不得了了。
去年年底鄙视链中下端的郫罗旺斯海骏达蜀都一号开盘，它位于蜀都新城，地铁6号线七百多米，背后就是公园，周边图书馆啥子都有品相也比较高，装修单价八九千，总价71-110万，最低首付22万。
我写了值得刚需买的推送，他说我打广告，九千多买郫县疯求了，几年前郫县四千多没人买，到现在我都还记得那股逻辑上的怪味，我嗯是腔都不想开。
那后面还有啥子喃，时隔一个多月龙湖在附近以六千多的楼面价拿了一块地，精装至少要卖够一万五吧。
当然不买郫县也可以，有挨边两万的双流和龙泉，未来还有二万五三万的主城区，钱比端了选择面还是很广的，纽约中央公园伦敦海德公园的园景房都行。
降容后的影响
降容就是降低容积率，中心城区（五城区+高、天两区+二圈层，不只是主城区哈）未来根据土地级别和位置的不同容积率基本控制到3以内。
一般二圈层在2-2.5以内，主城区在3以内，降容之前很少有低于3的，很多都是4。
产品方面
降容后的地块产品更优质
小区品质高，很少出现日照不如的公寓类房源，超高层消失；
洋房、小高层为主打，高低配应该不会是趋势，因为要遭鄙视；
梯户比巴适，南北朝向板式结构增多，居住舒适度更高，产品改善但是价格贵。
数量方面
降容后供应套数急剧减少
比如同样1500户，以前七八十亩就能装下，现在可能要一百一二甚至一百五十亩才行。
修出同样的套数，土地面积最多要比以前多一倍，在土地供应不变的情况下，住房套数会减少三分之一甚至一半。
所以如果2018年卖地的面积跟2015年差不多，那么实际上2018年卖的地能修的套数只有2015年的一半多一点。
吓不吓人哇。
现在供应端细水长流，需求端却是在增长（成都人口净流入），供应减少+需求增加的情况下鬼都晓得会发生啥子事。
首先会逐步迎来二手市场，再加上新房单、总价的刺激，二手单价迟早会回到高点。
除了特殊需求外（比如学区）刚需会是二手房的主力军，因为同样的套三，新房要300万，二手200万。
以那天写的华润悦玺为例，华润悦玺最小户型145平套三，单价预计2.2万，套三总价约300万；
24城二期，73平套三，单价2.6万，挨边总价200万。同样的套三居住体验完全不一样，但是位置和配套是一样的。
往后刚需买新房越来越难，因为就现在这个新房的价格，有些开发商也是略亏本在卖，单价回归正常后门槛会更高。
想买热门板块新房几乎莫得眼，一定要买新房的刚需只有选点边角料板块满足自己。
对于预算不足要求又多的刚需来说，紧盯新房不是最好的方向，越是往后越是没得选。
题外话
鸡哥有一篇文章的留言说得很中肯：
“对一个高速发展的城市有信心，那么你就应该痛快的做一个决定；相反则好好工作，因为现在什么情况都与你无关。”
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