购买二手房后发现被查封 房产能否过户

□　河北法制报记者　刘帅

通讯员　吴静

“法官，我从来也没犯过法，为什么法院把我购买的房子查封了？”前不久，吴某夫妻急匆匆地找到黄骅市人民法院了解情况。原来，吴某从陈某处购买了一套价值150万元的门市，并与陈某签订了房屋买卖合同。吴某夫妻考虑到房产将来也是留给孩子，于是在交钱后就将该房产所涉手续的信息登记为孩子的名字。但在办理房产过户手续时，吴某却被不动产登记中心的工作人员告知，该房产已被法院查封，不能办理过户。房款已付，却不能办理过户，吴某夫妻如遭当头一棒。为了弄清楚缘由，他们这才急匆匆地来到黄骅市人民法院。

法官经查询得知，房屋出卖方陈某涉案颇多, 因拒不履行生效法律文书确定的义务，其名下房产被依法查封。面对这种情况，执行干警建议吴某申请执行异议。

针对吴某夫妻提出的执行异议，黄骅市人民法院依法对证据进行了审查。法官发现吴某夫妻提供的证明中，名字均为他们的孩子，但该案却是以吴某夫妻的身份提起的执行异议，该案明显存在执行异议主体不适格的情况。吴某夫妻遂撤回异议申请。

考虑到吴某夫妻的现实困境，法官与案涉房屋的申请执行人沟通，表示“房子查封之前已经卖给吴某，陈某拿着卖房子的钱，咱们理应找陈某要钱，跟吴某没关系。”最终，申请执行人同意解除对涉案房屋的查封，吴某夫妻顺利办理了房屋过户手续。

说法

执行异议是指执行过程中，案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。执行程序开始后，如果案外人认为自己对执行标的有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，可以向法院提出执行异议。民事诉讼法第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，吴某购买房屋在先，执行查封在后，吴某的合法权益受到影响，吴某可通过执行异议对自身的权益进行救济。

本案中，吴某提起执行异议对自身的权益进行救济还存在主体不适格的情况。所谓适格，是指对于诉讼标的的特定权利或者法律关系，以当事人的名义参与诉讼并且请求通过裁判来予以解决的一种资格。当事人适格，也称为正当当事人或者合格的当事人，是指对于特定的诉讼可以自己的名义成为当事人的资格。适格当事人就具体的诉讼作为原告或者被告进行诉讼的权能，称为诉讼实施权。具有诉讼实施权的人即是适格的当事人。在司法实践中，提起诉讼的当事人未必是适格的当事人，法院只有针对适格当事人作出的判决才有法律意义，也只有正当当事人才受法院判决的拘束。对于不适格的当事人，应裁定驳回起诉或者更换。因此，当事人是否适格是法院作出有效判决的前提。

民诉法及司法解释明确规定的提起执行异议之诉的主体为两类，分别为案外人和申请执行人。本案中，吴某夫妻以孩子的名义购买房屋，房屋的登记信息以及契税证明均为孩子的名字，孩子才是涉案房屋的利害关系人。吴某夫妻以自己的名义提起的执行异议，即为主体不适格。如果需要起诉，吴某夫妻可以以孩子的名义提起执行异议之诉，来维护自身权益。