葑门横街，藏在市井中的老街，没有名人轶事，也不是网红打卡地，只是一群水乡农民自发集聚的农贸市场。有人说，想感受姑苏真正的风味，来这里绝不会错。上周五的晚上，我来到了这里，感受了对江南水乡的最初印象。
不管我们承不承认，在不断兴起的高楼大厦、商业综合体的冲击下，葑门横街曾经的辉煌已经被掩盖。但这里的二手房却异常活跃，尤以里河新村为例，常年排在姑苏区榜首。今天，我们就来走进葑门的二手房市场。葑门板块，位于葑门路以南，东环路高架以西，老运河以东，吴中东路以北。板块内以二手房为主，既有八十年代的老破小（比如里河新村），也有次新房（比如觅渡萃庭、冠南苑等）。房屋均价约2.5-4w都有，主要影响因素为学区是否优质。在葑门路附近，聚集着葑门板块房价最高的小区，包括油车场散盘、朱家弄散盘、草鞋湾小区、莫邪路268号等。他们有个共同的特质——学区房。买房客群主要为兼顾学区和投资的家长，小孩上完学转手就卖。虽然小区破旧，环境差，户型一般，但带城小学+振华中学的组合，不仅让这里的房子保值，而且拥有板块最高的增值空间。
但板块内其他房子就没有这样的优质学区托底了，主要包括里河新村、杨枝新村、冠南苑、现代花园等等，从上世纪八十年代到近2年，都是以拆迁安置房为主，商品房为辅。学区都很一般，基本是杨枝小学、带城小学和觅渡中学、南环中学的组合。新小区还有品质托底，价格可以维持在3w左右；老破小就难了，一直就是板块的价格洼地，均价2.8w左右。这里的房价虽也跟着市场环境普涨，但是上涨空间较小，永远是板块内的最低价。这里列了一张表，可以更加直观的看出近三年葑门板块几个典型小区的涨跌。从以上的分析来看，在古城区，优质学区是房价上涨/保值的不二法门。就连中介也推荐，如果年轻人手头宽裕，只是过渡住几年，那一定要买带学区的二手房！某中介“哭着”告诉我他自己投资失败的经历。2015年，有个阿姨要把玉兰新村（带振华学区）72㎡的房子以总价90w卖给他，他不愿意。怀抱着一腔热血，以总价六十五万买了三元新村，这么多年过去了，三元还是那个三元，最多卖125w，玉兰的均价早都破了5w，想买都买不起。这就是学区的力量！在葑门，成交量最高的恰恰不是学区房，而是这个没有学区、位置一般的老破小——里河新村。近90天葑门板块二手房成交74套房源，有39套都是里河新村的。也即是说，板块每成交2套房源，有一套就是里河新村。据中介介绍，早前里河新村有挂两天就成交的房源，而且成交一直很稳定，今年基本没有受疫情影响。
姑苏区老破小千千万，为啥里河新村总是霸占全市成交排行榜的榜单？他是如何主城众多安置房小区中杀出重围的呢？撇开价格优势的安置房还剩下什么？
接下来我们就来具体问题具体分析。
葑门板块南临吴中区，东接园区娄葑。近在咫尺的东环高架是真正意义上的内环线，能迅速通达各区域。得益于古城区的早期规划，目前公交车线路丰富，走几步就能看见一个公交站台。明年5月，还将迎来地铁5号线竹辉桥站，更是为葑门板块带来了新的发展前景，里河新村距离地铁站大约500米，未来出行会更加便利。
商业方面，家乐福超市、里河菜场、桂花公园、汇邻广场、万科美好广场都有，能满足日常的购物需求。
教育方面，葑门幼儿园、觅渡小学、觅渡中学就在家门口，抬抬脚就能到。不得不说，生活在古城区就这点好，生活配套都在家门口，不用长途奔波。
里河新村的学区为带城小学+觅渡中学。虽然对应学区不是最顶尖的，但里河新村的房价或多或少也受到了优质学区的辐射。
近几年苏州大市范围房价的上涨，再加上振华中学、沧实小、市实小等优质学区的聚集，导致了姑苏区二手房价格一涨再涨，各大板块二手房跟涨的背景下，里河新村均价2.5-2.7w，是东环沿线价格最低的小区。
身处成熟板块，苏州大市行情好的时候大家翻倍涨，里河也翻倍，行情都不好，里河也会以每年500-800元上涨。就拿今年疫情来说，里河所受影响不大，成交依旧喜人。
稳定的成交量源源不断地带给购房者信心。买里河新村的人基本都是年轻刚需，三五年之内基本都会有换房需求。只要里河新村一直保持这样的成交频率，就会有更多人被吸引过来。
哪怕未来不愿意卖掉，凭借优良的区位优势，出租回报率也会很高。
当然，作为一个合格的老破小，小户型低总价是基本修养。
里河新村的主力户型为约40㎡、55㎡、72㎡，总价区间约为110-200w，可选择空间很大。
今年3/4月份，里河新村改建完成，整个小区焕然一新。道路重新修整，各楼栋的外立面也已重新粉刷，还设置了中央广场共居民休闲娱乐，居住舒适度大大提高。
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当然，里河新村也面临着很多问题。比如停车难，小区车位只租不售，一个月120元，良心价格。就是要排队，排队周期2-3个月。据中介介绍，万事皆可操作，不想等那么久，给“内部人士”塞条中华也能解决问题···
整体来看，内外部综合的区位配套优势，东环沿线的价格洼地，都成就了里河新村的流通神话。尤其是里河新村改建完成，明年5号线通车，里河新村将迎来更好的明天！
随着学区概念的不断弱化，网络上唱衰老破小的声音不绝于耳。没有学区的老破小真的就失去市场了吗？未必！里河新村的例子告诉我们：选对老破小，照样可以笑傲江湖！里河新村的学区不是姑苏区顶尖的，但却打败一众学区房，成交量遥遥领先。这就说明，年轻的刚需依旧是市场上的最大需求群体。对于他们而言，房子无须多大多新，社区无须有游泳馆健身房，有一片能遮风避雨的小家就挺好。相对的舍弃房子的投资属性、学区溢价，换来可以接受的购房成本、教育资源、和通勤时间，这才是里河新村成交霸榜的不二法宝。这也为老破小提供了新思路。不要指望着买完就涨价，一涨就暴富，像里河新村这样，平平淡淡才是真。还记得一开始为了买三元新村而放弃玉兰新村的中介吗？聊天的最后，他告诉我，他打算再买一套房子，就买里河！
