孙宏斌：给海南楼市“赋能”
老潘百强房企战略评论
文\潘永堂
有起伏的人生，才是有趣的人生！
老潘一直佩服的人，不是那些貌似一直很成功的人，而是那些经历惨重失败后还能再次反弹成功的人。
孙宏斌的一个独特标签是：个人不仅经历了“三起三落”，而且所执掌的融创也是身处一个周期波动的行业！起起伏伏轮回下来，我想，孙宏斌，他更能理解“人生周期，地产周期、城市周期”的韵律与滋味！
上周末，老潘在深圳抽空听了陆家嘴基金总经理的讲座，她说到一个很靠谱的观点——即企业家预测趋势其实也不难，很多企业家都能看到或悟到一些，但真正难就难在认定趋势后，你什么节点进入，以多大体量参与，以及后何时退出，后者才是难点。
呵呵，老潘当时不禁会心一笑，这哪是说基金行业，这分明是在说我们房地产嘛。
干地产，不就是“低点进入，价值赋能，然后高点抛出”，一条近乎完美的曲线！
按照理论派解读，就是价值三部曲，即价值发现，价值提升，价值兑现三个波段！
死磕投资溢价大于死磕产品服务溢价
为何要提“波段轮”和“做曲线”？
老潘一直强调，在过去房地产上行“大周期”里，楼市每一轮都是“进5步退1步”，而且这两年不同城市房价飙升，就像打牌一样，各个城市轮流坐庄胡牌，这样的大背景下，房企的战略重心，真正的核心是“精准投资，玩好周期”，还轮不到死磕“产品和服务”。
说得更深入些，即在楼市大周期内，“城市精选与周期进出”的波段溢价效应，会几倍于“死磕产品服务溢价”的空间。
在一个行情上扬通道，在房企精力有限时，战略死磕产品服务会机会成本过高！
“两高一深”打法
一个有趣的观察是，融创是TOP10房企中最年轻的一位，融创仅仅用13年就进入房企第一阵营，如何做到的了？
老潘理解的是孙宏斌在更宏观层面，大胆采用了比财务杠杆更有高度也更有效力的“战略杠杆”，即“两高一深”的极致打法——前置布局“高能级”城市，锁定高端产品服务以及深耕区域累计获得区域IP溢出效应。
高处有无限风光，有能力驾驭者，就能屡创佳绩！
往事好像就在昨天，当地产人的记忆还停留和重温顺驰当年的发展时，老孙做的融创仅仅用13年就晋级到中国房企十强座位榜第七。
总能先人一步
选最好的城市，选强劲增长的城市，并在最好的时机进入，融创的布局，总能先人一步。
高能级城市前置布局，融创似乎已经习惯于春江水暖鸭先知，行动上也能先人一步，而后当大家一窝蜂而上他又避开锋芒布局下一批高能级爆发城市。
复盘融创过去几年的城市精选路径，你会发现融创坚守一线、而后进军二线，再到布局海南……就是非常漂亮的城市投资故事，比如在2015年以前，当别人还在拿三四线便宜地时，融创却高度聚焦一线，而后是一线房价大幅增长，而重仓一线的融创，也获得了单城平均贡献近百亿的成绩，一线城市的红利，融创一一收入囊中。
2015年以后，当房企大规模回归一线，导致一线过度高温时，融创在这个期间又率先批量布局核心二线城市，而这两年核心二线城市的大涨幅，又被融创尽数吃到……这些年，你会发现，融创总是在区域城市热起来之前就能提前感知，他总比同行更能“春江水暖鸭先知”。
一次得手靠运气，多次得手靠能力
最终在老潘看来，融创是享受到最多的中国核心城市房价爆发红利的企业之一。
而如今，有一个独特的区域，甚至被普通房企诟病的区域，让融创选择在此刻进入。上周五，融创宣告进入海南深耕，聚焦东线，多盘布局（如下图）
事实上，众所周知，融创大举进入海南，一点都不新鲜，而且只能算“后来者”了，早在2010年海南岛确定国际旅游岛政策定位后，全国大大小小开发商早已涌入海南。但当时，一时间过多企业接涌而至，也暂时造成了岛内投资过度，开发过度；而岛外买房人当时对国际旅游岛的一时过度渴求，造成岛内是房子就好卖，形成开发上的粗放经营，配套薄弱，产品薄弱，最终的结果带来整个海南楼市后续在经济周期后半段问题频发，去化困难，也带来近3年在调控政策和经济弱市中的投资下降、销量、均价放缓甚至回调。在海南楼市第二波低迷盘整后，融创从2015年第一块地进入到如今布局海口到三亚的东线，融创显然是战略性进入。
对此业内评价融创进海南整体是“来得时间好，切得位置好”！
老潘综合来看：“世间大事，往往孤胆英雄一人难成林，往往懂得顺势而为最重要，当今社会所有现象级事物的火速崛起，都是天时、地利、人和三方合力最大化的结果。而今天融创布局海南，上演的正是"对的时间，对的城市，对的位置，对的产品服务’的打法。
对的时间是“天时”，
对的海南东线是“地利”，
而对的产品与服务则是“人和”
从这个角度看，孙宏斌的海南棋局，似乎战略逻辑正是时候，只要执行到位高效，融创海南，必会成为融创持续稳健发展的一个重要增长极，对此老潘后期也拭目以待。”
战术上，老潘也建议大伙关注融创的好心态与好智慧。
融创是潜伏者，平常静如处子，动起来动如脱兔，这是孙宏斌拿地的风格，融创选择对的时间。
首先是耐得住寂寞，老潘了解到融创无论是集团还是区域公司，进入一个区域都会提前3~4年考察、理解和思考后，待时机真正成熟后，融创就会果断进入，而后才是区域深耕。
其二，拿地层面，不是融创特有钱，核心是融创拿地体系能力很强。
综合来讲，一家房企拿地的胜出率，考验的不仅仅是有钱否，有便宜的钱否，更核心是对区域市场、客户需求、自身产品线成熟度、单项目定位和创新溢价能力、成本控制能力以及企业运营效率、操盘团队成熟度等综合的考量。
一流的拿地，绝不是一个部门在战斗。这一点伴随融创臻生活产品服务体系的强化，伴随融创对城市研判、客户分析、市场分析的专业体系，融创的拿地体系能力已非常成熟；
其三，海南楼市2017年、2018年可能进入回暖上扬的通道。事实上， 今年1～11月，海南省累计销售面积和金额达到同比去年增长40.2%和51.2%，达到1309.35万平米和1290.98亿元，回暖和上升迹象明显。
更重要的是从基础面分析，各种因素已经调整到位，众所周知，海南楼市已低位徘徊多年，海南国际旅游岛经历从疯狂到冷淡期后，房价下调，投资回归理性，几年的洗牌盘整后，特别是城市基础面，即环岛高铁建成、环岛高速路网升级、全岛五大机场逐步建成或升级、离岛免税商业运营成熟、国际健康产业集群逐一落地……最终岛内城市基础配套和基础建设已经初步价值兑现，而且市场供需结构也从过去投资供给过热过多走向供需平衡甚至部分区域供小于求的状态，加上丝绸之路起点定于海南的二次东风，再加上每一次北方特别是北京雾霾PM2.5爆表，就会为北方飞往三亚的飞机上贡献N多的客流，这即是北方雾霾的挤出效应，也是海南温带气候宝地和消费市场规范的吸引效应……伴随基础面的优化和城市基础价值兑现。
作为一家超级擅长城市精选和周期进出的房企，融创的此刻进入海南，不排除是海南楼市进入盘整后拉升的“前夜”。
百强均价最高
一个值得关注的现象是，2016年融创是中国百强均价最高的房企！
从北京单价最高的融创北京壹号院，到西山壹号院连续三年蝉联北京高端项目销冠，从苏州桃花源代言中国江南园林最高造诣，到上海滨江壹号院，杭州望江府，天津复康路十一号，重庆玖玺臺，融创在核心一二线城市都有几个项目成为当地楼市超级IP，而整体也表现为“高价、高端、高品质”的特征。
如果说吃最厚、吃最多的核心城市红利，土地红利，是融创战略第一大杠杆！
那么做高端产品服务，中国百强均价最高的房企，则是融创战略第二大杠杆！
在“城市维度”与“产品维度”两者都取最大值的战略杠杆，这是融创的高明之处！为何高明？
一般而言，在城市分化时代，同类产品中一线城市的售价是三线城市楼盘售价的5到10倍，而同一个城市顶豪产品线是刚需盘单方售价5倍，而融创城市聚焦高能级城市，产品聚焦高端精品，这也反向意味着融创的单盘产值，人均产值，人均销售额，全国产品均价名列前茅。
融创海南产品，除了高端化之外，同时坚持个性化定位，在大一统、同质化的度假产品下，融创结合每个城市、地块特色，打造各不相同、又能互补的产品。比如养老养生产品、高尔夫休闲度假产品、半山瞰海的奢享型别墅、世界级海岛度假湾区、城市度假综合体。从海口到三亚，全面覆盖海南东线。
为何仅仅是东线，核心是因为融创有所为有所不为，做任何事别太大而全，而必须做减法。相比海南西线，东线拥有更好的海水和沙滩以及度假环境。在历史上，海南东线也是整个海南省发展最早且旅游资源非常丰富成熟的地带。
度假服务产业化
海南市场天然与全国其他城市差异很大，海南是中国的南海明珠，是独一无二的度假圣地，发布会上，融创海南希望成为融创全国八大区域中，最有特色的一个！
老潘是这样理解的，臻生活高端生活价值体系，是融创全国性的价值体系，但融创海南希望继承式，再结合海南楼市特征进行度假服务“产业化”。度假服务产业化，这个模式在社区O2O时代，反而更有高度和可落地性。
当前社区O2O一直是“噱头重于实际”，落地和盈利都不足，但融创度假服务“产业化”的构想，作为产业，本身就天然要求服务的市场化，盈利模式，相对社区O2O而言，度假服务产业化更具落地性。
首先，融创度假服务“产业化思维”值得行业反思，度假服务产业化的内涵是融创深耕海南楼市。
绝不是单纯卖房子，而是卖高端度假生活方式。
绝不是打造一个社区服务，而是打造一个度假旅游产业。
在海南，融创将为客户提供在海南生活、度假、文化、健康、娱乐等服务的全面解决方案。
其二，融创度假服务产业化做强“产品、客户、消费”的3大交圈。
首先，海南楼市一直定位旅游度假，他的客户肯定非本地化，海南的楼市，是全国的市场，而不是本地的客群。
其次，融创海南旅游度假，产品和配套都定位相对高端和因地制宜，比如融创博鳌金湾开辟80亩海南最大的业主体验式幸福农场；在融创阳光小镇项目所在的世界长寿之乡设置老年大学和养生休闲；然后又在融创日月湾项目创建的冲浪俱乐部，潜水俱乐部、海钓俱乐部等……客群都集中于高净值人群；
其三，融创有有一个巨大资源池，老潘一直强调，融创特别值得骄傲的一点，是他的高端城市高端产品定位和总价几千万甚至上亿额度，自然决定了融创的客户全是中国最优质的客户，目前融创在北京、上海、天津、重庆、杭州等核心城市客户积累量已经到了20万家庭。这20万家庭不得了，典型的高净值人群，购买力强劲，这20万客户基础和优势，也是融创天然引流、引爆海南销售和产业体验最宝贵的先天老客户资源。
老潘相信，未来融创全国客户与海南融创将建立紧密信任的深度连接。
其三，一种服务，一处购房，全岛体验，全国享受！
融创在每个项目打造因地制宜的度假产业服务，但更强调资源整合，真正实现一个产业服务：首先海南全岛体验，多盘客户联动体验；其次全国20万家庭体验。然后反过来，即使融创海南业主未来不在海南的时候，比如在岛外的第一居所城市里过着正常的工作、生活，融创也能提供来自海南的产业服务，为岛外客户提供全国的支持与呵护。
价值发现、价值赋能、价值兑现，显然，融创进入海南楼市的价值三部曲，目前已经完成价值发现（在价值洼地的地方，在价格上扬的时间），价值赋能（依靠融创的产品营造和服务产业的价值提升），剩下就是海南融创如何交出价值兑现的答卷。
最后
有个房地产界的大事要告诉你
2017年地产界壹号会议
1月7日，北京
等你来
让我们一起聆听地产未来的声音
你应该能够找到一些答案或是启发