佳兆业2018年之变：二度崛起，重回强者赛道

文\潘永堂渡尽劫波的佳兆业，经过最近几年的凤凰涅槃，目前正恢复体格，业绩攀升！经历2014、2015和2016年连续亏损后，佳兆业在2017年不仅销售突破447亿，业绩重回50强阵营，而且利润上更是首次“扭亏为盈”，进入盈利新通道。旧改之王，再会强者赛道时间仅过半年，佳兆业成绩单，继续走强！半年销售253亿元，同比增长13%；营收约150亿元人民币，同比大幅提升75%；毛利47亿元，同比增66%，毛利率32%，不错的赚钱能力；销售均价近18000元/平米，净利润达22亿元，同比增24%；事实上，上半年253亿，增长13%并不算多，但这是在重仓限价的一二线、在房地产销售调控、在上半年佳兆业推货较少的前提下的完成的，也算不错了。那么，更重要的是下半年，佳兆业2018年全年销售多少呢？对此，老潘算了个帐。2018年下半年佳兆业将加速供货，可售面积约520万平方米，预计销售均价每平方米16000元，即下半年可售货值约830亿元。按照保守去化率60%计算，下半年佳兆业将实现498亿，那么全年预计751亿；如果稍微乐观70%去化率计算，下半年则是581亿，那么全年预计834亿！显然，仅仅是保守估计，佳兆业将在2017年447亿基础上，获得751亿的业绩，全年增长幅度保守版就高达68%。也因此，从2017年到2018年的2年腾飞，地产行业那个熟悉的“旧改之王”，佳兆业之活力，又逐步回归舞台中央！2年，只是当下，佳兆业的未来3~5年更值得期待和“畅想”。其一，未来2年，按照目前2018年保守751亿销售计算，那么2020年突破千亿将是大概率事件。其二、未来3到5年，佳兆业由于拥有天量、高质、重仓大湾区的1.5万亿土储，将拥有无限底气和业绩想象力。截至2017年底，旧改项目占地面积达2700万平方米，如果按照平均容积率4、平均回迁 贡献率50%、货值均价3万元/平方米估算，佳兆业自有储备的旧改建筑面积约4800万平方米，货值约1.5万亿元。特别是土储基本在粤港湾大湾区，即37%的旧改土储位于深圳，24%位于广州，广深占比超过60%。如此看来，未来佳兆业，无论业绩还是利润，都将书写“乐观”2字。一、布局的信仰不为三四线所动，严格聚焦一线及重点二线城市能决定企业未来走得多远的，是信仰！不同于碧桂园、恒大、阳光城等一二三四线全地域布局，佳兆业的信仰，就是布局一级及重点二线城市，一直专注一线及重点二线城市的投资发展。这期间，还有类似万科、龙湖、融创、旭辉等也曾经笃信一二线楼市之厚实，但这两年火爆的三四线，也让他们将扩张之手伸向了“三四线”。他们为何进军三四线？一个重要原因是，他们在如今一、二线投资端限制性拿地，以及销售端限价、限购等挤压政策，让他们有点“英雄无用武之地”。但佳兆业就不同了。当一、二线尤其是一线迎来旧改、城市更新的城市发展新风口时，昔日“旧改之王”，要土储有土储，要能力有能力，佳兆业在一、二线大量历史旧改项目的陆续释放和结果，让佳兆业表现出一种对一、二线的信任和执著。这种信仰对业绩的影响，从年报的统计数据里，也处处显露：其一、从销售分布来看，一线城市仅深圳一个城市占比就高达37%。比如深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业城市广场及广州佳兆业城市广场销售表现突出。其中，根据深圳中原研究中心数据显示，深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名；其二、从营业收入分布上，数据更为明显：期内一线、二级城市的业绩贡献累计超过95%，来自于三线城市的业绩仅为5%左右。其三、从土地储备结构上，总计土地储备逾2,200万平方米，更给力的是，这2200万平米土储中，一线及重点二线城市占比就高87%。这种策略性布局背后，是佳兆业长期看好一、二线城市红利的坚持。事实上，早就试探过三四线之痛的佳兆业，早在2012年，佳兆业就决定逐步放弃三四线城市，看好和聚焦一、二线城市。这么多年过去，无论三四线潮起潮落，高不迎，低不追，佳兆业一直淡定、坚守一二线，这种坚持和笃定也是一种投资定力。事实上，绝大部分三四线经济、人口“底子”薄弱，内生需求有限，未来随着棚改政策收紧而带来的三四线红利逐步消失，随着加剧调控的功效释放，未来三四线裸泳者，必将面临艰难抉择——或断尾逃生，或就此沉沦。反过来，未来中国宏观经济的快速发展，一二线城市必将迎来“领先效应”、迎来人口持续净流入的红利叠加，而低成本、长期深耕一二线的佳兆业，将获得业绩稳健、可持续的生长。从推盘货值城市分布来看，一线城市约占38%，二线城市约占61%。这些项目，主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。你或许会问，一二线限价严重，佳兆业有否利润？事实上，一个震撼的数据是，佳兆业早期拿地平均成本不到两千，参考佳兆业上半年合约销售均价17880元/平方米，较低的土储成本、良好的客户口碑，也必将使得佳兆业楼盘在后期一二线城市的调控政策面前，依旧会显得游刃有余。也因此，预计2018年下半年，佳兆业销售额将再创历史新高。二、佳兆业之聚焦用自己最熟悉的方式深耕粤港澳大湾区粤港澳大湾区已成为中国经济发展的下一个风口。佳兆业立足深圳，粤港澳大湾区销售名列前10，更展现肌肉的是佳兆业旧改潜在土地储备丰富。1，为什么大湾区会成为风口？不可小觑的是，粤港澳大湾区的GDP总量、人均GDP在国内均为最高。未来良好的地理位置、经济发展环境，使得大湾区已上升为国家战略。放眼全球，同其它世界级大湾区相比，粤港澳大湾区各项指标均极具潜力。类别粤港澳湾区旧金山湾区纽约湾区东京湾区面积（万平方公里）5.61.813.83.64常住人口（万人）670076865004400GDP总量（万亿美元）1.30.841.72人均GDP（万美元）1.910.46.24三产占比（%）55.682.889.482.3核心优势产业科技创新、金融服务业科技创新金融服务业先进制造业粤港澳大湾区与世界三大湾区数据对比近年来，外来标杆房企，如龙湖、阳光城、福晟等，如过江之鲫，积极谋划布局大湾区。 这些房企都看好大湾区未来的发展，但要想布局，却又极其困难，所获寥寥。粤系房企，有着近水楼台的先天优势，大多早已提前布局——但是布局大湾区这么坚决、力度这么大的粤系房企，佳兆业，是其中佼佼者，是少数派！2，大湾区土储占比“近6成”据其年报揭示区域建筑面积（千平方米）占比大湾区12,61357%深圳3,17314%广州1,2986%惠州5,56625%其它（东莞、佛山、珠海、中山等）2,57712%长三角1,9749%华中1,4296%华西2,45711%环渤海3,68317%合计22,158100%佳兆业2216万平方米的土地储备中，仅大湾区的土地储备就近1261万平米，占整体土地储备57%；而这些土地储备中，旧改项目超过310万平米，主要位于深圳、珠海、东莞等大湾区城市。3，佳兆业用擅长的旧改手段，在大湾区深度布局佳兆业看好大湾区的前景，坚决而又执着。通过旧改，大力拓展深圳、广州及中山等市场，使得整体的旧改项目占地面积提升至近2700万平米（该数据未纳入土地储备统计口径），比去年同比增长91%。其中深圳旧改项目储备占面积近1000万平米，占37%；广州接近600万平米，占22%；中山接近700万平米，占26%这些项目预计可以为佳兆业提供逾万亿的货值。而且在新增土地稀缺的一二线城市，旧改项目拿地成本约为招拍挂项目的 1/10。“在一二线城市获得旧改项目并不容易，在招投标方面，佳兆业有健康、文体、足球等不同板块可以参与竞标，目前旧改项目仍是佳兆业核心竞争力板块之一，旧改，将每年为公司提供大约100万平方米开发土地。”郭英成表示。旧改领域，佳兆业是做得最早的房企之一。项目涉及旧城、旧村、旧工业区以及烂尾楼改造等多种类型，目前佳兆业已经基本形成以”城市更新+产城融合”为核心的战略模式。

在旧改模式上，佳兆业在项目前期就快速导入佳兆业自有5大上市公司以及合作产业资源，形成示范效应，快速为地方提供产值、税收。

图注：佳兆业5大上市公司的产业资源与独特内容而在旧改业务上，也完全形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设、运营服务等方面的成熟运作模式；目前佳兆业现已成功打造的深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典案例，受到各地政府、业主的广泛好评。

当下很多旧改项目已开始逐步变现，进入销售环节，预期将对业绩带来了良好支撑。“当下土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。”，佳兆业的执行董事兼行政总裁麦帆，在发布会上信心十足地对外表示。4，业界流行的合作开发、收并购等手段全上阵坚持以核心一二线城市为主，通过地产开发和产业运营的模式，共获得14个项目，新增权益总建筑面积约109万平方米，收购总价约人民币54亿元。按收购金额划分，新增土地主要位于大湾区，占比51%，长三角地区占比为31%。粤港澳依托湾区的地理形态优势、港澳两地领先的国际化水平、三地由来已久的经济合作以及巨大的经济体量，必将成为带动中国经济升级的强力引擎。随着粤港澳大湾区红利的释放，佳兆业的谋划将给自己的业绩带来爆发式的增长。很多企业都想进入大湾区，都想在一线城市做旧改。无疑，佳兆业都做到了。这对于诸多房企而言，可谓是一个很好的借鉴样本。三、佳兆业之涅槃更健康、更成熟、更稳健人不会在同一条河流中跌倒两次。当下的佳兆业，对于风险管理的认知和控制，无疑更为小心谨慎。2018年，佳兆业将降负债、优化资本结构作为经营的重点，围绕着降负债、去杠杆，采取了多项举措。主要包括如下：甩卖包袱，轻装上阵：加快沉淀资产以及大宗资产的销售现金为王，回款提升：加大回款的管理和执行力度，回款比率从75%提升到85%。运营提效，加速周转：在保证质量的同时，加快整个工程建设速度以及存货的去化速度。通过上述三项措施，卓有成效，一系列指标明显改善：降低有息负债，净负债率从300%降至258%；杠杆比率下降3个百分点达到39%；速动比率从去年年底的1倍增加到目前的1.4倍。值得一提的是，当下佳兆业在现金储备方面更为充足，手上持有现金263亿，能够轻松应对短期负债183亿，同时随时可以拿到132亿的银的承诺金额。同时，经过优化，佳兆业2年内到期债务比例从接近60%降低到 36%，平均债务成本降低到 8%，利息覆盖比率提升至 1.4 倍。在房地产融资普遍吃紧之际，佳兆业优化后的债务结构有利于降低债务融资依赖，减少融资成本，并能够实现支撑更好的现金流安全。同时，综合融资成本下降显著。从2014年开始，佳兆业平均融资成本逐年下降，2017年的融资成本在8%左右，较2016年下降0.7%，较2014年下降了2.1%。也就在2018年，佳兆业获得中诚信“AA+”评级，评级展望“稳定”，而这个评级，也将对公司后续的融资计划形成一定的支持。浴火重生后的佳兆业，变得更健康、更成熟，也更稳健。四、佳兆业新定位做“城市公共服务商”行业进入存量时代，利润空间被压缩，业绩高增长也很难持续，因此，房企如何寻找新的业绩、利润增长点？如何实现企业可持续发展？这是个棘手的战略问题。目前来看，立足地产主航道，相关多元化发展是房企的可长久持续发展之路！如万科、龙湖、中国金茂等规模房企都在向城市服务运营商转变。而对佳兆业而言，结合自己未来继续以地产为主业，以城市公共服务多元化为特色，打造多业态、有机生长的城市服务产业集群，最终把佳兆业蜕变成为一家“城市公共服务商”！具体而言在地产开发领域，佳兆业是“地产全产业链”经营，即涵盖城市更新、住宅开发、商业运营、物业管理、酒店运营等；而在非地产开发领域，佳兆业多元化布局，包括新科技、大健康、文体旅游、航运服务等等。根据2017年年报，虽然目前佳兆业多元化业务收入相对地产开发业务规模较小——即非地产开发业务营收占比仅5%， 但这也很正常，整个地产行业转型皆是如此。但不同的是，佳兆业目前旗下非地产开发业务已经拥有4个上市平台，这是少见的。

目前佳兆业旗下拥有近20个产业，几乎覆盖城市发展、经济结构转型及民生相关的大部分领域，包括旅游产业、酒店营运、餐饮、航海、医疗等等。而且各产业形成上下游生态链闭环并独立运营，相互之间还可产 生协同效应。显然，围绕城市公共服务，佳兆业未来多元化布局，具有巨大想象空间！小结佳兆业，伴随1.5万亿货值的加速释放，昔日这个“旧改之王”，正在用业绩、利润的稳健上涨和多元化发展新空间，告诉世人，佳兆业，重回舞台中央！END专注地产30强之变地产总裁内参努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！