买学区房的100种死法
今天再说学位。
先泼一把冷水，学位维权，以后还会更多。
不买不知道，买了才知道，花样爆雷，死法百种。
大概跟买小产权房，差不多心态。一半无奈，一半靠赌。
侥幸死：新配建学校，赌开发商
销售的嘴，骗人的鬼。买新盘，风险才是最大的。
第一种：年底收楼，学校次年才能开学
比如黄埔红盘中鼎珺合府，最早一批收楼是2023年底，学校开学时间现在没法定。有可能23年，也可能次年。
要是你的娃刚好2023年或之前上一年级，直接劝退吧。
等第二年转学？天真了。
一般新盘第一年都只开一年级，高年级想开班，首先业主人数要凑够至少30个，其次学位要足够充足。
说三遍，前提是学位足够充足！充足！充足！
参考广钢北区省实的案例，业主收楼后，省实未开学，只能借读旁边的鹤洞小学，名曰广钢班，后面省实一小二小陆续开学，但这批高年级的小朋友，依旧回不来。
第二种：学校开了，但你还没能收楼
比如今年大壮，南校区9月开学，但一期业主实际收楼时间是10月份，学校登记手续在5月份。
好，维权来了。业主希望提前办收楼手续，提前入户。
在业主努力下，大壮屈服，第二天就带大家搞定入户
但，房产君想说，这是拿自己的娃，赌开发商的配合
提前收楼，是惊喜。如期收楼，是法理。闹一闹，手续就能下来，真的纯属侥幸。
也有教育局让步的案例。
比如2020年广钢南区华师附开学，当年学位充足，人户不一致的业主，凭借购房合同全部统筹进华师附。
比如今年的珠江铂世湾，华附番小按“小区配套公办学校学位分配原则”，安排人户不一致的业主子女入读。
听一句劝，不要赌。
丨脆弱的关系
第三种：学校开了，人住齐了，位置不够了
一句话，楼盘大，户数多，配建学校小。
民间说法各种学位配比指标，太虚了。
房产君就一句话，只要你看中的楼盘比这两个极端案例的配比情况好点，基本不会爆雷：
不到7000户的东荟城，现在开班54个，年年入学年年闹
蓝精灵片区，1万户左右对口的玉泉小学一个年级开14班
换句话说，一个热盘，5000户，如果有36班小学的配置，那问题不会太大。
离这个数值越远，危险系数越大。
这里单独说说几个网红片区。
广钢新城，原来是厂房，不存在原地回迁户，只有政府储备性安置房，很多还没业主，有业主的也多出租，自住的也不愿意迁户口，所以入读需求小，可以忽略。
珠江花城，算是各方面均衡性较好的盘，配建的学校9月份也会开学。
万科城市之光，中鼎珺合府，回迁房进度优于商品房，商品房业主越早收楼，入读的保障越高。
后期，真的很难讲。
毕竟城光24班小学、中鼎36班小学，对于楼盘规模来说，肉眼可见不匹配。
不过，像城光，卖的是地段，投资需求高，本身也没有过多学位溢价。
大批全款买家等着买，你还挑剔学位不够？
算了吧，买到就要偷笑了。
能读，是好事。不能读，按销售说法“周边也很多学校”。
丨万科城市之光 @广州房产摄
第四种：学校开了，管理跟不上，成绩不如预期
万科，中鼎，大壮，合生是旧改盘，学校与村民共享。短期指望成绩？算了吧。
还有，即便疯狂建学校，但小学可以砸钱，高中砸不来
在黄埔想读个好高中，全市最难，也就比荔湾难一倍吧
丨数据来源教育局
另外，黄埔、南沙这几年人口增长过快，统计数据跟不上，教育医疗配套自然也没跟上。
如果你选择时间换空间，那你需要给它们多一点耐心。
低价买入博升值，又指望短时间享受跟市区同样的配套，这不是为难人吗。
跟时间做朋友，也不错。
丨茁壮成长的新区
扎堆死：买二手，也要警惕网红学区
所以，买一手，要放低期待值，理性为学位溢价买单。
买二手，千万不要扎堆，留意以下房产君给到的名单。
天河：华阳小学、龙口西小学、天府路小学、体育东路小学兴国学校和旭景小学
正常一个小学一年级招6个/8个班也就顶天了，好家伙，今年华阳26个班，龙口西27个班，天府路15个班。
整个天河区66个公办小学，开班345个，上面三朵金花就一口气收了全区20%的娃啊。
你不预警谁预警。👉：天河招生有变
丨数据来源教育局
六年一轮回。
华阳小学，本部、天润、林和东、华成四大校区合计开班122个。今年一年级招26个班，当下六年级仅14个班（2016年招生）。
龙口西小学，跟华阳一样有四大校区：穗园、龙口、帝景、瑞安，合计开班138个。今年一年级招27个班，当下六年级仅17个班（2016年招生）。
妈呀，两个巨无霸。
如果扩不了班，那2022年的缺口有多大，自行想象。
天府路小学，随着113中学东方校区声名鹊起，买入的，基本都是冲着学位来的。
比如理想青年荟，环宇花园，易丰大厦，力迅等等，妥妥的学位壳天堂，这两年成交猛增。
丨数据来源贝壳
旭景小学，跟天府路的情况比较类似。
它是天河东部四小龙（骏景、中海康城、盈彩美居）之一，虽然在天河属于第二梯队，但地段尚可，外加对口东圃中学升级为奥林匹克中学的利好，这两年成交猛增。
体育东路小学兴国学校，今年整个天河一年级招生超过10个班的有7所学校，它就是其一。
丨数据来源教育局
房产君电话咨询过华阳，高年级想插班，可能性基本为0，反正3公里统筹安排。一年级，就算是8月31日前买入，也不能保证100%入读。
龙口西，倒是有希望扳回一局。在建的太阳广场校区，会成为它的第五个校区。
越秀、荔湾、黄埔、白云、番禺、南沙各区一年级招生超10个班的，房产君也都给你找出来了。
一年级超过10个班，不是人多，就是学校大，反正可通过这个数据看出几个所以然。
越秀：东风东、小北路、铁一、华侨外国语、东风西一年级开班超过10个
丨数据来源教育局
荔湾广钢，番禺亚运城，比较容易理解，盘子大，本身规划学校也多。
学校陆续落地，未来爆雷的可能性也大大降低。👉 复习一下：骂广钢的人，呸
南沙：两级分化，第一年招生就要看入户时长
旱的旱死，涝的涝死。
有学位不够维权的，也有一个班一个娃的。👉：复习一下
这次南沙闹得最凶的金隆小学，三个校区加起来招生1191个人，跟龙口西小学有得一拼。
可你看看整个南沙新开班的学校基本只招两三百人，唯独它，是整条gai最亮眼的仔。
还有执信南沙小学，今年招生270个，满足人户一致的有296个，按入户时长安排入读，后面26个晚入户的，只能统筹周边。👉：复习一下
黄埔：一如既往，人人人人人人
你能想象，万科东荟城已经原地扩建一轮，附近幼儿园也各种扩建，改造功能室、操场吗？
你能想象，也就几年光景，玉泉小学荣升84班制巨无霸吗？
无辜死：政策年年变，绑架教育局没用
今年能上，明年上不了。我要维权。
家门口的，一定是我的。我要维权。
别人能上，我不能。不行，要维权。
谁对谁错，不好说。
像金广附，两个校区，御金沙和金域蓝湾，近六年招生都是3个班跟5个班，合计8个班。学位不足，是迟早的事。
因为本身班数就不多，这几年扎堆金广附的何其多啊。
以后怎么办？按白云区最新的说法是：
1.近6年内未安排小孩入读的优先，按购房顺序安排。
其实不止白云，之前南沙、番禺、天河部分地方给出的预警名单，房产君也披露过。👉：来复习一下
三公里统筹，一定有书可以读。这是教育局的保证
但是，又想家楼下，又想要名校，神仙都不敢保证
新地块引进什么学校，地段怎么划分，划分后怎么安排入读，只有教育局说了算。
二手学区怎么变化，读哪个校区，看门牌单双号，看购户时长，也只有教育局说了算。
未来，开发商有关学位的宣传也会更加规范。
上月，广州四大部门联合宣布，明确提示配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准，从而防止学位房暴雷事件再发生。
既然如此，学位房还要不要买？怎么买？
毫无疑问，学区房确定性在削弱，比如多校划片、摇号，按房产证顺序入校等等。
但优质学区房，是不是真的一棍子打死了？当然不是。
1）能摇号，总比不能摇号好
所以，天河的网红盘，还是有人会追。
2）名校分校，也总比村小好
所以，郊区的挂牌名校，仍然会有溢价。
但学校是小区独享还是片区共享？日后会不会摇号，自己能不能接受最坏的结果。是个好问题。
3）一所名校的教育沉淀，不是几年就能建立起来的，相比下，老城，二手更有保障
所以，选择老城还是新区，需要自己权衡。
丨红砖绿瓦，独一无二的底蕴 @广州房产摄
4）买学区房，是绝大多数家长认为自己该为孩子做出的基础努力，不管奏效与否，家长的心理安慰反正是有
中国的国情，决定了读书仍然是阶层跃升的重要渠道，学区房相当于一张鸡娃俱乐部的门票，读书氛围，那是没得挑。
对于三胎人士，一张门票用三次，想想也不赖。
所以，学区房仍有价值。
只是这个价值，不能病态地体现在价格上。
比如一个走道房，卖到30万/平。
人生是一场马拉松。
18岁上的那所大学只是路上一个插曲。
只有你坚持不懈的一直往前走，才能看到更开阔的风景。
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