房屋租赁百问百答之三：房屋租赁合同的履行（一）
在上一篇文章中笔者讨论了房屋租赁合同的效力，而对于依法生效的合同而言，承租方和出租方应当按照房屋租赁合同的具体内容和合同履行的基本原则实施履行行为。本部分将从主体、房屋的承租范围、房屋质量、用途四个方面剖析在房屋租赁合同的履行中需要注意的问题。
（一）房屋租赁合同的主体
Q32：房屋租赁合同承租人与实际使用人不一致的，怎么办？
答：（1）未与出租人解除合同，或无证据证明已将租赁合同项下的全部权利义务转移至实际使用人时，则其作为合同当事人的签约承租人一般需向出租人承担责任。
（2）实际使用人独立行使租赁合同项下的权利和义务，需要向出租人承担主要责任。
（3）若仅部分履行合同义务，则也可能被认定为债务加入，与签约承租人一起向出租人承担连带责任。
（二）房屋的承租范围
Q33：房屋的承租范围是否包括分摊的共有面积？
答：一般不包括，但建议在租赁协议中明确约定计算租金、管理费等的承租面积不包括分摊的共有面积。
Q34：承租的实际面积与约定的不一致怎么办？
答：应及时提出异议，在租赁协议中应约定此类情形下由合同指定的具体测绘机构进行测算，确定误差后应及时签署补充协议确认实际承租面积。
Q35：除了租赁场地外，承租人能否使用其他场地？
答：例如公共领域的电梯等是可以正常使用的，但其他地方如需使用，应得到出租方的同意，建议在合同中对此明确约定，比如约定设置广告牌、装卸货区域、顾客可使用的停车位等场地使用细节。
（三）房屋租赁的质量
Q36：房屋租赁合同纠纷中房屋交付的认定规则有哪些？
答：有约定依约定。承租方已经实际履行租赁合同，且在合理期限内未提出异议，认定房屋已交付。房屋交付规则未约定或约定不明确，按照合同有关条款或者交易习惯审查房屋的交付情况。
Q37：交付房屋质量有问题，承租人能否主张解除合同？
答：可以。
Q38：交付房屋时如何确定房屋质量是否合格？
答：现场查验，必要时申请鉴定。
（四）房屋用途
Q39：租赁合同是否因违反房屋规划用途而无效？
答：不一定，违反地方性法规并不必然导致合同无效。
Q40：承租人是否因房屋违反规划用途而享有合同解除权？
答：不一定，需判断是否因出租人改变房屋规划用途导致房屋无法使用。
Q41：出租人是否因房屋违反规划用途而承担责任？
答：是的。出租人可能需承担违约责任，受到行政处罚。
Q42：承租人未按合同约定用途使用房屋，出租人是否有权解除合同？
答：是的。如构成根本违约或约定可解除的，出租人有权解除合同。
Q43：承租人未按合同约定用途使用房屋，出租人什么时候可解除合同？
答：合同有明确约定或承租人因变更用途致使房屋遭受损失时有权主张解除租赁合同。
Q44：能否要求出租方不得引入有竞争关系的其他经营主体？
答：可以，如约定除非事先取得承租人书面同意，出租人不得将租赁物所处的经营场所或周围物业出租给任何从事与承租方的业务相竞争、经营业态相同或相似的经营者。